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hhvgoetz
hhvgoetz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 2787
Erfahrung:  Rechtsanwalt, LL.M. in International Trade Law (Newcastle upon Tyne, UK)
48877684
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hhvgoetz ist jetzt online.

Ich habe eine Wohnung in einer von der Mietpreisbremse

Kundenfrage

ich habe eine Wohnung in einer von der Mietpreisbremse betroffenen Region erworben und plane, diese ggfs. möbliert zu vermieten. Ich habe die Wohnung bereits renoviert (Renovierungskosten ca. in Höhe von 10% des Kaufpreises). Die Wohnung wurde zuvor durch den alten Eigentümer bewohnt.
Folgende Fragen ergeben sich mir im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse:
Greift die Mietpreisbremse trotz der Modernisierung?
Gilt für möblierte Wohnungen überhaupt die Mietpreisbremse? Schließlich gibt es keinen Mietspiegel für möblierte Wohnungen.
Wäre alternativ ein Mietvertrag für die Wohnung und ein separater Mietvertrag für die Möbel denkbar?
Muss möbliertes Wohnen zwingend in Form von zeitlich begrenzter Vermietung stattfinden oder können Wohnungen auch langfristig möbliert vermietet werden?
Wie genau definiert sich die Vergleichsmiete? Es gibt zwar Mietspiegel für Stadtteile, allerdings berücksichtigen diese ja auch die Lage innerhalb des Stadtteils oder Besonderheiten nicht. Wie wird zum Beispiel verfahren, wenn eine Wohnung genau an der Grenze zwischen einem Stadtteil mit hohem Mietniveau und einem Stadtteil mit niedrigen Mieten liegt?
Vielen Dank ***** ***** für die Beantwortung der Fragen.
Gepostet: vor 4 Monaten.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 4 Monaten.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

mit 10 % Investitionssumme des Wohnungswertes wird die "Mietpreisbremse" auch trotz der Modernisierung greifen. Ab ca. 1/3 der Kosten für einen vergleichbaren Neubau sind Sie im Bereich, dass die Modernisierung also so umfassend angesehen wird, dass die Miete frei neu bestimmt werden kann.

In der Tat ist der Weg über die möblierte Wohnung gangbar, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Wenn sich dies aber zunehmend durchsetzt, ist wohl damit zu rechnen, dass dies in der Rechtsprechung kritisch betrachtet wird. Schon bei Mieterhöhungen wird von einigen Gerichten doch auf den Mietspiegel (inkl- Zuschäge) verwiesen, obwohl er streng genommen nicht gilt.

Beispiel:

http://www.mieterbund.de/index.php?id=627

Diese Rechtsprechung kann leider auch dazu führen, dass die "Umgehung" der Mietpreisbremse nicht funtkioniert, wenn die Miete mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete + den etwaigen Zuschlag für die Möbel liegt, vgl. §§ 556d ff. BGB.

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html#BJNR001950896BJNG027500360

Ein getrennter Mietvertrag für die Möbel erhöht das Risiko, dass ein Gericht auf die Idee kommt, die Wohnung als unmöbliert anzusehen. Ich würde das Risiko nicht eingehen. Bedenken Sie bei der Vermietung, dass auch ev. Schäden durch Abwohnen an den Möbeln als Kosten einzuplanen sind.

Welcher Regelung entnehmen Sie, dass möbliertes Wohnen zeitlich befristet sein muss? Eine Befristung von Wohnraummiete ist ohnehin nur in ganz engen Grenzen möglich, vgl. § 575 BGB.

Zu Wohnung auf Stadteil. bzw Wohnlagengrenzen im Mietspiegel:

Die Spiegel bieten oft Spannen an (regional leider ganz unterschiedlich). Wenn eine Wohnung also eher von Ausstattung und Wohnumgebung dem höherpreisigen Segment zuzuordnen ist, sollte es in der Spanne der Kategorie der formal richtigen Wohnlage entsprechend höher eingestuft werden.

Hier muss im Streitfall aber individuell argumentiert werden. Im Streitfall entscheidet ggf. ein Gericht mit einem Sachverständigen. Es macht also Sinn, nicht willkürlich ans obere Ende zu gehen.

Im Zweifel hilft der Ortsverein z.B. von Haus & Grund weiter. Dort kennt man in der Regel die örtliche Rechtsprechung und die örtlichen Gegebenheiten sowie die Systematik des örtlichen Mietspiegels.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

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Mit freundlichen Grüßen

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