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RASchroeter
RASchroeter, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 7723
Erfahrung:  Rechtsanwalt, Immobilienökonom, MBA, Bankkaufmann
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Wir haben ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung von einer

Kundenfrage

Wir haben ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung von einer Fertighausfirma bauen lassen. Die Architektenleistung war ebenfalls im Vertrag mit der Hausbaufirma integriert. Die Wohnfläche der Einliegerwohnung beträgt 50 qm. Nachdem das Haus fertiggestellt war, wurde folgendes festgestellt. Im Schlafzimmer der ELW (ca. 15 qm) und im Bad (6 qm) sind die Fenster zu klein und es gibt nur einen Lichtschacht. Die Landesbauordnung in Baden Württember sieht jedoch vor, dass in einem, als Wohnraum genutzten Raum, die Fenstergröße mindestens 10 Prozent der Bodenfläche betragen muss und es muss einen Lichthof geben. Bei beiden Räumen ist das nicht gegegeben. Nun können wir also nicht 50 qm Wohnfläche bei der Vermietung ansetzen. Das Schlafzimmer und das Bad können nicht als Wohnraum gezählt werden. In unserem Kreis gibt es einen ungefähren Mietwert von 8 Euro pro qm. Nun unsere Frage. Wie hoch können wir eine Forderung an die Hausbaufirma formulieren, weil uns auf Dauer Einbußen bei der Miete erwarten. Zu der Lichtschacht/Lichthof Situation ist zu sagen, dass diese nicht mehr geändert werden kann, da die Lichtschächte für beide Räume in unsere Terrasse integriert sind. Wenn wir hier Lichthöfe machen würden, würde unsere Terrasse wegfallen. Was können wir fordern? Auf wieviel Jahre wird das gerechnet?

Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 3 Jahren.

RASchroeter :

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Maßgebend ist der anteilieg Rohertrag, der Ihnen durch die Mieteinbuße entfällt. Entscheidend ist die Mietdifferenz von Wohnraum zu Nutzraum, die als Schaden anzusetzen ist.

Der Rohertrag errechnet sich nach § 186 BewG. Hiervon sind die Bewirtschaftungskosten von 21 % gemäß § 187 BewG, Anlage 23 abzuziehen.

Folglich sind zwei Rechnungen für die Ermittlung des Rohertrages aufzumachen.

Einmal unter Ansetzung von 50 m² Wohnfläche und einmal unter Ansetzung von 29 m² Wohnfläche und 21 m² Nutzfläche.
Der jeweilige Betrag ist mit 12 auf die Jahresmiete zu multiplizieren. Hiervon ist gemäß § 187 BewG, Anlage 23 BewG die Bewirtschaftungskosten abzuziehen.

Die Vervielfältigung folgt aus Anlage 7 des Bewertungsgesetzes für Einfamilienhäuser. Es folgt hier noch eine Unterteilung je nach Größe der Gemeinde, so dass der Vervielfältiger bei massiver Bauweise zwischen 13 und 11,9 % liegt.

Ziehen Sie dann den Betrag der die Nutzfläche beinhaltet von dem Betrag, der rein aus der Wohnfläche herrührt ab. Sie erhalten dann die Höhe des geltend zu machenden Schadens.

Gerne kann ich Ihnen hierzu ein Kurzgutachten erstellen, wenn Sie mit die ortsübliche Miete und die Miete für Nutzfläche angeben.


RASchroeter :

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Für eine positive Bewertung wäre ich dankbar (bitte einmal auf den entsprechenden Smiley unter meiner Antwort klicken).

Viele Grüße

RASchroeter :

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

soweit noch Nachfragen bestehen, stehe ich hier gerne weiterhin zur Verfügung. Habe ich Ihre Frage beantwortet, bin ich für eine positive Bewertung (bitte einmal auf den entsprechenden Smiley unter meiner Antwort klicken).dankbar.

Vielen Dank und beste Grüße!

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 3 Jahren.
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