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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19798
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Nach Hauskauf in Glückstadt/Elbe vor 13 Jahren möchten wir

Kundenfrage

Nach Hauskauf in Glückstadt/Elbe vor 13 Jahren möchten wir endlich von den übernommenen Mietern einen schriftlichen Mietvertrag unterzeichnent haben, von Haus und Grund, der das Mietverhältnis neu und verbindlich aktualisiert. Bisher gab es keinen schriftl. zwischen uns, nur mdl. Abstimmungen.
Müssen wir deren 35 Jahre "alten" Vertrag übernehmen, den wir nie gesehen haben?
Sie zahlten bis jetzt für 93qm Wohnfl., 2Balkone, Garten-, Garagen-, PKW/WoWa-Stellplatz-Nutzung nur 375,-Euro.
Die Wohng. haben wir um 20% erhöht, wissen aber nun nicht, ob wir Garage u. Stellplatz extra berechnen können, da sie preislich bisher nicht erwähnt wurden (mdl.)
Der ortsübliche Preis liegt bei 5,50,- p.qm (nur Wohnung).
Die Mieter meinen, im Preis seien 45,- E. Garage incl. Stellplatz ent-
halten.
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Grundsätzlich gilt zunächst, dass ein Mietvertrag nicht zwingend der Schriftform zu seiner Rechtswirksamkeit bedarf. Auch der (nur) mündlich geschlossene Mietvertrag ist also in gleicher Weise rechtswirksam wie ein schriftlicher Vertrag.

Haben Sie vor 13 Jahren das Haus gekauft, und hat der Mietvertrag mit den Mietern zu dieser Zeit bereits bestanden, so sind Sie in die bestehenden mietvertraglichen Vereinbarungen vollumfänglich eingetreten.

Sie können aber nun selbstverständlich einen schriftlichen Mietvertrag mit Ihren Mietern abschließen. Soweit dieser Mietvertrag aber von den bisherigen Absprachen in dem Mietverhältnis abweichen sollte, benötigen Sie hierzu die Zustimmung der Mieter.

Zu einer Mieterhöhung:

Sie können eine Mieterhöhung unter den Voraussetzungen des § 558 BGB geltend machen.

Der Vermieter kann danach die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Diese Voraussetzung liegt in Ihrem Fall vor.

Die Miete darf gemäß § 558 Absatz 3 BGB innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen.

Sie können die Miete somit um 20% erhöhen.

Hinsichtlich der Garage und des Stellplatzes sind die bisherigen Vereinbarungen maßgeblich: Waren diese mitvermietet zu dem Mietpreis, so können Sie diese nun nur dann gesondert berechnen, wenn die Mieter hiermit auch einverstanden sind.


Fragen Sie bei Unklarheiten bitte nach: Um mir zu antworten, nutzen Sie bitte ausschließlich die Nachfragefunktion "Antworten Sie dem Experten".


Geben Sie bitte eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ( haben, denn nur so erhalte ich die für die Rechtsberatung vorgesehene Vergütung.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Seien Sie so freundlich, und geben Sie eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben, denn nur so erhalte ich die für die Rechtsberatung vorgesehene Vergütung.

Sie können nach Abgabe einer positiven Bewertung selbstverständlich jederzeit kostenfrei Nachfragen stellen.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Fragen Sie bei Unklarheiten bitte nach: Um mir zu antworten, nutzen Sie bitte ausschließlich die Nachfragefunktion "Antworten Sie dem Experten".


Geben Sie bitte kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen haben, denn nur so erhalte ich die für die Rechtsberatung vorgesehene Vergütung.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19798
Erfahrung: Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
ra-huettemann und 3 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.
Erneut posten: Unvollständige Antwort.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.
Erneut posten: Unvollständige Antwort.
Wir würden gerne die Garage separat berechnen und sie evtl auch kündigen wg. Eigenbedarfs
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Hinsichltich der Kündigung der Garage gilt Folgendes: Eine separat vermietete Garage kann stets isoliert gekündigt werden, ohne dass der Vermieter Gründe für die Kündigung anführen muss, da es sich nicht um Wohnraum handelt. Haben Sie die Garage also isoliert vermietet, können Sie diese auch ohne weiteres kündigen.

Allerdings: Ist die Garage mitvermietet, kann die Garage nicht isoliert gekündigt werden. Ist die Garage in einem einheitlichen Mietvertrag mitvermietet worden, so ist eine isolierte Kündigung nur der Garage ausgeschlossen.

Eine solche isolierte Kündigung würde nämlich gegen das Teilkündigungsverbot aus § 573 b BGB verstoßen.

Eine solche Teilkündigung wäre nur dann zulässig, wenn der Vermieter die Kündigung ausspricht, um neuen Raum für Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder um den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstückteilen auszustatten.

Das ist hier aber gerade nicht der Fall, denn Sie als Vermieter die Garage selbst nutzen wollen (Eigenbedarf).

Dies ist nach § 573 b BGB nicht zulässig und möglich, denn eine Teilkündigung darf der Vermieter dann nicht aussprechen, wenn er die mitvermietete Garage anderweitig aber nicht zu Wohnzwecken nutzen will.



Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.


Herzlichen Dank! Jetzt weiß ich Bescheid und muß mir nicht weiter "das Hirn zermartern. :)


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr gern geschehen.


Alles Gute!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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