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Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 1
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Sehr geehrte JustAnswer Anwälte, Unser vorheriger Vermieter

Kundenfrage

Sehr geehrte JustAnswer Anwälte,
Unser vorheriger Vermieter verlangt von uns für, aus unserer Meinung, gewöhnliche Gebrauchsspuren professionell ausbessern zu lassen.
Wir sind uns nicht sicher ob diese Ausbesserungen wirklich auf unseren Kosten durchgeführt werden müssen oder nicht.
Zu den Details:
- Die Wohnung wurde von uns als ersten Mieter im Jahr 2014 bezogen und unser Mietvertrag wurde von uns nach 1 Jahr gekündigt mit 3 Monaten Kündigungsfrist - die Wohnung wurde also insgesamt 15 Monate von uns bewohnt.
- Bei der Übergabe wurde ein Wohnübergabe-Protokoll angefertigt dass vom Vermieter ausgestellt wurde. Von unserer Seite war ein Zeuge anwesend der auch auf dem Protokoll unterschrieben hat.
- Das Protokoll hat der Vermieter ausgefüllt. Im Nachhinein habe ich bemerkt dass wohl die Art und Weise wie die "Mängel" beschrieben wurden nicht wirklich angebracht sind - besonders die Bezeichnung “unsachgemäß”.
Die Mängel in dem Protokoll lauten (zitiert) wie folgt und wurden von beiden Parteien Foto-Dokumentarisch festgehalten:
1. Diele/Flur: Bohrungen unsachgemäß ausbesserst (ex Kommode) + zwischen Bad und WC
2. Bad: Bohrungen unsachgemäß ausbesserst (oberhalb der Spüle)
5. Wohnzimmer: Boden Parket - Stück Holz abgesplittert
7. Schlafzimmer: Bohrungen bei Fenster unsachgemäß ausbesserst; Wand von Möbelstück abgebraucht
Bitte beachten Sie auch die Fotos in dem Flickr Album:
https://www.flickr.com/gp/patrickneubauer/Sv743Z
Die Übergabe wurde mit 1. Oktober durchgeführt und die Kaution befindet sich noch zu 100% bei dem Vermieter.
Als Vorgehen hat uns der Vermieter mitgeteilt als nächstes Kostenvoranschläge bzw. die Durchführung der Mängel-Reparaturen durch Malen und Fußbodenleger zu erreichen. Wir haben ihn vorerst um einen Kostenvoranschlag gebeten.
Trotzdem denken wir das diese “Mängel” zum normalen Gebrauch gehören.
Können Sie uns hier weiterhelfen? Welche Schritte sollen wir unternehmen und wie stehen die Chancen dass diese Schäden als “normale Gebrauchsspuren” eingestuft werden? Wer übernimmt diese Entscheidung?
Mit freundlichen Grüßen, Patrick
Gepostet: vor 1 Jahr.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank ***** ***** Anfrage.
Darf ich Sie höflich fragen:
Steht denn im Protokoll auch dass Sie die Mängel beseitigen werden?
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Herr Schiessl,
Bei dem Wohnungsübergabe-Protokoll handelt es sich exakt um diese Vorlage:
https://www.sw-augsburg.de/downloads/uebergabeprotokoll.pdf
D.h. dort ist lediglich die Rede von der Feststellung von Mängeln jedoch keiner schriftlichen Bestätigung aus welcher hervorgeht dass der Mieter die Mängel beseitigen muss/soll.
Ich hoffe das hilt Ihnen unsere Frage zu beantworten.
Mit freundlichen Grüßen, Patrick
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Patrik,
haben sie vielen Dank ***** ***** Nachricht.
Das Protokollformular stellt nur Mängel fest sagt aber nichts aus, wer die Mängel zu beseitigen hat.
Was die Dübellöcher anbelangt, so gehören diese zum allgemeinen Mietgebrauch.
Ich habe mit die Bilder angesehen. Die Dübellöcher haben Sie, so wie ich gesehen habe angebracht um gewöhnliche Gegenstände zu montieren (Vorhangstange, Brett über Waschtisch,..)
Sie haben Dübellöcher also im üblichen Umfang gesetzt.
Dübellöcher die Sie im angemessenen Umfang gesetzt haben müssen Sie nun gar nicht beseitigen (OLG Frankfurt/M. WuM 1992, 56 = NJW-RR 1992, 396.).
Insoweit haben Sie Ihr Soll übererfüllt. Zu einer Beseitigung der Dübellöcher oder einer Nachbearbeitung sind Sie nicht verpflichtet.
Was die Absplitterung anbelangt, so trifft Sie nur dann eine Schadensersatzpflicht, wenn Sie diese durch einen unsachgemäßen Gebrauch verursacht haben. Dafür ist Ihr Vermieter aber beweispflichtig. Soweit Sie eine private Haftpflichtversicherung besitzen, sollten Sie den Schaden am Parkett aber sicherheitshalber melden. Die Versicherung übernimmt dabei sowohl die Regulierung als auch die Abwehr unberechtigter Ansprüche.
Die Kaution darf Ihr Vermieter bis zu 6 Monaten zurückbehalten.
Sollte er jedoch früher abrechnen und Teile der Kaution einbehalten so müssen Sie den Vermieter auf Auszahlung des Kautionsrestes verklagen.
In diesem Verfahren müsster der Vermieter dann beweisen, dass Sie Schäden verursacht haben, die über den normalen Mietgebrauch hinausgehen.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.

Sehr geehrter Herr Schiessl,

Vielen Dank für Ihre umfangreiche Antwort.

Zu den Dübellöchern: Nach einer Nachfrage beim der Wiener Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten wurde uns mitgeteilt dass es ratsamer ist Dübellöcher gar nicht auszubessern sondern einfach stehen zu lassen. Die Bohrlöcher wurden von uns nach besten Gewissen ausgebessert und es steht nun in Frage ob es sich dabei um "unsachgemäße Ausbesserung" handelt oder nicht - und falls ja, ob uns dies dann angelastet werden kann. Glauben Sie ein Sachverständiger kann hier eine klare Antwort geben?

Vielen Dank für den Rat zur Haftpflich bei der Absplitterung.

Sie verwenden auch die Bezeichnung "unsachgemäß" - ist es denn ausschlaggebend dass die Mängel in dem Übergabeprotokoll so bezeichnet wurden oder haben die Fotos und Zeugenaussagen hier eine stärkere Beweislast?

"Zahlt" es sich denn aus den Vermieter gegebenfalls zu verklagen falls er Teile der Kaution einbehält? D.h., welche Kosten kommen auf uns zu falls wir die Klage verlieren? Müssen wir Kosten tragen wenn wir gewinnen? Wie hoch schätzen Sie unsere Chancen ein?

Mit freundlichen Grüßen, Patrick

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Ratsuchender,
haben Sie vielen Dank ***** ***** Nachricht.
Ja, in der Tat, Sie hätten die Dübellöcher überhaupt nicht verschließen müssen.
Ob die Löcher unsachgemäß verschlossen wurden und ob dem Vermieter dadurch ein Schaden entstanden ist, kann nur ein Sachverständiger klären.
Es kommt nicht darauf an ob im Protokoll das Wort "unsachgemäß" verwandt wurde sondern ob tatsächlich ein Schaden dem Vermieter entstanden ist.
Es zahlt sich in der Regel aus, wenn Sie den Vermieter auf Rückzahlung verklagen. Sollten Sie den Fall vor Gericht verlieren, so müssen Sie mit Anwalts und Gerichtskosten von etwa 30-40% der Kaution rechnen. Gewinnen Sie den Prozess, so muss der Vermieter alle Kosten tragen.
Ihre Chancen schätze ich anhand der Aufnahmen und des Protokolls als gut ein.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.
Lieber Herr Schiessl,
Noch mals vielen Dank ***** ***** Antwort.
Wir fragen uns noch ob unsere Chances höher sind wenn wir den Vermieter nur für die Zurückhaltung von Kaution im Bezug auf die Bohrlöcher und Rückstände von Möbeln verklagen oder ob der Schaden am Fußboden gleichwertig zu behandeln ist?
D.h., falls eine etwaige gerichtliche Entscheidung die Mängel für die Bohrlöcher als gegenstandslos sieht und den Schaden am Fußboden nicht, wer zahlt dann die Anwalts- und Gerichtskosten? Werden diese in einem solchen Fall geteilt?
Mit freundlichen Grüßen, Patrick
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Ratsuchender,
grundsätzlich sind alle Schäden gleichwertig zu behandeln.
Ich gehe davon aus, dass wenn Sie den Schaden der Versicherung melden die Angelegenheit bis zur Fälligkeit der Kaution (6 Monate) erledigt sein dürfte
Sollte das Gericht dennoch über den Schaden am Fußboden entscheiden und sollten Sie hinsichtlich des Fußbodens obliegen, so zahlt die Gerichtskosten und die Anwaltskosten hinsichtlich des unterlegenen Fußbodenteils die Haftpflichtersicherung.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Experte:  kai-mod hat geantwortet vor 1 Jahr.

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