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raschwerin
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16755
Erfahrung:  Rechtsanwalt
27582713
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raschwerin ist jetzt online.

Guten Tag. Wir haben folgenden Sachverhalt darzulegen. Wir

Kundenfrage

Guten Tag.

Wir haben folgenden Sachverhalt darzulegen.
Wir bewohnen seit 5 Jahren ein Reihenmittelhaus in 47623 Kevelaer welches eine Grundfläche von 86Quadratmeter hat. Das Haus ist etwa 100 Jahre alt.
Im laufe des letzten Jahres hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen. Wir erhielten neue Fenster, eine neue Dacheindeckung mit Isolierung sowie eine Aussenfassadendämmung.
Die Modernisierungskosten belaufen sich auf 29.972,86€
Unsere bisherige Kaltmiete betrug für das Haus 400 Euro plus 50 Euro NK.
Nun erhielten wir folgendes Schreiben:
Hiermit teile ich ihnen mit, das wegen Modernisierungsmaßnahmen die Jährliche Miete, ausgehend von der getätigten Inverstitionen um 274.75€ erhöht wird.
Die Formellen Vorraussetzungen für die Wirksamkeit dieses Mieterhöhungverlangens liegen vor.
Ausgehend von diesem Betrag kann die Jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, im vorliegenden Fall 3.297.02€ erhöht werden.
Ich bitte sie, der Mieterhöhung zuzustimmen und den erhöhten Mietpreis laut §559b Abs. 2 S. 2 BGB (alte Fassung) ab November 2013 zu überweisen.

Nun meine Frage:
Darf das sein? Kann der vermieter die Miete wegen der Modernisierung um 67% anheben? Das ist doch Wucher!
Für eine Kaltmiete von 675€ erhalte ich in Kevelaer eine nagelneue Doppelhaushälfte mit Garage, Garten und Top Energiewerten.
Mittlerweile wurden wir von einem Anwalt angeschrieben, wo die Mieterhöhung nochmals gefordert wird.
Sind wir zu dieser, sehr hohen Mieterhöhungszahlung verpflichtet???

Mit freundlichen Grüßen
Stephan van Stiphoudt
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nutzung von Justanswer.

Gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Das BGB sieht in den §§ 558 ff BGB die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung vor.

Danach kommt diese nur in Betracht, wenn die Modernisierungsmaßnahmen vorher angekündigt wurde.

Der Vermieter hätte also erst fragen müssen, ob Sie damit einverstanden sind, dass er modernisiert und dann die Miete erhöht.

Nach § 559 BGB kann er darüber hinaus nur 11 % der Kosten auf die Miete umlegen.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Hallo. Die Modernisierung war angekündigt und selbstredend waren wir damit einverstanden.


Das der Vermieter 11% der Modernisierungskosten umlegen darf ist mir klar, nur beziehen sich die 11% worauf? Über welchen Zeitraum darf der Vermieter die 11% umlegen? Es dürfte nicht rechtens sein, die Miete um 275€ pro monat umzulegen.


Aus den Gesetzestexten verstehe ich aus, das der Vermieter lediglich 11% der Gesamtmodernisierungskosten nur über einen Zeitraum von 11 Jahren auf die jährliche miete umlegen darf.


Ich würde mir eine etwas mehr ins Detail gehende Antwort wünschen.

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 3 Jahren.

Danke für die weiteren Informationen.

Nach § 559 BGB beziehen sich die 11% auf die Kosten nur Ihre Wohnung betreffend.

Da es sich um ein Haus handelt, ist der komplette Betrag anzusetzen.

Die 11 % der Gesamtsumme sind auf die Miete umzulegen.

Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht zur Erhöhung der Miete. Die Mieterhöhung beläuft sich auf jährlich 11 Prozent der aufgewendeten Kosten, geteilt durch 12 Monate (bei monatlicher Mietezahlung). Erhaltungsmaßnahmen, auch wenn sie im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme erfolgen, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Bei energetischen Modernisierungen ist eine Mieterhöhung nur dann gerechtfertigt, wenn sie auch tatsächlich helfen, Endenergie einzusparen.

Man muss also auch nochmal schauen, ob der gesamte Betrag zur Modernisierung verwendet wurde.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Das heist, das wir rechtlich gegen eine Mieterhöhung von knapp 65% rein garnichts machen können?


Eine Auflistung welcher Betrag für was verwendet wurde haben wir ebenfalls erhalten.


Ist eine so krasse Mieterhöhung nicht nichtig?

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 3 Jahren.

Normalerweise darf die Miete nicht um mehr als 20 % erhöht werden.

Dies zählt bei der Modernisierung aber nicht.

Daher ist es rechtlich sogar möglich, die Miete um 100 % zu erhöhen.

Das einzige was Sie machen können, ist, die Modernisierungskosten zu prüfen, ob nicht auch Kosten für Instandhaltung dabei waren, die ja nicht umlagefähig sind.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 3 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Seien Sie bitte so freundlich, und geben Sie kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Dem Experten antworten") haben, denn nur so erhalte ich den für die Rechtsberatung vorgesehenen Anteil Ihrer Anzahlung.

Ich danke Ihnen vielmals und stehe für Rückfragen und eine weitergehende Beauftragung natürlich jederzeit gern zur Verfügung.

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