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hhvgoetz
hhvgoetz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 2784
Erfahrung:  Rechtsanwalt, LL.M. in International Trade Law (Newcastle upon Tyne, UK)
48877684
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hhvgoetz ist jetzt online.

Meine Tochter ist Eigentümerin einer vermieteten Wohnung, welche

Kundenfrage

Meine Tochter ist Eigentümerin einer vermieteten Wohnung, welche sie selbst bis September letzten Jahres bewohnte. Die ganze Anlage (18 Wohnungen hat Probleme mit der alten Heizungsanlage (Einrohrsystem, nicht genaue Ermittlung der Heizkosten und Regelung der Heizkörper). Die Problematik wurde vor Gericht behandelt und das Gericht hat entschieden, dass die Eigentümergemeinschaft wegen der hohen Anschaffungskosten nicht gezwungen werden kann, eine neue Heizung zu installieren und dass nach m² abgerechnet werden kann. Es befindet sich jetzt noch eine Klage vor Gericht.
Das war die Ausgangslage, jetzt das zusätzliche individuelle Problem:
Die Mieterin beklagt sich jetzt seit Januar über:
a) Die Wohnung sei zu warm /mangelnde Regulierbarkeit der Heizung
b) Die Heizkörper knacken und knallen und allen Tages- und Nachtzeiten
Seit März beklagt sie sich zudem über:
a) Geringe Luftfeuchtigkeit (ca. 36%)
Daraus resultiert, dass sie eine Allergie entwickelt hätte; gerade die schlechte Luft führe bei ihr zu trockenen Schleimhäuten, Ausschlag an den Armen, trockene Haut und Haare. Zudem könne sie schlecht schlafen, da es zu warm sei und wache immer wieder von den Geräuschen auf.
Sie meint jetzt außerdem, eine Abrechnung nach m² sei vom Gesetzgeber nicht mehr erlaubt und wir denken, sie wird auch deshalb die Nebenkostenabrechnung nicht anerkennen, obwohl das im Mietvertrag so geregelt ist und auf diese Abrechnungsmethode hingewiesen wurde. Unserer Ansicht nach wird mit einer Mietminderung das potentielle Gesundheitsproblem der Mieterin nicht gelöst, sie müsste dann ausziehen, was wir ihr auch anrieten. Da die Mehrheit der Eigentümer nichts an der Situation ändern will, die Heizungsfirma behauptet, sie sei könne nichts mehr tun sind meiner Tochter die Hände gebunden. Was schlagen Sie vor?
Gepostet: vor 1 Jahr.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 1 Jahr.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

zu niedrige Luftfeuchtigkeit ist kein Mangel, da leicht durch Verdunster auf den Heizkörpern zu beheben.

Wenn es mit abgedrehten Heizkörpern immer noch zu warm ist, muß gelüftet werden.

Ob die Hitzeentwicklung so extrem ist, dass die dennoch einen Mangel darstellt, kann wohl nur ein (gerichtlich bestellter) Sachverständiger klären.

Ich würde deswegen keine Minderung akzeptieren. Das müsste dann ggf. in einem Rechtsstreit oder vorab mit einem gerichlichen selbständigen Beweisverfahren (geringere Anwaltsgebühren bei ggf. später vor Gericht verwertbarem Gutachten) geklärt werden.

Die Ausstattung mit dem Stand der Technik entsprechenden Meßinstrumenten ist auch bei Einrohrheizung durch die HeizKV vorgeschreiben, vgl. § 4. Dran sind auch WEGs gebunden, § 3.

http://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html

Ausnahmen gibt es, wenn die Ausstattung so teuer wäre, dass Sie sich auch in 10 Jahren nicht rechnen würde, vgl. § 11 I Nr. 1b.

Siehe auch, ob ein Fall des Buchstaben c vorliegt (Heizkörper gar nicht regulierbar).

Auch die Frage der Wirtschaftlichkeit wäre im Streitfall gerichtlich mit Sachverständigem zu klären.

Würde sich die Ausstattung in 10 Jahren oder kürzer rechnen den einzelnen Eigentümer/Mieter, entspräche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die WEG enstprechende Beschlüsse zur Installation nicht fasst. Entsprechend wäre so ein Beschluss gerichtlich durchsetzbar gegenüber den anderen Eigentümern.

Irgend eine HeizKV-kompatible Lösung wird sich wirtschaftlich machbar sein, wenn es auch möglicherweise kein kompletter Tausch der Heizanlage ist.

Ich weiß nicht, inwieweit dies und insbes. die Bindungswirkung der HeizKV für WEGs in den bisherigen Urteilen in Ihrer WEG berücksichtigt wurde.

Hier ist aufzupassen, dass der Verzicht auf ein Rechtsmittel ggf. zu widersprüchlichen Situationen führen kann ggü. den Mietern, wo Sie als Eigentümer dann die Dummen sind, weil Sie gegenüber dem Mieter die Heizkosten nicht mehr vollständige abrechnen können (vgl. Kürzungsrecht des Mieters von 15 % in § 12 HKV).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben, geben Sie bitte eine positive oder neutrale Bewertung ab, denn nur dann erfolgt die Vergütung für die anwaltliche Beratung. Nach eine positiven Bewertung können Sie allerdings auch ohne weitere Zusatzkosten an dieser Stelle Nachfragen stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.

eine Frage: Kann die Mieterin, meine Tochter verklagen wegen Gesundheitsschädigung, bzw. welche Erfolgsaussichten hätte sie.

Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 1 Jahr.

Das kann sie sicher versuchen. Ich würde schriftlich ausdrücklich auf die Möglichkeit hinweisen, über Verdunstungsbehälter oder schlicht feuchte Handtücher auf den Heizkörpern die Luftfeuchtigkeit anzuheben.

Ein Klage wegen "Gesundheitsschäfigung" wird keinen Erfolg haben.

Aus meiner Sicht stellt sich eher das Problem der Heizkostenabrechnung ohne Verluste für Ihre Tochter.

Gruß

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