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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 26898
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
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RASchiessl ist jetzt online.

Guten Tag, ich ziehe gerade aus meiner wohnung aus und habe

Beantwortete Frage:

Guten Tag,
ich ziehe gerade aus meiner wohnung aus und habe die Befürchtung, dass ich Probleme mit dem Vermieter bekommen könnte.
Mein 13-seitiger Mietvertrag für eine 3 Zimmer Whg wirft einige Fragen auf, die sicherlich nur Sie als jurist mir beantworten können.
Ich muß Ihnen leider die Kompletten Pragraphen zunächst abschreiben.
§8 Laufende Schönheitsrepaeraturen.
1. Die Ausführung laufender Schönheitsreperaturen während der Dauer des Mietverhältnisses obliegt dem Mieter auf eigene Kosten, da diese in der Grundmiete nicht enthalten sind.
2. Der Vermieter ist zur Durchführung der Schönheitsreperaturen bei beginn des Mietverhältnisse nur verpflichtet, wenn diese zwischen den Vertragsbeteiligten ausdrücklich schriftlich vereinbart wurde. Die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreperaturen beinhaltet das Entfernen alter Tapeten, Tapezieren und streichen der Wände und Decken in allen Räumen der Mietsache sowie das Streichen der Heizkörper, der Versorgungsleitungen, der Fenster und Türeneinschließlich Türzargen jeweils von innen. Die Ausführung hat in Fachmännischer Weise zu erfolgen.
3. Schönheitsreperaturen sind im Umfagn der Ziffer 2 im Allgemeinen vom Mieter in ABständen einer Regelfrist von acht Jahren auszuführen. diese Regelfrist läuft ab Vertragsbeginn bzw. ab der letzten während der Laufzeit des Vertrages ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreperaturen. Auch bei Übernahme einer Unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Mietsache gelten Vorstehende Regelungen.
4. Die Ausführung der Schönheitsreperaturen erfasst auch die verkehrserforderliche und fachgerechte Reinigung der Teppichböden, falls dieser Bestandteil der Mietsache sind.
5. Falls der Mieter bei Fälligkeit der Schönheitsreperaturen dise nicht ausführt, ist der Vermieter nach erfolgloser Fristsetzung befugt, die Kosten einer Ersatzvornahme auf der Grundlage eines verbindlichen Kostenvoranschlages auch als Vorschussforderung beim Mieter geltend zu machen.
§9 Schönheitsreperaturen bei Vertragsende
1. Falls der Mieter nach §8 dieses Vertrages im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits fälligen Schönheitsreperaturen nicht ausgeführt hat, sind diese spätestens bis zur Übergabe des Mietobjekts nachzuholen.
Diese Verpflichtung gilt entsprechend für eine nur teilweise Renovation. Die auch zum Vertragsendein fachmännischer Weise zu erbringenden Schönheitsreperaturen sind unter Verwendung neutraler, heller Farben durchzuführen. Eine hiervon abweichende Gestaltung ist nur im Einvernehmen mit dem Vermieter gestattet.
2. Falls der Mieter der Verpflichtung zur Ausführung fälliger Schönheitsreperaturen nicht fristgerecht oder nicht spätestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses nachgekommen ist, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen, sofern er dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der nicht oder nicht vollständigen bzw. nicht fachmännisch ausgeführten Schönheitsreperaturen setzt.
3. Die nachfolgende Quotenabgeltung gilt nur bei Übernahme einer renovierten Wohnung bei Vertragsbeginn bzw. nach Ausführung der laufenden Schönheitsreperaturen durch den Mieter:
a. Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter anteilige Kosten der Schönheitsreperatur zu erstatten, die nach dem Grad der Abnutzung der Wohnung bei Vertragsende entsprechen. DIe Höhe dieser Quote errechnet sich nach dem Verhältnis der Regelfrist des §8 Ziff. 3 zu dem tatsächlichen Abnutzungsgrad bei Vertragsende.
b. Die Höhge des ABgeltungsanspruchs wird aus dem Nettobetrag eines vom Vermieter bei einem Fachbetrieb eingeholten Kostenvoranschlag ermittelt, der Renovierungsleistungen mittlerer Art und Güte beinhaltet. Der Mieter ist zu diesem Zwecke verpflichtet, Zugang zur Wohnung zu gewähren. Falls der Mieter binnen zwei Wochen nach Zugang des Kostenvoranschlags das günstigere Angebot eines anderen Fachbetriebes nachweist, ist letzteres maßgebend, falls dieser Fachbetrieb die Ausführung der Arbeiten nicht ablehnt. Gegen Vorlage einer Rechnung kann der Vermieter zusätzlich die ausgewiesene Mehrwertsteuer beanspruchen.
4. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung nach Ziffer 3 dadurch abwenden, dass er bei Beendigung des Mietverhältnisses ganz oder teilweise fachgerecht die Schönheitsreperaturen ausführt. Der Mieter ist zu Teilrenovierung berechtigt. Führt er Schönheitsreperaturen nur in einzelnen Räumen aus, gilt die Regelung in Ziffer 3 für die nicht Renovierten Räumeund Flächen entsprechend.
5. Die Mietsache ist bei Beendigung außerdem in einwandfrei gereinigtem Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben.
6. Spätester Rückgabetermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis endet.
Beginn des mietvertrages war der 31.03.2011, Ich habe die Wohnung "renoviert" vom Vormieter übernommen. in wirklichkeit waren einige Mängel vorhanden, (loch in Tapete, fehlende Sockelleiste etc.)
Nun zu meinen Fragen:
Muß ich nun die Wohnung streichen, renovieren etc.?
Wenn ja, wie ist die Definition von Fachgerecht?
Viele Grüße ***** *****
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank ***** ***** Anfrage.
Darf ich Sie höflich fragen:
Haben Sie denn die Wände bunt gestrichen oder tapeziert?
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Vielen dank für Ihre Zügige Antwort,

Wir haben weder Tapeziert, noch gestrichen oder sonstwie verändert an der Wohnung, also nichts dergleichen.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
haben Sie vielen Dank ***** ***** Info.
Rechtlich gesehen haben wir zwei Klauseln die für Sie relevant sind.
Zum einen einen Schönheitsreparaturklausel mit einem Flexiblen Fristenplan der unter § 8 3 eine Frist von "im Allgemeinen" 8 Jahren für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vorsieht.
Durch den Zusatz "Im Allgemeinen" kommt zum Ausdruck, dass (je nach Zustand der Wohnung) eine Abweichung von der Frist nach Oben und nach Unten zulässig ist.
Nach der Ansicht des BGH ist diese Klausel wirksam.
Nun ist bei Ihnen die Frist noch nicht abgelaufen, so dass nach dem Vertrag die sogenannte Quotenklausel zum Einsatz kommt mit der Folge, dass wenn Sie die Wohnung nicht bei Ende des Mietvertrages streichen Sie sich "quotal" an den Malerkosten bezeiligen müssen.
Nach der neuesten Rechtsprechung des BGH ist allerdings diese Klausel unwirksam, da der Mieter die Kosten dieser Quotenklausel bei Beginn des Mietvertrages nicht abschätzen kann.
Der BGH (BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 (LG Hannover))führt aus:
"Eine formularvertragliche Quotenabgeltungsklausel ist nach § 307 I 1, 2 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt."
Für Sie hat dies zur Folge:
Sie müssen nicht streichen, da die Frist von 8 Jahren noch nicht abgelaufen ist.
Sie müssen sich auch nicht an den Malerkosten beteiligen, da die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist.
Eine Ausnahme besteht allenfalls dann wenn Sie die Wände beschädigt haben (Anstrich oder Tapezieren der Wände mit Bunten Farben).
Ist dies nicht der Fall, so können Sie die Wohnung unrenoviert zurückgeben.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

einen kleinen Nachtrag hätte ich dennoch.

Was ich vorhin vergessen habe, bzw. nichtmehr in das Textfeld gepasst hat.

§6 Mietzeit/Bevollmächtigung



  1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.April 2011 und läuft bis Ablauf 31.März 2016, ohne das es einer Kündigun bedarf.


Die Befristung erfolgt deshalb, weil der Vermieter babsichtigt nach Ablauf der Befristung das mieterische Objekt abzureißen und einen Neubau vorzunehmen. Es handelt sich daher um einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB.

Ich habe nun gekündigt, der Vermieter hat der Kündigung, schriftlich,aus Kulanzgründen zugestimmt, sofern ich einen geeigneten Nachmieter finde, der den anfangs vereinbarten Mietvertrag mit seiner Laufzeit und Mietzins erfüllt.

Geeignete Nachmieter, die diese "Auflagen" erfüllem habe Ich mehrere zur Auswahl, ich wollte Ihnen nur noch, der Vollständigkeit halber den Kompletten Sachverhalt schildern.

Ich möchte mich schonmal herzlich für Ihre schnelle und Gott sei dank endlich Schlüssige Antwort bedanken, Ihre Positive Bewertung bekommen Sie Selbstverständlich.

Mit freundlichen Grüßen

Fabian Haldenwanger

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
haben Sie vielen Dank ***** ***** Ergänzung.
Die Frage der Befristung des Mietvertrages hat nun keinen Einfluss auf die Schönheitsreparaturen.
Das bedeutet, auch wenn sich der Vermieter bereits erklärt einen Nachmieter zu akzeptieren, so hat dies nicht zur Folge, dass Sie Schönheitsreparaturen durchführen müssen.
Es bleibt also dabei, dass Sie bei Auszug die Wohnung nicht streichen müssen.
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Ok, das habe ich verstanden, ich komme nun hoffentlich zu meiner letzten Frage an Sie:

Sie meinten ja:

Eine Ausnahme besteht allenfalls dann wenn Sie die Wände beschädigt haben (Anstrich oder Tapezieren der Wände mit Bunten Farben).

Gestrichen oder ähnliches habe ich wie gesagt nicht.

Es gibt jedoch kleine Spuren an Tapeten im Sinne von kleinen Streifen durch verrücken von Möbeln wie Tische etc.

Ist dies eine Beschädigung in diesem Sinne?

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
nein, diese Art von Schäden zählen zum gewöhnlichen Mietgebrauch und führen nicht zu einer Pflicht die Wände zu streichen.
Diese Schäden sind vielmehr bereits durch die Zahlung des Mietzinses (für die Abnutzung der Wohnung) mit abgegolten.
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Herr Schiessl,

nochmals vielen lieben Dank.

Ich werde Sie sowohl Positiv Bewerten, als auch Weiterempfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

Fabian Haldenwanger