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hhvgoetz
hhvgoetz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 2909
Erfahrung:  Rechtsanwalt, LL.M. in International Trade Law (Newcastle upon Tyne, UK)
48877684
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hhvgoetz ist jetzt online.

Guten Tag, mein Unternehmen mietet eine Gewerbeimmobilie

Kundenfrage

Guten Tag,

mein Unternehmen mietet eine Gewerbeimmobilie mit Zeitmietvertrag. Der Vertrag läuft noch 3,5 Jahre. Wir möchten gerne wegen Unzumutbarkeit fristlos kündigen.

Grund: Es wird uns laut Vertrag eine ungehinderte Be- und Entladung der Zulieferfahrzeuge garantiert. Weiter wurde uns zu Vertragschluss mündlich versichert, dass LKW von hinten zum Be- und Entladen an die Geschäfträume gelangen können.

Wir sind ein Versandhandel. LKW fahren nicht von hinten an die Räumlichkeiten (Ich kann nicht beurteilen, ob die theoretisch möglich wäre, die Fahrer weigern sich.) Von vorne gibt es nur eine Ladezone auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Bei kompletter Entladung eines LKW kommt es zu Staubildung. Wenn der LKW auf unserer Seite hält, kommt das Ordnungsamt und es kommt auch zu Staubild. Das ist also nicht erlaubt und höchst problematisch. Auch die Abholung bei uns kann nicht immer störungsfrei erfolgen, wodurch wir Lieferverzögerungen haben mit entsprechenden Folgen.

An den Rahmenbedingungen kann nichts geändert werden. Es stellt sich für uns die Frage, ob wir nun sicher das Recht zur außerordentlichen Kündigung haben, oder ob wir uns da auf einen langen Rechtsstreit vorbereiten müssen bzw. ob wir evtl. sogar bleiben müssen, obwohl es eindeutig ein großer Nachteil für uns ist. Meines Wissens nach ist der Vermieter verpflichtet dafür Sorge zu tragen, dass das Mietobjekt dem Geschäftszweck entspricht. Das ist unter diesen Bedingungen unseres Erachtens nach nicht der Fall.

Über eine Einschätzung der Lage wäre ich sehr dankbar,

Gruß,

Stephan K.
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

eine außerordentliche Kündigung wäre möglich, wenn Sie entweder die mündliche Zusage der Anfahrtmöglichkeit durch LKW durch (neutrale)Zeugen bewiesen werden kann, was immer mit erheblichen Risiken verbunden ist

oder

die Immobilie im Vertrag explizit für Sie als Versandhandel mit entsprechend großem Zu- und Abfluss von Waren vermietet wurde und man deswegen davon ausgehen kann, dass die behinderungsfreie Anfahrtsmöglichkeit zu den unerlässlichen Eigenschaften im Rahmen einer üblichen Verwendung einer solchen Immobilie zählt. Hier besteht aber sicher das Problem, dass jedes Gericht Ihnen bei der kleinsten Unklarheit im Vertrag vorhalten wird, dass Sie die Zufahrt vor Anmietung sehen konnten und ggf. jemanden hätten fragen sollen, der sich damit auskennt.

Der einzige Ausweg ohne Streit wäre wohl, wenn die mündliche Zusicherung nicht beweisbar ist, die außerordentliche Kündigung zu erklären und gleichzeitig hilfsweise die Kündigung zum nächstmöglichen Termin, um sodann mit dem Vermieter aushandeln, dass Sie ev. einen Teil der fehlenden Miete als Schadensersatz zu zahlen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben, geben Sie bitte eine positive oder neutrale Bewertung ab, denn nur dann erfolgt die Vergütung für die anwaltliche Beratung.


Mit freundlichen Grüßen
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Vielen Dank für die Antwort,


 


die Tatsache, dass die ungehinderte Be- und Entladung durch den Vermieter im Vertrag garantiert wird, spielt also keine Rolle?


 


Die Anfahrt von hinten ist theoretisch sicherlich befahrbar, daher wurde der Vermieter mündlich gefragt. Dass daraufhin behauptet wurde, dass auch LKW von hinten anliefern, wird auch bis heute nicht bestritten. Das Problem ist, dass es den LKW-Fahreren dennoch zu eng ist. Wäre ich in der Pflicht gewesen weitere Einschätzungen einzuholen?


 


Ist dies evtl. ein Grund zur Mietminderung, wenn schon nicht zur Kündigung? Wieviel Prozent wären angemessen?


 


Was ist die Folge, wenn ich fristlos zum 31.01.2014 kündige. Muss der Vermieter reagieren bzw. bekommen ich ein Problem, wenn ich dann ausziehe und der Vermieter die Kündigung irgendwann anzweifelt?


 


 

Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 3 Jahren.
Ahh, ich hatte das überlesen. Dachte, dass die "ungehinderte Be- und Entladung" auch nur mündlich zugesichert wurde.

Wenn dies nicht möglich ist, weil das Ordnungsamt Ihnen regelmäßig Probleme macht, wird im Streitfalle zu klären sein, ob mit der Klausel eine Anlieferung von hinten (ggf. mit kleineren Fahrzeugen) gemeint war. Der Begriff "Zulieferfahrzeuge" sagt ja nichts über deren Größe aus. Damit könnten ja auch Sprinter gemeint sein.

Wenn Sie außerordentlich kündigen und ausziehen, besteht das Risiko, dass Sie auf die restliche Miete verklagt werden.

Eine bloße Mietminderung birgt letztlich das gleiche Risiko. Die Frage der Höhe ist letztlich immer eine Einzelfallentscheidung des Gerichts. Hier haben Sie immer ein erhebliches Prozessrisiko. Von 5-40 % der Kaltmiete kann man hier sicher alles vertreten, wenn denn die enge Einfahrt überhaupt als Mangel gesehen wird.

Wie schon gesagt. Maßgeblich für die Auslegung des Vertrages wird sein, für welche Art von Gewerbe (mit was für einem Warenbedarf) die Vermietung überhaupt im Vertrag vorgesehen war.

Gruß
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Vielen Dank noch einmal,


 


der Vertrag besagt, dass der Vermieter die ungehinderte Be- und Entladung der Zulieferfahrzeuge des Mieters garantiert.


 


Der Vermieter kann mich doch nicht zwingen dies mit Kleinbussen zu machen bzw. Speditionen zu arrangieren, die 20 Paletten in 5 Kleinbusse packen.


 


Müsste daher der Begriff "Zulieferfahrzeuge des Mieters" nicht alle Arten abdecken? Wenn dies mit LKW nicht möglich ist, dann stellt dies doch dann einen Vertragsbruch dar, oder? Wäre das ein sicherer Kündigungsgrund oder müsste auch bei eindeutigem Vertragsbruch im Zweifel die Zumutbarkeit vor Gericht ermittelt werden?


 


 


Habe ich es also richtig verstanden, dass der Vermieter nicht die Pflicht hat auf die Kündigung zu reagieren? Gilt die Kündigung nicht als angenommen, wenn ich eine gewisse Zeitspanne nach Zustellung nichts höre? Welche Frist hat der Vermieter, wenn er die Kündigung beanstanden will?


 


 

Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 3 Jahren.
Die Mietforderungen verjähren in 3 Jahren ab Ende des Jahres der Anspruchsentstehung. Er muß Ihre Kündigung nicht kommentieren.

"Zulieferfahrzeuge des Mieters" sind im Lichte des Betriebes zu sehen, an den laut Mietvertrag vermietet werden soll.

Wenn Sie einen kleinen Versand betreiben, sind "Zulieferfahrzeuge" nicht zwingend 40-Tonner.

Gruß
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Hallo Herr Götz,


 


das bedeutet, wenn der Vermieter meinen Betrieb für eine kleine Pommesbude gehalten hat, dann muss der Vermieter nicht die Anlieferung per LKW garantieren? Es ist doch in diesem Fall dann eine Fehleinschätzung des Vermieters. Dafür muss ich dann haften?


 


Sind Sie sich ganz sicher, dass Sie die Frage mit ausreichender Sorgfalt beantworten?


 

Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sie verstehen mich völlig falsch:

Maßgeblich ist, was im Mietvertrag steht und wovon der durchschnittliche Vermieter in der konkreten Situation ausgehen muß.

Wenn Räumlichkeiten vermietet werden, die nur für eine Pommesbude geeignet sind, wird auch nur eine Zufahrtsmöglichkeit für entsprechende Lieferfahrzeuge geschuldet.

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