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RAKRoth
RAKRoth, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 3512
Erfahrung:  zertifizierter Testamentsvollstrecker
35468264
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Ich bin Miteigentümerin in einer WEG mit Wohn-und

Kundenfrage

Guten Morgen,
ich bin Miteigentümerin in einer WEG mit Wohn- und Geschäftseinheiten. Die bis heute gültige Teilungserklärung datiert aus dem Jahr 1994. In der Teilungserklärung wurde festgeschrieben, dass es den Miteigentümern ermöglicht wird, auf einem zur WEG gehörenden Grundstück Garagen aufzustellen, die nach Fertigstellung mit je 1-10.000`tel Miteigentumsanteil ins Grundbuch kommen sollen. Des Weiteren die Verpflichtung aller Miteigentümer, behördliche Anträge mitzutragen und alle Anträge zu stellen, damit die Garagen nach Fertigstellung ins Grundbuch gelangen. 2003 wurden 17 Garagen aufgestellt. Die Kostentragung und Garagenzuweisung wurde über WEG-Einstimmigkeitsbeschlüsse herbeigeführt. Jetzt fehlt nur noch die notarielle Vereinbarung der neuen Teilungserklärung mit anschließender Grundbucheintragung. Diese soll bis Jahresende erfolgen. Die bereits 2003 aufgestellten Garagen wurden vom Finanzamt für die Einheitsbewertung als Garagen auf fremden Grund und Boden den jeweiligen Garagenerbauern zugeordet. Die betreffenden Personen (Miteigentümer der WEG) erhielten jeweils eigene Einheitswertbescheide nur für die eigenen Garagen, so dass jeder seine eigene Grundsteuer zahlen musste. Jetzt hat das Finanzamt die Einheitsbewertung aufgehoben und einen einheitlichen Einheitswertbescheid für alle 17 Garagen auf den Namen der WEG erlassen. Begründung: Die Vereinbarungen in der 1994`er Teilungserklärung und die späteren Einstimmigkeitsbeschlüsse sind aufgrund der vergangenen Jahre allesamt verjährt, bzw. nichtig, so dass kraft Gesetzes nur der Eigentümer des Grund und Bodens, nämlich die WEG, Eigentümer der Garagen sein kann.
Parallel zu dieser Feststellung wurde allen Miteigentümer der WEG mitgeteilt, dass nunmehr auch die Garagenmieten nicht den bisherigen Garagenerbauern zustehen, sondern insgesamt der WEG (Gemeinschaftseigentum der WEG).
Diese Aussage hat für viel Ärger gesorgt, zumal den bisher nicht vom Garagenbau betroffenen Miteigentümern unerwartet lukrative Mieteinnahmen in Aussicht gestellt werden.
Meine Frage:
Sind die in der 1994`er Teilungserklärung vereinbarten Bestimmungen zum Garagenbau zeitlich unbegrenzt gültig?
Sind die mit dem Garagenbau und deren Verteilung (Hinweis: Nicht jeder MIteigentümer wollte Garagen bauen) erfolgten Einstimmigkeitsbeschlüsse (zuletzt 2012) revhtlich bindend, so dass die heutigen Garagenerbauer wirtschaftlich wie Eigentümer von Garagen auf fremden Grund und Boden agieren können?
Hinweis:
Die 17 Garagen werden innerhalb der WEG seit 2003 kostenmäßg mit je 1-10.000`tel abgerechnet. Nur die "Garageneigentümer" werden mit Kosten belastet. Da hat es nie Probleme gegeben.
DA die neue Teilungserklärung noch ausstehe, ist es trotzdem möglich, die eine oder andere Garage notariell zu veräußern, auch wenn der neue Garageneigentümer noch nicht ins Grundbuch gelangen könnte?
Natürlich mit dem Hinweis auf die 1994`er Teilungserklärung, den erfolgten Einstimmigkeitsbeschlüssen und der bestehenden Rechtsunsicherheit aufgrund der fehenden "neuen" Teilungserklärung mit der noch nicht möglichen Grundbucheintragung.
Es wäre sehr schön, wenn mir zu diesem Sachverhalt geholfen werden kann.
ES ist doch nicht sein, das das Finanzamt die innerhalb einer WEG einstimmig beschlossenen Planungen usw. komplett umwirft, bzw. für nichtig erklärt, nur weil die MIteigentümer wegen anderer Um- und Ausbauten am Gebäudebestand die neue Teilungserklärung erst nach Abschluss sämtlicher Arbeiten notarill vereinbaren wollen.
Vielen Dank ***** ***** Hilfe
Gruß
****
Gepostet: vor 1 Jahr.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RAKRoth hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank ***** ***** Nutzung von Justanswer.
Es wäre hilfreich, wenn Sie mir den Passus der Teilungserklärung sowie die Eigentümerbeschlüsse überlassen könnten, damit ich die Unterlagen in Augenschein nehmen und die Sach- und Rechtslage prüfen kann.
Können Sie die Unterlagen hier hochladen ?
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
Hallo,das von mir aufgesetzte Schreiben ist zu lang, bzw. lässt sich hier nicht in voller Länge einfügen. Ich kann es auch nicht hochladen, da Ihr System mein Schreiben nicht lesen kann.
Was jetzt?
Haben Sie eine normale Mails-Adresse, an die ich meine Erläuterungen senden kann?GrußGudrun Kiehl
Experte:  RAKRoth hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrte Ratsuchende, die Teilungserklärung ist jedenfalls gültig, und zwar solange bis zu einer Änderung gekommen ist.Die Begründung des Finanzamts ist auch nicht stichhaltig, weil sich keine Person im Rahmen der WEG auf die Einrede der Verjährung berufen hat.Das Finanzamt kann sich mangels Berechtigung nicht willkürlich auf eine etwaige Verjährung von schuldrechtlichen Ansprüchen berufen.Die Eigentümerbeschlüsse sind auch bindend, weil kein Eigentümer innerhalb einer Frist von 1 Monat eine Anfechtung erklärt hat. Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Wenn Sie keine Nachfrage mehr haben, sehe ich einer positiven Bewertung gerne entgegen. Hierzu mögen Sie bitte auf den Smileybutton unter meiner Antwort klicken.Für den Fall, dass Ihre Frage noch nicht vollen Umfanges beantwortet wurde bzw. Sie noch eine Nachfrage haben, stellen Sie Ihr Anliegen über den Button „Antworten Sie dem Experten“, bevor Sie eine Bewertung abgeben. Vielen Dank !
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
Hallo,ich habe Ihnen eine Antwort unter "*****@******.***" zukommen lassen.
Das hat funktioniert.GrußGudrun Kiehl
Experte:  RAKRoth hat geantwortet vor 1 Jahr.
Hallo,darauf habe ich leider keinen Zugriff.Meine Adresse lautet:***@******.***.
Experte:  RAKRoth hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrte Ratsuchende,
zu Ihren Fragen nehme ich nunmehr wie folgt Stellung:
1.
Es ist richtig, dass die in einer TE festgeschriebenen Rechte und die in Einstimmigkeitsbeschlüssen getroffenen Vereinbarungen nur über eine Änderung der TE, einem neuen Einstimmigkeitsbeschluss oder durch eine richterliche Entscheidung korrigiert werden können.
Schuldrechtliche Ansprüche, die sich aus einer TE ergeben, können nach drei Jahren verjähren.
Ich habe Sie aber so verstanden, dass keiner innerhalb der WEG sich auf die Einrede der Verjährung berufen würde. Das FA jedenfalls ist hierzu nicht berechtigt und kann nicht von außen in die WEG eingreifen.
2.
Die einzelnen Garagenbauer haben auch aufgrund des Konsenses innerhalb der WEG die Berechtigung, die Garagen zu verwalten, zu vermieten etc.
3.
Nach meiner Auffassung besteht derzeit keine Möglichkeit, dass die Garagenbauer die Garagen vor Beurkundung der TE veräußern. Der Garagenbauer würde als sog. Nichtberechtigter verfügen. Der Käufer könnte aber kein Eigentum erwerben, weil er nicht gutgläubig wäre. Er hätte ja Kenntnis davon, dass die Garagenbauer noch keine Teileigentümer sind.
Etwas anderes würde dann geltend, wenn sämtliche Wohnungseigentümer einer Veräußerung der Garage zustimmen würden.
Zu denken wäre an einen Eigentümerbeschluss.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Wenn Sie keine Nachfrage mehr haben, sehe ich einer positiven Bewertung gerne entgegen.
Ihre Nachfrage mögen Sie bitte über den Button „Dem Experten antworten“ stellen.
Experte:  RAKRoth hat geantwortet vor 1 Jahr.
Haben Sie noch eine Nachfrage ? Wenn nicht, sehe ich einer positiven Bewertung entgegen.
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Herr Rechtsanwaltdass habe ich noch nicht so richtig verstanden.Sie bestätigen, dass Vereinbarungen in einer Teilungserklärung (Hier: das Recht auf Garagenaufstellung) und die anschließenden Einstimmigkeitsbeschlüsse (der letzte, allumfassende Einstimmigkeitsbeschluss erfolgte am 09.11.2012, siehe vorheriges Schreiben) nur über eine neue Teilungserklärung, einem neuen Einstimmigkeitsbeschluss oder einer richterlichen Entscheidung aufgehoben, bzw. geändert werden können.Dann schreiben Sie, dass schuldrechtliche Ansprüche, die sich aus einer TE ergeben, nach drei Jahren verjähren.Wie muss ich dass verstehen?Das Recht auf Garagenherstellung in der Teilungserklärung umschreibt die Planung der Aufstellung von Garagen.Auch wurde den Miteigentümern auferlegt, dieses Aufstellungsrecht späteren Rechtsnachfolgern aufzuerlegen.Die nach der notariellen Beurkundung vorgenommene Bauplanung, Bauantragstellung, die Änderung des Flächennutzungsplanes und letztendlich die Garagenaufstellung dauerte bis 2003. Also weit über drei Jahre nach Beurkundung der Teilungserklärung vom 17.09.1994.Was soll da verjährt sein?Parallel dazu wurde das gesamte Gebäude umgebaut. Auch diese 1994 beabsichtigten und in den Folgejahren durchgeführten Umbauten waren in der 1994`iger Teilungserklärung vorgesehen.Da kann doch in der sehr langen Bauphase keine Verjährungsfrist greifen, oder?So sind die Garagen letztendlich tatsächlich gebaut worden. Alle Miteigentümer haben dem Bau zugestimmt. Diejenigen, die nicht bauen wollten, sind ausgezahlt worden.Die neue Teilungserklärung ist nur deshalb noch nicht zustande gekommen, da es sich als sehr schwer gestaltete, die neue Gemeinschaftsordnung unter einen Hut zu bekommen.Die Wünsche und Meinungen der Miteigentümer gingen da weit auseinander.Aus diesem Grunde wurde in der Eigentümerversammlung vom 09.12.2012 nochmals ausdrücklich gesagt (Einstimmigkeitsbeschluss), dass alle Um- und Ausbauten und auch die Garagenaufstellung gültig bleiben, genauso wie sie in der erst 2011 ausgestellten neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgeführt sind.Läuft da ab dem 09.12.2012 (letzter Einstimmigkeitsbeschluss) eine letzte Verjährungsfrist, oder ist der am 09.12.2012 erfolgte Einstimmigkeitsbeschluss auch weiterhin gültig?Was soll da verjähren?Durch die Mitteilung des Finanzamtes, dass die Garagen „allen“ Miteigentümern gehören sollen, können sich vermeintliche Forderungen stellen. Ein Miteigentümer ist bereits verstorben, so dass ich momentan nicht weiß, was die Erben nach diesem Finanzamtsschreiben für möglich halten.Nochmals zum Verkauf:Es ist mir schon klar, das der Käufer einer Garage unter diesen Vorgaben kein grundbuchicher Eigentümer werden kann.Meine Frage ging in die Richtung, ob ich als Garagenerbauer, der die Garagen aufgrund der eingeräumten Rechte aufstellen konnte, bereits jetzt eine Garage veräußern kann, wobei dem Käufer im Kaufvertrag mitgeteilt wird, dass die weiteren Kaufabwicklung bis hin zur Grundbucheintragung erst nach Vorlage der neuen Teilungserklärung erfolgen wird?Genau hier sieht das Finanzamt seine Behauptung begründet.Ich habe zwar aufgrund von WEG-Vereinbarungen und einer Klausel in der Teilungserklärung Garagen gebaut, kann diese aber nicht veräußern.Was ich nicht veräußern kann, gehört nicht mir, sondern dem Eigentümer des Grundstücks. Dass wäre die WEG, mit der Folge – so das Finanzamt - , das auch die Mieten der WEG zustehen.Ich müsste dann meiner Darlehensverpflichtung alleine nachkommen, während Miteigentümer, die keine Garagen bauen wollten und wegen des Verzichts auf Garagenaufstellung ausgezahlt wurden, jetzt die Mieten anteilig beanspruchen können.Das kann doch so niemals stimmen.Auch wenn ich die Garagen wegen einer noch nicht vorhandenen Grundbucheintragung nicht veräußern kann, muss ich doch dennoch Eigentümer sein.Schließlich sind die Garageneigentümer innerhalb der WEG für ihre selbst bezahlten Garagen zuständig. Alle anteiligen Kosten (Grundsteuer, Straßenreinigungsgebühren, Strom) werden diesen Garageneigentümern anteilig von der WEG in Rechnung gestellt.Gehören mir jetzt die Garagen, oder nicht?Was sind die Einstimmigkeitsbeschlüsse und die Vorgaben lt. Teilungserklärung vom 17.09.1994 wert?Was muss ich dem Finanzamt sagen, damit meine Garagen wirtschaftlich nur mir als Garagen auf fremden Grund und Boden zugeordnet werden?Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,dass habe ich noch nicht so richtig verstanden.Sie bestätigen, dass Vereinbarungen in einer Teilungserklärung (Hier: das Recht auf Garagenaufstellung) und die anschließenden Einstimmigkeitsbeschlüsse (der letzte, allumfassende Einstimmigkeitsbeschluss erfolgte am 09.11.2012, siehe vorherig
Experte:  RAKRoth hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrte Ratsuchende, ich sehe da auch keine Verjährung, weil der Garagenbau ja in die Tat umgesetzt worden ist.Die Frage der Verjährung stellt sich auch nicht, weil alle Eigentümer diesem Prozedere zugestimmt haben und weil hinsichtlich bestimmter Umstände der neuen TE verhandelt worden ist bzw. wird.Der Beschluss vom 09.12.2012 ist gültig und bindend, da er von keinem Eigentümer angefochten worden ist. Daran gibt es keinen Zweifel.Forderungen können nach meiner Ansicht nicht gestellt, weil zum einen die Miteigentümer ausgezahlt worden sind, die nicht bauen wollten und zum anderen die übrigen Eigentümer aufgrund der Beschlusslage sich vereinbart haben.Da das Teileigentum noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, mangelt es an der dinglichen Eigentumslage.Die einzelnen Wohnungseigentümer haben nach meiner Ansicht aber ein sog. Anwartschaftsrecht oder ein diesem ähnlichen Recht, weil die Eintragung ins Grundbuch ja nur noch eine Frage der Zeit ist. Wenn ich Sie vertreten würde, stünde ich auf dem Standpunkt, dass Sie die Garage auch veräußern dürften. Es ist in der Praxis aber oft so, dass es bei einer Frage mindestens drei Rechtsmeinungen gibt. Sie sollten gegenüber dem FA mit dem Anwartschaftsrecht argumentieren. Besser wäre, wenn Sie einen Kollegen beauftragen.Ihr Fall ist etwas komplex und bedarf einer eingehenden Prüfung der Sach- und Rechtslage.
Experte:  RAKRoth hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrte Fragestelle,
ich hoffe, ich konnte Sie bei der Lösung Ihres Problems unterstützen.
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