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RASchroeter
RASchroeter, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 7723
Erfahrung:  Rechtsanwalt, Immobilienökonom, MBA, Bankkaufmann
33364821
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RASchroeter ist jetzt online.

Guten Tag, Meine Frau hat beruflich bedingt eine zusaetzliche

Beantwortete Frage:

Guten Tag,
Meine Frau hat beruflich bedingt eine zusaetzliche Wohnung in einem anderen Ort als der Rest unserer Familie. Ihr Mietvertrag ist jeweils auf 12 Monate befristet ausgestellt, mit der Angabe "auf Wunsch des Mieters". Der Vertrag wurde bereits mehrmals neu ausgestellt, immer wieder mit dieser Floskel. Der Arbeitsvertrag meiner Frau endet im Dezember, waehrend der Mietvertrag noch bis August 2014 weiterlaeuft. Spaetestens ab Januar wird meine Frau also beruflich bedingt vollstaendig zu uns zurueckziehen. Da in der Branche meiner Frau die Arbeitsvertraege fast immer befristet sind, und sich ihre berufliche Situation im Sommer noch anders darstellte, war zum Zeitpunkt der Unterschrift des neuen Vertrags nicht klar, dass ihr Vertrag nicht verlaengert werden wuerde.

Meine Fragen:
1) Gibt es eine Moeglichkeit, den Mietvertrag trotz der Klausel vorzeitig zu kuendigen? Gibt es eine Haertefallregelung wegen beruflich bedingten Umzugs?
2) Darf der Vermieter Nachmieter suchen zu einem Preis der mehr als 30 % ueber dem alten liegt (was er gerade tut) und somit die Chance auf einen Nachmieter sehr gering ist?

J.
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hat geantwortet vor 3 Jahren.

RASchroeter :



Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die noch weitere Angaben erforderlich macht.

Wie ist denn die genaue Formulierung der Befristung. Ist das Kündigungsrecht Ihrer Frau für diesen Zeitraum von 12 Monaten ausgeschlossen?

Für ergänzende Informationen wäre ich dankbar, um besser auf Ihr Anliegen eingehen zu können.

Vielen Dank!

Customer:

Lieber Herr Schroeter,

Customer:

Lieber Herr Schroeter, das Kuendigungsrecht ist nicht explizit ausgeschlossen. Die Formulierung lautet aus meiner Erinnerung: "Auf Wunsch des Mieters ist der Vertrag bis zum xx.xx.2014 befristet". Genaueres muesste ich heute abend nachschauen. J.D.

RASchroeter :

Vielen Dank für die Rückmeldung. Wenn das Mietverhältnis lediglich für 12 Monate befristet eingegangen ist, bedeutet dies nicht, dass das Mietverhältnis von beiden Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann. D.h. Ihre Frau kann den Mietvertrag zum 31.01.2014 kündigen.

Unabhängig davon muss der Vermieter die Stellung von Nachmieter nicht akzeptieren. Verweigert er aber grundlos einen Nachmieter oder hat er wie hier andere Preisvorstellung, die eine Vermietung scheitern lassen, so kann der Vermieter den vermeintlichen Mietausfall bis zum Ablauf des Mietverhältnisses im August 2014 nicht als Schaden geltend machen.

Gerne können Sie sich mit der genauen Formulierung heute Abend an mich wenden. Rein vorsorglich sollte Ihre Frau das Mietverhältnis ordentlich zum 31.01.2014 kündigen, per Einschreiben oder Fax oder Bote.

Customer:

Lieber Herr Schroeter
danke XXXXX XXXXX Antwort. Auf der Internet-Seite der Wirtschaftswoche ist von einem BGH -Urteil die Rede. Wortlaut: "Die Richter sahen die Befristungsklausel als unwirksam an und deuteten sie in einen entsprechenden befristeten Kündigungsausschluss um." Kann das nicht genauso im Fall meiner Frau interpretiert werden?
Hier der Link: http://www.wiwo.de/finanzen/steuern-recht/rein-rechtlich-befristete-mietvertraege-haeufig-ungueltig/8479572.html
Ich werde Ihnen heute abend dann noch den genauen Wortlaut im Mietvertrag mitteilen.
mfg
J.D.

RASchroeter :

In Ordnung. Ich werde mir das Urteil ansehen und warte auf Ihre Rückmeldung.

Viele Grüße

Customer:

Lieber Herr Schroeter,
hier noch wie vereinbart der genaue Wortlaut des Mietvertrags, §2: "Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.12. Auf Wunsch des Mieters wird der Vertrag für zwölf Monate abgeschlossen. Vertragsende: 30.09.2012. Für eine fristlose Kündigung gelten die gesetzlichen Vorschriften. Fristlose Kündigungen sind schriftlich zu erklären und ausführlich zu begründen. Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so tritt eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§568 BGB) nicht ein."
mfg,
J.D.

Customer:

Lieber Herr Schroeter,
habe mich gerade in den Daten vertan, diese stammen aus einem vorherigen Mietvertrag. Aktuell: "Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.13...." und "... Vertragsende: 30.09.2014."
2012 macht natürlich keinen Sinn. Alles andere stimmt genau überein.
J.D.

RASchroeter :

Vielen Dank für die Rückmeldung. Die betreffende Klausel ist leider mit der Klausel über die der BGH entscheiden hat vergleichbar, BGH, Az: VIII ZR 388/12. Zwar ist wie der BGH ausführt die befristung nach § 575 BGB unwirksam. Allerdings wird diese Vertragslücke damit ausgefüllt, dass beiden Parteien ein Kündigungsverzicht für die Laufzeit auferlegt wird. Hierbei greift auch keine Härtefallregelung. Dieser würde nur greifen, wenn es sich um eine Werkswohnung des Arbeitgebers handeln würde.

Daher ist wie folgt vorzugehen. Die stellen dem Vermieter potentielle Nachmieter vor, die zu den gleichen Konditionen in den Mietvertrag einsteigen würde. Lehnt der Vermieter diese ohne Begründung ab, kann er von Ihnen bzw. Ihrer Frau kein Schadensersatz bei eienr vorzeitigen Kündigung verlangen.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Wohnung unterzuvermieten. Hierzu ist der Vermieter um Zustimmung zu bitten. Verweigert er die Zustimmung, haben Sie einen Anspruch auf ordentliche Kündigung. Denn hier greift indirekt der Härtefall, wonach Ihnen aufgrund der Änderung der beruflichen Situation eine Untervermietung gewährt werden muss, da gegen eine Untervermietung keine wirklichen Gründe ersichtlich sind.

Bitten Sie den Vermieter daher um Zustimmung zur Untervermietung. Bei eienr Verweigerung kündigen Sie den Vertrag. Zeitgleich kündigen Sie den Vertrag zum 31.01.2014 mit dem Angebot Nachmitter zu stellen. Die Nachmieter sollten Sie in einer schriftlichen Zusammenfassung dem Vermieter präsentieren. Wichtig ist die Schriftform, um für den Fall der Geltendmachung von Schadensersatz einen Nachweis zu haben, dass Sie Nachmieter gestellt haben.

RASchroeter :

Viele Grüße

Customer:

Danke, XXXXX XXXXX mir weiter,
Viele Grüsse,

RASchroeter und 2 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.