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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24904
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Miet- & WEG-Recht hier ein
RASchiessl ist jetzt online.

Wenn in einem Mietvertrag der Passus zu Nebenkosten wie folgt

Kundenfrage

Wenn in einem Mietvertrag der Passus zu Nebenkosten wie folgt lautet:

_________________________________________________________________

[X] Neben der Miete werden zur Abgeltung der bei Vertragsschluss bekannten Betriebskosten als Pauschale erhoben: [ 160,00 € ]
_________________________________________________________________


jedoch auf der letzten Seite des Vertrages ein selbst geschriebener Vermerk des Vermieters ist der wie folgt lautet:

___________________________________________________________________

Die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet und eine eventuelle Nachzahlung dem Mieter in Rechnung gestellt, sowie zuviel bezahltes an den Mieter ausgezahlt.
____________________________________________________________________


Was gilt hier nun? Die Pauschale, mit welcher alle Betriebskosten gedeckt sind oder die andere Notiz, welche selbst hinzugefügt wurde?
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.

Darf ich Sie fragen:

Wurde der Vermerk vor, während oder nach der Vertragsunterzeichnung hinzugefügt?

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Der Vertrag wurde so vorgelegt.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.

Nach § 305b BGB ist dann die Handschriftliche Zusatzvereinbarung vorrangig und gültig.

Allerdings muss im Vertrag selbst definiert werden, welche Betriebskosten umgelegt werden.

Findet sich neben dieser Handschriftlichen Vereinbarung hierzu nichts so kann der Vermieter keine Betriebskosten umlegen.

Im Mietvertrag muss vielmehr genau festgelegt werden, welche Kosten auf Sie als Vermieter umzulegen sind.

Dies kann einmal durch Aufzählung der einzelnen Betriebskosten erfolgen oder aber durch einen Pauschalen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung (oder bei älteren Verträgen auf die Berechnungsverordnung).

Sehen Sie also den Mietvertrag darauf durch ob dort geregelt ist welche Betriebskosten Sie zu zahlen haben.

Fehlt der Hinweis so müssen Sie gar keine Betriebskosten zahlen auch nicht die Pauschale.




Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

habe ich Ihre Fragen beantwortet?

Wenn ja, dann würde ich mich über eine positive Bewertung sehr freuen.


Ansonsten fragen Sie gerne nach!



Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Kam meine Frage jetzt noch an?

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Oh, leider nein!

Vielleicht könnten Sie die Frage nochmals posten?
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Es sind im Vetrag keine einzelnen Posten aufgelistet. Es ist nur der Punkt mit der Pauschale über die 160€ angekreuzt.


 


Ich hänge mal ein Bild an zur Veranschulichung.


 


Link zum Bild:


 


https://www.dropbox.com/s/ufp80dd0wgsvos6/Foto%2004.12.13%2012%2023%2013.jpg

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.

Ich habe mir die Seite angesehen.

Sie sehen hier einzelne Posten wie Wasserversorgung, Brennstoffversorgung und so weiter.

Diese Positionen sind allerdings nicht angekreuzt.

Der Vertrag enthält auch keine allgemeinen Verweisungen auf die Betriebskostenverordnung.

Dies hat zur Folge:

Die Handschriftliche Vereinbarung des Vermieters (Nebenkosten nach Abrechnung ist als Individualvereinbarung vorrang gegenüber die angekreuzten Pauschale.

Die handschriftliche Vereinbarung ist jedoch unwirksam, da der Vermieter nicht im Vertrag klargestellt hat welche Betriebskosten umgelegt werden sollen.

Somit ist die handschriftliche Vereinbarung unwirksam.

Dies hat zur Folge, dass Sie weder die Pauschale noch die Nebenkosten nach Abrechnung schulden.

Sie könne daher den Vermieter auffordern Ihnen die monatlichen Vorauszahlungen wieder zurückzuerstatten.



Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Vielen Dank. Noch eine abschließende Frage zu "Handschriftlich". Dieser zusätzliche Vermerk wurde per Schreibmaschine eingesetzt, nicht per Hand. Entschuldigen Sie die vielleicht etwas dumme Frage: Macht das auch einen Unterschied ob handschriftlich oder per Schreibmaschine?

Experte:  hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.

Nein, keine dumme Frage.

Ob mit der Hand oder der Maschine ist nicht ausschlaggebend. In beiden Fällen liegt eine Individualvereinbarung vor.



Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24904
Erfahrung: Vertragsanwalt des BWE
RASchiessl und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Dürfte ich Ihnen noch eine letzte Frage zu dem Thema stellen?

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Na freilich!
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Der "handschriftliche" Satz ist etwas anders als ich vorhin geschildert habe. Dieser lautet wortwörtlich wie folgt:


 


"Die neben der Miete erhobenen Betriebskosten werden jährlich mit Benennung der einzelnen Kostenposten mit dem Mieter abgerechnet"


 


Ist aber im Prinzip kein Unterschied oder?

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wenn im Vertrag nicht klargestellt wird um welche Posten es sich handelt: Nein.


Mit freundlichen Grüßen


Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Das heißt, die Betriebskosten müssen mit Angabe eines Betrages angekreuzt sein.


 


Z.B.


 


X - Wasserversorgung 30,00€


X - Brennstoffversorgung 80,00€


 


etc.


 


Wenn nicht so angegeben und sowieso pauschal 160€ als Pauschale angegeben, bin ich tatsächlich im Recht?

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Ja, das wäre ausreichend.

So wie ich das jedoch gesehen habe ist in Ihrem Vertrag nun nichts angekreuzt.


In diesem Falle wären Sie im Recht.






Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Nein, es ist nichts angekreuzt. Auf der Rückseite gibt es noch folgendes, ist das von Belang? Ist nämlich keine Aufschlüsselung was abgerechnet wird, sondern nur eine Erklärung was, etwas bedeutet. Ich habe Ihnen noch einmal ein Bild per Link angefügt.


 


https://www.dropbox.com/s/r7zudxk4pvxk6c6/Foto%2004.12.13%2013%2016%2053.jpg

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Es muss im Vertrag eine Formulierung geben, wonach diese Betriebskosten von Ihnen zu zahlen sind und sei es auch nur durch einen Verweis auf diese Seite. Fehlt es daran, so ist die Aufstellung nicht von Bedeutung.


Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Entschuldigen Sie, wenn Sie möchten kann ich auch noch einmal eine neue Frage stellen, damit Sie auch noch etwas davon haben, jedoch verwirrt mich das nun mehr, als es hilft.


 


Mietvertrag Seite 1:


 


https://www.dropbox.com/s/ufp80dd0wgsvos6/Foto%2004.12.13%2012%2023%2013.jpg


 


Mietvertrag Seite 2 mit dem handschriftlichen Vermerk:


 


https://www.dropbox.com/s/0n66bp91ahyvduw/Foto%2004.12.13%2013%2027%2006.jpg


 


Mietvertrag Seite 3:


 


https://www.dropbox.com/s/r7zudxk4pvxk6c6/Foto%2004.12.13%2013%2016%2053.jpg


 


Ansonsten gibt es nur noch eine andere Seite mit den persönlichen Daten und der Bankverbindung. Auf dieser steht eben dass die Miete und die Betriebskosten monatlich auf folgendes Konto zu zahlen sind....


 


 


So, und dass jetzt im Zusammenhang mit der Formulierung der Pauschale, der Nichtauflistung welche Betriebskosten eigentlich zahlbar sind und welche nicht, weil nicht angekreuzt, ergibt sich was?


 


Vielen Dank nochmal für Ihre Hilfe.


 


 

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Es bleibt bei meiner ursprünglichen Aussage:

Die Vereinbarung der Pauschale ist durch die Abrechnungsvereinbarung hinfällig geworden. Die Abrechnungsvereinbarung ist aber unwirksam da aus ihr nicht hervorgeht welche Betriebskosten Sie zu tragen haben.

Nach § 535 BGB schulden Sie daher allein die Miete.






Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Vielen Dank nochmals.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Bitte gerne!

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