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RASchroeter
RASchroeter, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 7723
Erfahrung:  Rechtsanwalt, Immobilienökonom, MBA, Bankkaufmann
33364821
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RASchroeter ist jetzt online.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung

Beantwortete Frage:

Ich bin Eigentümer einer Wohnung (Maisonnette mit VELUX-Dachflächenfenstern im OG) in einer Eigentümergemeinschaft mit 24 Wohneinheiten; die Dachflächenfenster sind als Teile des Daches Gemeinschaftseigentum. Im Jahr 1990 hat die WEG beschlossen, die Sanierung von Dachflächenfenstern mit 80 % aus der Instandhaltungsrücklage und 20% durch den Sondereigentümer zu finanzieren. Nach Mitteilung unserer Verwaltungsfirma sind nach der Novellierung des WE-Gesetzes im Jahr 2007 Beschlüsse, die auf Grund alter Rechtsgrundlage gefasst wurden, nichtig. Ohne Kenntnis der Vorgeschichte habe ich im Februar 2013 der Verwaltung ein sanierungsbedürftiges Fenster im Bad gemeldet, dieses wurde daraufhin von einer Fachfirma begutachtet, die meine Einschätzung teilte. Seitens der Verwaltung wurde daraufhin der Austausch des Fensters in Auftrag gegeben. Seitens eines anderen Eigentümers wurde die Verwaltung unter Verweis auf den Beschluss aus dem Jahr 1990 gebeten, die Aufteilung der Kosten entsprechend vorzunehmen. Dieser Eigentümer wurde durch die Verwaltung auf die heute geltende Rechtslage hingewiesen. Nach meiner Einschätzung existiert in unserer WEG derzeit kein Beschluss hinsichtlich einer Aufteilung von Kosten bei der Sanierung eines Dachflächenfensters, da der Beschluss von 1990 nichtig ist und ein neuer Beschluss nicht gefasst wurde; der Auftrag zum Austausch – so die Folge aus meiner Sicht – wurde zu einem Zeitpunkt erteilt, zu dem kein gültiger Beschluss über eine Kostenaufteilung bei der Sanierung des Gemeinschaftseigentums Dachflächenfenster bestand. Die Verwaltung hat nun mitgeteilt, die WEG könne bei der nächsten Eigentümerversammlung einen Beschluss fassen, durch den nachträglich die Aufteilung der Kosten beschlossen werden könnten. Ich vertrete die Auffassung, dass die WEG einen solchen Beschluss nur für die Zukunft zu fassen berechtigt ist, ansonsten läge m.E. ein Verstoß gegen den auch im Privatrecht geltenden Vertrauensschutz vor. Bitte teilen Sie mir Ihre Rechtsauffassung mit! xxxx xxxxxxx xxxxstr. xx xxxxx xxxx Tel. xxxxx-xxxxxxx

Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hat geantwortet vor 4 Jahren.

RASchroeter :

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,



vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

RASchroeter :

Wie Sie richtigerweise ausführen handelt es sich bei den Fenstern u.a. auch Dachfenster immer um Gemeinschaftseigentum. Daher sind Regelungen in der Teilungserklärung unwirksam, wonach Fenster als Sondereigentum deklariert werden.

RASchroeter :

Eine Kostentragung für das Gemeinschaftseigentum müßte daher in der Teilungserklärung geregelt sein. Ist dies nicht der Fall, kann eine Änderung der Teilungserklärung nur einstimmig erfolgen.

Customer:

Diese Antwort hilft mir nicht wirklich weiter, denn das war mir bereits klar!

Customer:

Ich brauche Antworten auf die Fragen ob überhaupt eine Kostenaufteilung legal ist und ob eine rückwirkender Beschluss rechtmäßig wäre!

RASchroeter :

Findet sich in der Teilungserklärung eine unwirksame Regelung mit einer Zuordnung zum Sondereigentum ist diese umzudeuten in eine Kostentragungsregelung mit der Folge, daß die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster trotz der Zuordnung zum Gemeinschafteigentum von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen sind.

Hierfür bedarf es dann eines Beschluss über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung u.a der Fenster.

Die Wohnungseigentümer können in Abweichung von der gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegen. Eine Instandsetzung beinhaltet dann auch die Erneuerung im Sinne einer Ersatzbeschaffung einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums. Bayerisches OLG, Beschluss vom 4.9.2003, Aktenzeichen 2 Z BR 145/03.

RASchroeter :

Da aktuell kein Beschluss vorhanden ist, der die Kostentragung zulasten der Sondeigentümer regelt, trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten für die Erneuerung von Fenstern. Eine nachträgliche Beschlussfassung über das eine Fenster ist zum einen unwirksam, da es einen Sachverhalt aus der Vergangenheit betrifft.

RASchroeter :

Zum anderen ist die vorgesehene Beschlussfassung unwirksam (=nichtig) da es sich nicht um eine allegemeine Regelung zur Instandsetzung und Instandhaltung handelt, sondern einen Einzelfall regelt.

RASchroeter :

Im Ergebnis hat daher die Gemeinschaft die Kosten zu tragen und kann dies durch einen Beschluss nicht heilen.

RASchroeter :

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße

Customer:

Danke, XXXXX XXXXX mir geholfen!

RASchroeter :

Gerne, viel Erfolg bei der nächsten Eigentümerversammlung.


Es wäre nett, wenn Sie mir kurz eine Bewertung hinterlassen könnten.

Viele Grüße

RASchroeter und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
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Was passiert nun?

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Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Eine Frage stellt sich mir noch: Würde die Eigentümergemeinschaft auf ihrer nächsten Sitzung einen Beschluss fassen, in der die Aufteilung von Kosten der Dachfenstersanierung festgelegt würde (allgemeiner Beschluss), könnte dieser Beschluss rückwirkend für mein Dachfenster, das vor zwei Wochen getauscht wurde, Anwendung finden?


 


Freundliche Grüße


Michael Shraer

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Nein der Beschluss kann nicht Sachverhalte aus der Vergangenheit umfassen, zumal eine Beauftragung durch die Verwaltung auf kosten der Gemeinschaft bereits erfolgt ist.

Der oder die Beschlüsse können daher nur für die Zukunft getroffen werden.

Viele Grüße