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Rechtsanwalt Krüger
Rechtsanwalt Krüger, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 3726
Erfahrung:  Langjährige Praxis im Miet- & WEG-Recht
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Rechtsanwalt Krüger ist jetzt online.

Hallo, ich war Eigentümer einer Immobilie die Versteigert wurde. Der N

Beantwortete Frage:

Hallo, ich war Eigentümer einer Immobilie die Versteigert wurde. Der Neue Eigentümer will die Zwangsräumung durchführen.
Es geht dabei um eine Wohnung und Gewerbehalle. Ich habe aber die Halle Ende 2011 an jemanden für 10 Jahre vermietet. Ich bin dort nur noch Untermieter. Die Wohnung die geräumt werden soll habe ich 2012 für 10 Jahre an meine Frau vermietet. Meine Frau steht nicht im Grundbuch. Meine Frau steht nicht in dem Räumungsschreiben das der GV geschickt hatte. Nun muss ich den Räumungsschutz begründen, weiß aber nicht was ich schreiben soll.
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r)!

Vielen Dank für Ihre Frage, zu der ich gerne Auskunft gebe wie folgt.

Sie sollten darauf hinweisen, dass es derzeit Mieter in der Immobilie gibt und zum Nachweis die Mietverträge dem Gericht vorlegen.

Dann kann zumindest derzeit keine Zwangsräumung erfolgen.

Ein Räumungstitel muss alle (natürlichen oder juristischen) Personen benennen, gegen die die Räumung betrieben wird. Um vollstrecken zu können, müsste es also sowohl einen Räumungstitel gegen die GmbH als auch Ihre Frau geben. Die Mietparteien dürfen aufgrund der Mietverträge die Immobilie auch nach der Zwangsversteigerung nutzen. Der Erwerber ist in die Mietverträge eingetreten (§ 566 BGB - Kauf bricht nicht Miete). Solange die Mietverträge nicht gekündigt sind, dürfen die Mietparteien die Immobilie weiternutzen.

Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.

Sehr gerne helfe ich weiter.
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Danke für die Antwort.

Die Halle ist nicht an eine GmbH vermietet.

Ich habe diese an jemanden als Lager auf 10 Jahre vermietet.

Endend November 2021

Ich habe das Recht, Fläche die nicht benötigt wird wiederrum als Untermieter zu nutzen.

Die Wohnung an meine Frau ist auch bis Ende Februar 2022 mit einem Zeitmietvertrag vermietet.

Ich bin auch hier Untermieter von 2 Räumen mit Küchennutzung.

In beiden Fällen wurde die Miete für die gesamte Zeit im voraus mit einem Nachlass bezahlt, da ich seinerzeit Geld brauchte.

Das was ich an Miete hätte zahlen müssen wurde abgezogen.

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.
Danke für Ihre Rückmeldung und Ihre Richtigstellung.

Ich habe versehentlich angenommen, dass eine GmbH beteiligt ist.

Darauf kommt es aber nicht. Entscheidend ist, dass die Immobilie vermietet ist.

Sie sollten in Ihrem Schutzantrag darauf hinweisen, dass es derzeit Mieter in der Immobilie gibt und zum Nachweis die Mietverträge dem Gericht vorlegen.

Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.

Sehr gerne helfe ich weiter.
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Jetzt wurde die Miete aber bereits für die ganze Mietzeit bezahlt und mit der Untermiete verrechnet.

Kann der neue Eigentümer die Miete jetzt noch einmal fordern?

Ich habe auch gelesen das er bei Zeitmietverträgen das Sonderkündigungsrecht nur innerhalb von 14 Tagen nach Zuschlag ausüben kann.

Demnach sieht es für ihn jetzt nicht gut aus.

Es reicht also wenn ich schreibe, die Zwangsräumung gegen mich ist unzulässig da die Wohnung und die Halle vermietet sind.

Braucht das Gericht auch die Untermietverträge oder reicht ein Hinweis?

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.

Danke für Ihre Rückmeldung.

Es sollte ausreichen, wenn Sie nachweisen, dass die Immobilie vermietet ist. Hierzu sollte genügen, die Hauptmietverträge dem Gericht zu übersenden.

Der neue Eigentümer wird die Mieter aber nicht ohne Miete in der Immobilie wohnen lassen müssen. Die Mieter haben dann einen Anspruch gegen Sie auf Erstattung der bereits an Sie gezahlten Miete.

Wenn der neue Eigentümer noch nicht gekündigt hat, obwohl er wusste, dass es Mieter gibt, könnte es in der Tat für ihn Probleme geben.

Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.

Sehr gerne helfe ich weiter.

Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

In dem Räumungsauftrag den der GV geschickt hat steht das die Wohnung geräumt werden soll. Es sollen nur die Schlösser gewechselt werden. Die Einrichtungsgegenstände sollen in der Wohnung verbleiben.

Von der Räumung der Halle steht nichts in dem Auftrag.

Gilt der Auftrag dann nur für die Wohnung oder auch die Halle?

Die Halle wird an keiner Stelle wörtlich aufgeführt.

Hier noch etwas wegen der Vorrauszahlung:

Wenn ich das richtig verstehe geht der Ersteigerer leer aus.

Problematischer als Fristen können sich jedoch Handlungen auswirken, die vor Ersteigerung des Objekts stattfanden. Dazu zählt insbesondere die im Voraus entrichtete Miete.

Bei der Mietvorauszahlung handelt es sich generell darum, dass der Mieter für einen gewissen zukünftigen Zeitraum, also beispielsweise für 6 Monate oder auch mehrere Jahre, den vertraglich geschuldeten Mietzins auf einmal zahlt. Der Vermieter hat hier den Vorteil, dass der Mieter im Falle des vermeintlichen Vorliegens eines Mangels an der Mietsache – bspw. defekte Fenster und Türen, nicht funktionierende Heizung, Schimmel – aktiv werden muss und Miete nicht zurückhalten kann, da diese schon gezahlt ist. Eine Mietminderung hier durchzusetzen kann unter Umständen schwierig werden, insbesondere bei Insolvenz des Vermieters. Zudem hat der Vermieter aus wirtschaftlicher Sicht den großen Vorteil einer sofortigen Liquiditätserhöhung. Derartige Vorauszahlungsvereinbarungen sind zumeist an eine Mietzinsrabattierung geknüpft und damit für den Mieter attraktiv. Der Mieter zahlt zum Beispiel für 3 Jahre im Voraus 36.000 € anstelle von 43.200 € bei einer Grundmiete von 1.200 € monatlich und spart damit Monat für Monat 200 €.

Vorauszahlungen auf die Miete können sich in der Zwangsvollstreckung als großes Problem entpuppen. Sie können dazu führen, dass der Ersteher weder Miete fordern – diese ist ja schon im Voraus geflossen, wenn auch an eine andere Person – noch eine Räumung verlangen kann, da die in § 574 BGB genannten (Härtefall-) Gründe greifen können. Sollte gekündigt werden können, ist die vorausbezahlte Miete aber gemäß § 547 BGB an den Mieter zurück zu erstatten (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07). Da Mietverträge auch nicht publiziert werden, wie etwa Grundstücksbelastungen (Dienstbarkeiten, Nießbräuche, Wohnungsrechte nach § 1093 BGB etc.) in Abteilung II des Grundbuchs, ist eine hundertprozentige Gewissheit über ihr Bestehen nur schwer erreichbar.

Wie der BGH in einer Entscheidung (BGH, Urteil vom 25.04.2007 – VIII ZR 234/06; NJW 07 2919) feststellt, kommt es darauf an, ob die Vorausmiete vor der Beschlagnahme des Grundstücks – §§ 20 ff. ZVG – wirksam vereinbart wurde und tatsächlich geleistet worden ist. Ist dies nämlich der Fall, so ist die Vorauszahlung nicht als unwirksame Zahlung im Sinne des § 1124 Abs. 2 BGB anzusehen.

Nun ist die Mietvorauszahlung in der Alltagspraxis nicht gerade Gang und Gebe, bietet sich aber unter den erwähnten Umständen an. Sie bietet sich zudem für denjenigen an, der über Immobilieneigentum verfügt und sich mit zukünftigen Zahlungsschwierigkeiten konfrontiert sieht. So kann vor der Beschlagnahme ein Mietverhältnis auf Lebenszeit – mit Familienangehörigen beispielsweise – geschlossen werden, das dem Ersteher und Zwangsverwalter gegenüber wirksam ist. Der Ersteher hat nunmehr einen Mieter, der ihm nichts zahlen muss und gegen den eine Räumung möglicherweise nicht durchgesetzt werden kann. Eine finanzielle Katastrophe, gerade auch für Personen, die ihr Erspartes in eine eigene Wohnung investieren.

Hier war es der Fall das die Verträge vor der Beschlagnahme geschlossen wurden.

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.
Danke für Ihre Rückmeldung.

Es ist möglich, die Wohnung zwangszuräumen, indem die Schlösser ausgetauscht werden und der Hausrat in der Wohnung verbleibt, sofern der neue Eigentümer ein Pfandrecht geltend machen kann, die sogenannte Berliner Räumung.

Wenn der Zwangsvollstreckungsauftrag auf die Wohnung beschränkt ist, dann gilt er auch nur hierfür.

Danke für Ihre Informationen zur Mietvorauszahlung. Der neue Eigentümer wird dann wohl ein Problem bekommen. Für Ihren Schutzantrag ist es aber eher ohne Belang, dass die Miete schon vorausbezahlt worden ist. Entscheidend ist der Umstand, dass das Objekt vermietet ist.

Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.

Sehr gerne helfe ich weiter.
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Danke.

Da wird sich jemand schwarz ärgern.

Der NE ist ein eigenartiger Typ.

Trotz Aufforderung bestellte er kein Heizöl, so das ich dieses bestellen und bezahlen musste.

Dann sollte letztens hier der Hausstrom und das Wasser abgesperrt werden weil er es nicht für nötig hielt dieses umzumelden.

Das lief noch 3 Monate auf meinen Nmaen weiter.

Ich habe den Versorger darüber informiert wer jetzt dafür zuständig ist.

Für das Gericht habe ich folgendes geschrieben:

Hiermit stelle ich in beigefügter Sache des OGV... einen Räumungsschutzantrag und beantrage gleichzeitig die Aufhebung der Zwaqngsräumung gegen mich wegen Unzulässigkeit und besonderer Härte.

Die Zwangsräumung is u.a. nicht zulässig, da in dem Räumungstitel alle betroffenen Personen anzugeben sind.

Dieses war hier nicht der Fall, darum darf er so nicht Vollstreckt werden.

Des weiteren ist die Wohnung die auf meinen Namen geräumt werden soll vermietet.

Als Anlage der Zeitmietvertrag mit Frau .......

Lt. Schreiben des OGV... soll hier nur die Wohnung zwangesgeräumt werden.

Vorsorglich teile ich mit, das auch die Halle (Adresse) vermietet ist.

Falls erforderlich kann auch hier der Mietvertrag vorgelegt werden.

Aus diesem Grund wird auch hier der Vollstreckung aus o.g. Gründen widersprochen.

MfG.

Ich hoffe das es so ausreichend ist.

Jetzt kommt ja noch etwas hinzu. Den Zuschlag hat er im September bekommen.

Demnach dürfte er jetzt auch kein Sonderkündigungsrecht mehr haben.

Auch dann nicht wenn er erst jetzt von den bestehenden Zeitmietverträgen erfährt.

Er hätte sich vor der Versteigerung erkundigen müssen.

Nur hätte er da keine Infos aus Datenschutzgründen bekommen.

Da war er ja noch ein Fremder und hatte keine Ansprüche auf Informationen.

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.
Danke für Ihre Rückmeldung.

Ihrer Begründung des Antrages habe ich nichts hinzuzufügen. Da sollte das Gericht zu Ihren Gunsten entscheiden.

Hinsichtlich des Sonderkündigungsrechtes hat der neue Eigentümer § 57a ZVG zu beachten. Dort heißt es in Satz 2:

  • Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Allerdings ist der erste zulässige Termin nicht der rechnerisch frühestmögliche Termin, sondern derjenige, den der neue Eigentümer unter Berücksichtigung der zur Prüfung der Sach- und Rechtslage erforderlichen Zeit bei Beachtung der gebotenen Sorgfalt einhalten kann.

Hier könnte der neue Eigentümer darauf verweisen, dass er keine Kenntnis von den Mietverträgen hatte, also die Sach- und Rechtslage noch gar nicht prüfen konnte.

Die Vorschrift bietet dennoch Raum, eine etwaige Kündigung anzugreifen.

Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.

Sehr gerne helfe ich weiter.

Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Dazu habe ich folgendes gefunden:

Versäumt der Ersteher diese Frist, verliert er sein Sonderkündigungsrecht. Nach dem Wortlaut des Gesetzes kommt es nicht darauf an, ob er den erstmöglichen Kündigungstermin verschuldet oder unverschuldet versäumt hat. Da ein Ersteher die mietrechtliche Situation nicht unbedingt sofort überblicken kann, gewährt ihm die Rechtsprechung die Möglichkeit, die Sach- und Rechtslage zu überprüfen und sich über alle Umstände zu informieren, die für oder gegen die Fortführung des Mietverhältnisses mit diesem Mieter sprechen (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 177; OLG Oldenburg RPfl 2002, 325).

Dabei wird von dem Ersteher aber auch verlangt, dass er vor einem Versteigerungstermin, spätestens jedoch in diesem Termin sich über die Person des Mieters erkundigt und für sich selbst klärt, ob er das Mietverhältnis beendet oder fortsetzen möchte. Hat er den Kündigungstermin versäumt, muss der Ersteher nachweisen, dass die Einhaltung des Termins aus seiner Sicht nicht möglich war.

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.
Ja.

Diese Argumentation spricht für Sie.

Damit können Sie bzw. die anderen Mieter sich gut gegen eine Kündigung wehren.

Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.

Sehr gerne helfe ich weiter.
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Den Widerspruch habe ich fristgerecht letzten Freitag eingereicht.

Wie lange dauert es i.d.R. bist ich was höre?

Der Zuschlag war letzten August erfolgt. Gegen den hatte mein Anwalt Beschwerde eingereicht und um Fristverlängerung zur Begündung gebeten.

Leider hat er trotz zahlreichen Erinnerungen von mir diese Begründung nicht abgegeben.

Eine Stellungnahme warum er es nicht gemacht hatte habe ich nie bekommen.

Telefonisch war er nicht zu erreichen und E-Mails wurden ungelesen gelöscht.

Ich habe darauf hin der Anwaltskammer den Fall geschildert, da er meiner Meinung nach schadenersatzpflichtig ist.

Auch dort hielt er die gesetzte Frist nicht ein.

Kommentarlos hat er danach das Mandat nieder gelegt.

Anfang November hat das LG dann die Beschwerde mit genau dieser Begründung zurück gewiesen.

Hat der Ersteigerer jetzt überhaupt noch ein Sonderkündigungsrecht die befristeten Mietverträge zu kündigen, selbst wenn er erst jetzt davon erfährt?

Ich meine nicht, da er genug Zeit hatte sich darum zu kümmern.

Der Ersteigerer ist beruflich sehr viel im Ausland.

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.
Danke ***** ***** Nachfragen.
- Wie lange dauert es i.d.R. bist ich was höre?
Das kann einige Wochen dauern. Der Ersteigerer muss vom Gericht die Gelegenheit zur Stellungnahme bekommen.
- Hat der Ersteigerer jetzt überhaupt noch ein Sonderkündigungsrecht die befristeten Mietverträge zu kündigen, selbst wenn er erst jetzt davon erfährt?
Er muss die Verzögerung jedenfalls gut begründen können.
Denken Sie bitte daran, eine positive Bewertung (lachendes Smiley) zu hinterlassen.
Vielen Dank ***** ***** Mühe!
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Danke.

Was mache ich wenn nächsten Freitag der GV zur Räumung vor der Türe steht?

Ich müsste doch zumindest einen Bescheid bekommen das die Sache vorerst ruht oder so was.

Sollte ich beim Gericht anrufen?

Den Widerspruch habe ich persönlich in den Kasen geworfen.

Es war schon Dienstschluss aber die Zustellung von mir war noch fristgerecht.

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.
Ja. Rufen Sie beim Gericht an und erfragen den Sachstand zu Ihrem Antrag.
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Dann noch etwas, das Objekt stand zwischendurch unter Zwangsverwaltung. Diese wurde aber noch vor dem Versteigerungstermin aufgehoben.

Nun hat der Ersteher bereits mehrfach den ehemaligen Zwangsverwalter kontaktiert und sich Auskünfte eingeholt.

Diese hat er auch bekommen.

Der ZV ist ein Anwalt, unterliegt er hier nicht der Schweigepflicht, da das ZV Verfahren beendet war?

Der Ersteher hatte mit dem Verfahren nichts zu tun, demnach dürften ihm auch keine Auskünfte erteilt werden.

Genau so hat er Infos über private Sachen von mir, die nur die Bank ihm geben konnte.

Dann habe ich in der Halle wo ich auch Untermieter bin z.B. eine Hebebühne, Maschinen usw. stehen.

Der Ersteher behauptet das ihm diese Werkstatteinrichtung (alles was fest geschraugbt ist) nach der Ersteigerung auch gehören würde.

Es wurde eine Immobilie mit Haus und Werkhalle versteigert und keine Kfz.- Werkstatt.

Solche Sachen die zur Berufsausübung benötigt werden, können noch nicht einmal vom Gerichtsvollzieher gepfändet werden.

Ihm würde im ganzen Objekt alles von mir gehören was angeschraubt wäre.

Dann wären das ja auch Regale und Hängeschränke.

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.
Danke ***** ***** weiteren Nachfragen.
Bevor ich darauf antworte, möchte ich Sie nochmals bitten, eine meiner Antworten positiv zu bewerten.
Danke ***** ***** Mühe!
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Hallo, ich habe aber alle positiv Fragen bewertet.

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.
Es ist notwendig, dass Bewertungssystem dieser Plattform zu nutzen, also auf ein freundliches Smiley unterhalb der Antwort zu klicken. Dadurch wird der von Ihnen für die Frage ausgelobte Betrag freigegeben.
Rechtsanwalt Krüger und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Hallo, ich meinte eben, das ich bereits alle Antworten postiv beantwortet hatte.

Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Guten Morgen.

Meine letzte Frage wurde nicht mehr beantwortet, ob wohl ich alle Antworten positiv bewertet habe.

Den Widerspruch habe ich so wie ich es hier geschrieben hatte fristgerecht bei Gericht eingereicht.

Gestern wurde er zurück gewiesen.

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.
Danke für Ihre positive Bewertung.

Zu Ihrer letzten Frage:

- Der ZV ist ein Anwalt, unterliegt er hier nicht der Schweigepflicht, da das ZV Verfahren beendet war?

Eine Verletzung der Schweigepflicht ist für mich nicht ersichtlich. Der Zwangsverwalter darf Auskünfte geben zum ZV-Verfahren.

Ich bedauere für Sie, dass Sie keinen Erfolg mit Ihrem Widerspruch hatten.
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Ich habe gestern noch das gemacht was ich für richtig und rechtens hielt.

4 Stunden später erhielt ich einen Anruf vom GV das das Räumungsverfahren zurück gewiesen wurde.

Nun steht der neue Eigentümer blöde da.

Die nächsten 7 Jahre muss er mich noch in dem Objekt ertragen.

Es sei denn, er zahlt eine fette Abfindung.

Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 2 Jahren.
Dann ist es für Sie gut gelaufen.

Das freut mich für Sie.