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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 26744
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Guten Tag, ich habe durch einen Immobilienerwerb ein Mietverhältnis

Beantwortete Frage:

Guten Tag,

ich habe durch einen Immobilienerwerb ein Mietverhältnis übernommen, bin also in die Vermieterrolle eingetreten. Grundbucheintragung müsste in den nächsten Wochen stehen.

Ich beabsichtige die Besichtigung der Mietsache, dazu habe ich einen Termin (10 Tage davor) bekanntgegeben, welcher erst sehr kurzfristig - anwaltlich - abgesagt worden ist. Mit den Mietern bestehen persönliche Konflikte; der Voreigentümer hatte Hausverbot.

Wie kann ich reagieren? Ich möchte zeitnah die Mietsache besichtigen.

Aus dem Mietvertrag heraus steht mir dieses Recht auf jeden Fall zu.
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.

Wie ist das Besichtigungsrecht im Mietvertrag geregelt?

Gibt es einen konkreten Grund für die Besichtigung?

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

"Der Vermieter ist berechtigt, die Mietsache - gegebenfalls zusammen mit Fachleuten bzw. Miet- oder Kaufinteressenten - werktags von (keine Angabe / leergelassen) bis (leergelassen) Uhr und von (leergelassen) bis (leergelassen) Uhr zu betreten, wenn er einen Anspruch auf die Besichtigung des Mietgegenstands hat oder sich Gewissheit über die Voraussetzungen eines Anspruchs verschaffen will und die Besichtigung deshalb von Interesse für ihn ist. Der Vermieter darf die Wohnung betreten, wenn eine konkrete Gefahr für die Mietsache oder andere Mieter besteht, um den Zustand der Mietsachen zu überprüfen, um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Arbeiten festzustellen, um Messgeräten abzulesen oder zum Zwecke des Verkaufs.


 


Hierfür bedarf es jedoch einer rechtzeitigen vorherigen Abstimmung mit dem Mieter. Der Mieter ist dafür verantwortlich, dass der Vermieter diese Rechte auch bei längerer Abwesenheit des Mieters ausüben kann."


 


Konkrete Gründe bestehen nicht, im Zweifel würde ich aber sagen: Die Mietsache wurde seit Mietanfang (2011) nicht mehr besichtigt, ich habe die Immobilie "blind" gekauft, ohne Zustand zu kennen und möchte mir eben ein Bild des Zustands machen.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX freundliche Ergänzung.

Warum ich gefragt haben hat folgenden Hintergrund;

Ein sogenanntes Voraussetzungsloses Besichtigungsrecht wird seitens der Rechtsprechung abgelehnt.

Ein Besichtigungsrecht ohne konkreten Grund („Routinekontrolle”) ist auch wenn es in einem Mietvertrag vereinbart wurde ist unzulässig (LG München NJW-RR 09, 376).

In Ihrem Mietvertrag sind daher auch konkrete Beispiele genannt bei deren Vorliegen eine Besichtigung zulässig ist.

Aus diesem Grund sollten Sie unbedingt einen Grund für eine Besichtigung nennen.

Wenn der Mieter den Termin abgesagt hat, dann sollten Sie zunächst einen neuen Termin vereinbaren.

Als Grund nennen Sie eine "allgemeine Feststellung des Zustandes der Mietsache". Dieser Grund ist ausreichend (LG Tübingen GE 08, 1055; AG Saarbrücken ZMR 05, 372, 373).

Wahren Sie eine Ankündigungsfrist von mindestens 48 Stunden und legen Sie den Termin Werktags in der Zeit von 10.00-13.00 Uhr und 15.00-18.00 Uhr.

Weisen Sie in Ihrem Schreiben darauf hin, dass der Mieter sollte er zu diesem Termin keine Zeit haben Ihnen 3 Ersatztermine nennen soll.

Sollte der Mieter Ihren Aufforderungen nicht nachkommen so können Sie ihn auf Duldung der Besichtigung verklagen.

Das Gericht wird den Mieter dann zur Duldung verurteilen.

Sollte der Mieter dem Urteil nicht nachkommen, so wird das Gericht gegen den Mieter Zwangsgeld beziehungsweise Zwangshaft von bis zu 6 Monaten verhängen.


Wenn Sie weitere Fragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Herzlichen Dank! In Ordnung, so werde ich das machen.


 


Zu den 3 Ersatzterminen: Kann ich die einschränken? Bspw: "3 Ersatztermine am Donnerstag von 14-18 Uhr und/oder Montag 11-18 Uhr"

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

in diesem engen Zeitraum würde ich dies nicht machen.

Lassen Sie dem Mieter einen Korridor innerhalb einer festen Kalenderwoche in der er die Termine frei wählen kann.


Wenn Sie weitere Fragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Bin berufstätig, daher die notwendigen Einschränkungen. Samstags, Sonntags oder Feiertags kann ich also auch nicht verlangen?



Was soll ich machen? Extra Urlaub nehmen wohl kaum, oder? ;-)

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


leider nein. An Feiertagen oder Sonntags können Sie keine Besichtigung verlangen. Sie haben nur einen Anspruch auf eine werktägliche Besichtigung.


Wenn Sie weitere Fragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt