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RAKRoth
RAKRoth, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 3252
Erfahrung:  zertifizierter Testamentsvollstrecker
35468264
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Ich bitte um Beurteilung der gegebenen Renovierungsklausel.

Kundenfrage

Ich bitte um Beurteilung der gegebenen Renovierungsklausel. (Aus Einheitsmietvertrag Sigel MV480/MV580)
Ich bin nach 3 1/2 Jahren aus meiner Mietwohnung ausgezogen. Vom Vormieter habe ich diese ordentlich hinterlassen übernommen. D.h.: die Wände waren teils gestrichen, teils aber nur ausgebessert. Ich habe die Wohnung ebenso ordentlich hinterlassen. Meine Vermieterin ist der Meinung, die Wohnung müsse komplett neu gemalert werden (Wände und Decken) und will eine Malerfirma in Auftrag geben, bzw. akzeptiert wenn ich es ebnso fachgerecht wie ein Maler, selber mache. Sie beruft sich auf den Mietvertrag.
Ich habe mich nun intensiv mit dieser Renovierungsklausel befasst, bin aber immer noch ratlos ob diese nun gültig oder ungültig ist.
Sie lautet.
8. Schönheitsreparaturen/Kleinreparaturen
1. Die Schönheitsreparaturen übernimmt während der Mietdauer auf eigene Kosten der Mieter.
Als Schönheitsreparaturen gelten......(übliche Aufzählung)
Die Durchführung von Schönheitsreparaturen in den Mieträumen wird im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen angemessen und erforderlich sein: Küche, Bad, Dusche alle 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume/ Flur und Diele alle 5 Jahre. Die vorgenannten Fristen beginnen mit dem Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab dem Zeitpunkt der letzten vom Mieter durchgeführten Schönheitsreparatur. Die Fristen sind nicht zwingend, sie gelten nicht, wenn und soweit aufgrund des Zustandes der jeweiligen Räume die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht erforderlich ist.
2. Endet das Mietverhältniss vor Fälligkeit der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, anteilig die Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnis durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich hinsichtlich der einzelnen Mieträume nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan als erforderlich und angemessen vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten ausgeführten Schönheitsreparatur bis zum Ende des Mietverhältnisses abgelaufen ist.Sofern sich aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Mieträume abweichende Fristen ergeben, sind diese maßgeblich. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die erforderlichen Schönheitsreparaturen fachgerechtselbst durchführt. Ende der Renovierungsklausel.
Mir ist klar, dass die erste Klausel keine starre Fristenvorgabe enthält. (...Wortlaut "wird im Allgemeinen ....erforderlich und angemessen sein")
Dies wiederspricht sich jedoch meiner Meinung nach im Punkt 2. (...Wortllaut " endet das Mietverhältniss vor Fälligkeit DER VERPFLICHTUNG ZUR DURCHFÜHRUNG DER SCHÖNHEITSREPARATUREN, so ist der Mieter verpflichtet.....)
Im Übrigen ist der Punkt 2 für mich absolut unverständlich und unkonkret.
Vielen Dank ***** ***** hoffentlich eindeutige Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Karin Bulhoes
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RAKRoth hat geantwortet vor 2 Jahren.
Customer:

Sehr geehrter Ratsuchender,

Customer:

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Customer:

Rechtliche Bedenken gegen die Klausel bestehen aus meiner Sicht leider nicht.

Customer:

Eine Quotenklausel ist immer dann unwirksam, wenn die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam erfolgt ist. Dann nämlich verliert die Quotenregelung ihre Grundlage vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 178/05). Eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen ist in Ihrem Fall erfolgt.

Customer:

Insgesamt ist die Rechtslage nicht eindeutig. Eine Quotenklausel wird allerdings nur bei einem renoviert überlassenen Mietobjekt für wirksam gehalten.

Customer:

Wurde Ihnen das Mietobjekt renoviert überlassen ?

Customer:

Eine entsprechende Entscheidung des BGH zu dieser Frage ist jedoch noch nicht ergangen.

Customer:

Der Quotenklausel liegt keine starre Berechnungsgrundlage zugrunde, weil Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann nicht verpflichtet sein sollen, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf auf Grund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist. In der Klausel wird insoweit auf die Erforderlichkeit abgestellt. Dies ist nach meiner Auffassung zulässig.

Customer:

Sollten Sie allerdings die Wohnung renoviert überlassen bekommen haben, kann die Unwirksamkeit dieser Klausel gerügt werden.

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