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RAinBerlin
RAinBerlin, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 50
Erfahrung:  Rechtsanwältin
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RAinBerlin ist jetzt online.

Ein Mieter von mir behauptet jetzt nach Beendigung des Mietverhältnis

Kundenfrage

Ein Mieter von mir behauptet jetzt nach Beendigung des Mietverhältnis nie von mir eine Nebenkostenabrechnung bekommen zu haben. Muss ich jetzt für die ganzen Jahre das Geld zurückzahlen? Wir wohnten im selben Haus und ich habe diese immer im Beisein meiner Frau in seinen Briefkasten eingeworfen. Die ganzen Jahre hat er nie behauptet eine Nebenkostenabrechnung bekommen zu haben. Besonders weil immer ein Fehlbetrag (zwar sehr wenig und ich deswegen nie eine Nachtzahlung gefordert habe) vorhanden war. Wie kann ich mich dagegen wehren. Das wären ja mehrere tausend Euros
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RAinBerlin hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich hiermit wie folgt beantworte:

Sie handelten genau richtig, indem Sie die Nebenkostenabrechnungen stets unter Beisein eines Zeugen in den Briefkasten des Mieters warfen. Grundsätzlich gelten auch Ehepartner als taugliche Zeugen vor Gericht. Demnach könnte Ihnen bei entsprechend detaillierter Aussage Ihrer Ehefrau auch der Beweis gelingen, dass Sie die Nebenkosten der letzten Jahre ordnungsgemäß abrechneten und auch dem Mieter die Möglichkeit der Kenntnisnahme verschafften. Je detaillierter die Erinnerung (z.B. Datum und Uhrzeit des Einwurfs in den Briefkasten) Ihrer Ehefrau ist, um so eher wird ihr vor Gericht auch geglaubt. Ein Gegenbeweis dürfte dem Mieter in diesem Falle nur schwer gelingen.

Darf ich Sie fragen, verlangt der Mieter von Ihnen Tausende Euro zurück, weil er die Abrechnungen angeblich nicht erhalten hat oder haben Sie Nachforderungen gegen den Mieter in der Höhe von mehreren Tausend Euro ?

Mit freundlichen Grüßen

Jenny Weber

Rechtsanwältin
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Ich habe von den letzten 2 Jahren insgesamt etwa 620, Euro 2011 etwas über 300,- Euro und aus dem Jahr 2011 320,- Euro. für das Jahr 2010 habe ich eine Zahlungserinnerung im April 2012 geschrieben.


Davor die ganzen 4 Jahre davor waren es zusammen etwa 120,,- Euro zusammen. Das war mit diesem Mieter mündlich vereinbart. Das wenn die Fehlbeträge unter 100, euro sind, fordere ich keine Nachzahlung. Daran habe ich mich die ganzen 4 Jahre auch gehalten. Obwohl es nur mündlich war. Jetzt beruft er sich auf VIII ZR 57/04. Und beahuptet nie eine Nebenkostenabrechnung bekommen zu haben. Außerdem hat er die Wohnung in einem dermaßen verdreckten und verwahrlosten Zustand verlassen, das mich das jede Menge Arbeitstunden gekostet hat. Insgesamt ist meine Forderung also etwa über 900,- euro. Darin sind 300,- Euro für 30 Stunden berechnet. Für den verwahrlosten Zustand habe ich übrigens 7 Zeugen plus Fotos. Ich habe das zwar schon alles meinen Anwalt übergeben, aber ich wollte eine 2. Meinung einholen. Besonders jetzt wegen meine Frau als zeugen. Ob das ausreicht.

Experte:  hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Konkretisierung, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Dieses zitierte Urteil des BGH sagt nur aus, dass der Mieter VORLÄUFIG die bereits getätigten Abschlagszahlungen zurückverlangen kann. Erteilt der Vermieter eine Abrechnung, muss er diese sodann gleich wieder an den Vermieter zurückzahlen.

Nun wird Ihnen jedoch aller Voraussicht nach der Beweis gelingen, dass Sie die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt und übergeben haben. Insofern ist dieses Urteil nicht einschlägig.

Selbstverständlich haben Sie gegen Ihren ehemaligen Mieter einen Schadensersatzanspruch für die Beschädigungen und Verunreinigungen. In der Regel wird dieser Anspruch mit einer durch den Mieter geleisteten Kaution aufgerechnet. Der Mieter müsste Sie dann auf Auszahlung der Kaution verklagen. Innerhalb dieses Prozesses würde es dann auf die Zeugen und Fotos, die Ihnen zur Verfügung stehen ankommen.

Bezüglich der Nebenkostenabrechnungen und der Ihnen zustehenden Nachzahlungsbeträge ist anzumerken, dass die Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB 3 Jahre beträgt und mit dem Schluss des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist. Mit Ablauf des 31. Dezember diesen Jahres würden also alle Ansprüche aus dem Jahr 2009 verjähren.

Da Ihre geltend gemachten Ansprüche aus dem Jahr 2010 und den folgenden herrühren, steht Ihnen noch das gesamte nächste Jahr zur Verfügung, um Ihre Ansprüche gegen den ehemaligen Mieter einzuklagen.



Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben

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Jenny Weber
Rechtsanwältin

RAinBerlin, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 50
Erfahrung: Rechtsanwältin
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Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Ich bin super zufrieden. Ich hätte sonst die ganze Nacht kein Auge zugetan. Ich habe folgendes daraus gelernt. Ich werde jetzt mindestens 1 mal pro Jahr die Wohnung überprüfen. Denn die Wohnung war in einem Topzustand. Und er hat innerhalb von 6 Jahren die Wohnung so verkommen lassen, das man meinte es wären 60 Jahre vergangen. Er hat zum Beispiel einen Lüftungsschacht so verdrecken lassen, das er vollkommen verstopft war. Bei einigen Stellen in der Wohnung war so tiefsitzender Schmutz das klar zu erkennen war, das dort nie eine Reinigung stattgefunden hat. Das Spülbecken in der Küche war dunkelbraun. Das es sowas geben kann hätte ich nie. Eine dunkelbraune Spüle. Ein Glück das ich Fotos gemacht habe und 7 Zeugen dafür habe. In der Toilette hat er uriniert und nicht abgezogen. So das ich bei Mietende eine übelriechende Wohnung betrat. Eine Übergabe hat er auch nicht gemacht. Behauptet aber er hat die Wohnung sauber und renoviert verlassen.


 


Nochmal vielen Dank


 


Erich Scheuch

Experte:  RAinBerlin hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich vielmals für Ihre Bewertung und den Bonus.

Leider ist mir ein kleiner Rechenfehler zu Ihren Ungunsten unterlaufen. Sie haben sogar noch 2 Jahre Zeit, um Ihre Ansprüche gegen den ehemaligen Mieter gerichtlich einzuklagen, da der Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung ja für 2010 erst im darauf folgenden Jahr, also 2011 entsteht.

Derartig starke Verschmutzungen der Mietsache stellen eine Verletzung der nebenvertraglichen Pflichten dar und begründen auf jeden Fall einen Schadensersatzanspruch. Sie konnten also die Verschmutzungen auf eigene Kosten beseitigen lassen und die hierfür angefallenen Kosten können Sie von dem ehemaligen Mieter ersetzt verlangen.

Bezüglich des Vorhabens, die Wohnung 1 Mal pro Jahr überprüfen zu wollen, muss ich Ihnen dringend anraten, dies auch in dem Mietvertrag mit dem neuen Mieter zu regeln. Ansonsten sind die Rechte des Vermieters, die Wohnung zu betreten doch sehr eingeschränkt, bzw. der Vermieter benötigt meist einen Grund zum Betreten. Dem gehen Sie aus dem Wege, wenn Sie sich ein solches Recht bereits im Mietvertrag vorbehalten. Eine Ankündigung des Besuches sollte dann in jedem Falle eine angemessene Zeit vor dem angestrebten Termin und schriftlich erfolgen.

Mit freundlichen Grüßen

Jenny Weber

Rechtsanwältin

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