So funktioniert JustAnswer:
  • Fragen Sie einen Experten
    Tausende Experten in über 200 Kategorien.
  • Erhalten Sie eine professionelle Antwort
    Per E-Mail oder sofortiger Benachrichtigung, während Sie auf unserer Website warten. Stellen Sie ggf. weitere Anschlussfragen.
  • 100%ige Zufriedenheit garantiert
    Bewerten Sie die erhaltene Antwort.
Stellen Sie Ihre Frage an Schiessl Claudia.
Schiessl Claudia
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16939
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel, , 20 Jahre Anwaltserfahrung, Korrespondenzsprachen deutsch und englisch, Vorsitzende des Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
44859865
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Miet- & WEG-Recht hier ein
Schiessl Claudia ist jetzt online.

Wir haben 1995 ein renovierungsbedürftiges Haus mit ca. 97

Kundenfrage

Wir haben 1995 ein renovierungsbedürftiges Haus mit ca. 97 m² gemietet und dieses renoviert. Mit Erlaubnis des Vermieters haben wir den Dachboden ausgebaut, die komplette Elektroinstallation erneuert und das Bad und das Gäste WC neu gemacht. Für die Badsanierung und neuer Fenster hat uns der Vermieter 10.000,00 DM zur Verfügung gestellt. Wir haben ca. 50.000 DM und 3 Monate Arbeit (Ich, Selbstständig und 1 Mitarbeiter) in dieses Haus gesteckt. Mündlich wurde uns ein Eigenbedarfausschluß zugesichert.

Nachdem der Vermieter im vorigen Jahr den Außenanstrich erneuert hat kam eine Mieterhöhungsforderung von 800,00 € auf 970,00€. Als Begründung wurde der Dachauer Mietspiegel und 120 m² zugrunde gelegt. Also auch den von uns auf unsere Kosten gebauten Dachraum und für die von uns gebaute Terrasse. Dieser Erhöhung haben wir nicht zugestimmt und dann kam eine Kündigung wegen Eigendarfs für den Sohn. Es hat dann ein Gespräch gegeben in dem der Vermieter zugeben musste den Eigenbedarfsverzicht zugegeben hat. Dafür gibt es einen Zeugen. Jetzt hat uns der Vermieter einen Auflösungsvertrag angeboten der bis September 2014 laufen soll. Allerdings unter Auflagen wie 1. Mieterhöhung auf 900€ fest bis 2014 und die von uns finanzierten Ein-und Ausbauten gehen ohne Entschädigung an den Vermieter über. Dies wollen wir so nicht akzeptieren. Eine vergleichbare Immobilie würde ca. 1300-1400€ kosten. Vergleichbar unter Berücksichtigung des von uns geschaffenen Wohnraumes. Bitte um Beratung.

Mit freundlichen Grüßen

Karl Linnemann
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage.


Der vom Vermieter ausgesprochene Verzicht auf den Eigenbedarf ist durch den Zeugen beweisbar, anderenfalls hätten Sie Schwierigkeiten, die mündliche Absprache nachzuweisen.


Gibt es für die von Ihnen auf die Mietsache getätigten Verwendungen denn irgendwelche näheren Absprachen ?


Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte Frau Schiessl,


 


dass dieser Verzicht ausgesprochen wurde ist vom Vermieter in einem Gespräch bestätigt worden. Dies kann ein Zeuge bestätigen. Die vor unserem Einzug getätigten Massnahmen sind in einem Mietvetrag-Anhang beschrieben.

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Rstsuchender,


vielen Dank XXXXX XXXXX Nachtrag


Wurde denn irgendetwas vereinbart, dass Sie wegen der Maßnehmen etwas erstattet bekommen, oder eine geringere Miete bezahlen ?
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

nein es wurde ein Mietpreis von damals 1600 DM vereinbart und wir könnten uns das Haus so herrichten wie wir uns das vorstellen. Ein Großteil der Maßnahmen ließe sich auch zurückbauen.

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender, da über einen Ersatz für Ihre Einbauten nicht gesprochen wurde ist ein solcher vom Vermieter auch nicht geschuldet. Nur dann wenn er durch die von Ihnen durchgeführte Maßnahmen höhere Mieteinnahmen erzielt, ist er dazu verpflichtet, Sie an diesen Einnahmen zu beteiligen. Eine Mieterhöhung Ihnen gegenüber darf er nicht mit den Maßnahmen begründen, die Sie selbst durchgeführt haben Da die Maßnahmen ja in dem Anhang aufgeführt wurden,sind sie auch unstreitig und der Vermieter kann nicht so tun, als wüsste er davon nichts

 

 

 

Den Auflösungsvertrag würde ich so nicht annehmen

 

Ich würde die Mieterhöhung weglassen und eine Entschädigung für die Einbauten verlangen.

 

 

Ich würde dahingehend argumentieren, dass es nicht so ganz einfach sein dürfte, Sie wegen Eigenbedarf zu kündigen und dass eine Räumungsklage auch sehr lange dauert.

 

 

 

 

wenn ich Ihnen helfen konnte bitte ich höflich um positive Bewertung danke

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Falls der Vermieter klagen würde wie groß wären die Chancen für uns dass die Räumungsklage abgewiesen würde

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


Eigenbedarf ist ohnehin nicht so einfach durch zusetzen und hat einige Voraussetzungen

In Ihrem Fall kommt noch hinzu, dass der Vermieter darauf verzichtet hat, und Sieso lange in dem Haus wohnen, dass es wie Ihr eigenes Haus geworden ist

Zudem haben Sie im Vertrauen auf die Zusage Investitionen getätigt


Ich sehe die Chancen einer Räumungsklage daher als nicht besonders gut an






wenn ich Ihnen helfen konnte bitte ich sehr höflich um positive Bewertung , denn so werde ich bezahlt

danke
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,



wenn keine Fragen mehr bestehen, würde ich höflich um positive Bewertung bitten, denn so werde ich bezahlt

vielen Dank
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte Frau Schiessl,


 


als erstes möchte ich mich für die späte Antwort entschuldigen. Zu Ihren Auslegungen möchte ich folgendes vermerken:


 


1. Sie sind keine Fachanwältin für Mietrecht.


2. Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat im April 2007 folgendes entschieden:


BGB §§ 126, 550, 573 Abs. 2 Nr. 2


Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.


 


Von daher sind Ihre Ausführungen fehlerhaft und nicht verwertbar

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihren Nachtrag

Es kann ggf. treuwidrig sein, sich auf die mangelnde Schriftform zu berufen

Auch das hat der BGH entschieden

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

gibt es dafür ein Aktenzeichen?

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


weitere Nachweise zu dieser Rechtsprechung finden sich in

Emmerich- Sonnenschein, Miete, 9. Auflage , § 550 BGB, RN 29


Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte Frau Schiessl,


 


was meinen Sie mit ggf. treu widrig?

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


der Grundsatz von Treu und Glauben ergibt sich aus § 242 BGB


242
Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.


Er ist eine Generalklausel und beinhaltet, dass der Ausübung eines Rechts oder der Berufung auf ein Recht bestimmte Grenzen zu setzen sind


Treu und Glauben verpflichtet zu einer Rücksichtnahme auf die schutzwürdigen Interessen anderer und zu einem redlichen und loyalem Verhalten im Rechtsverkehr.



Daneben verbietet Treu und Glauben eine missbräuchliche Rechtsausübung oder Ausnutzung einer Rechtsstellung. Zum Beispiel darf sich ein Vertragspartner nicht auf die Formnichtigkeit eines Vertrags berufen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte.




Wenn man Sie also all eide Jahre in dem Glauben gelassen hat, es wär die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen, wenn man es zuließ, dass Sie die Mietsache aufwändig restaurierten und wenn die vereinbarung, dass die Kündigung ausgeschlossen ist, durch Zeugen belagt ghetroffen wurde und zu einem Vertrauen geführt hat, dann wäre es treuwidrig, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen





wenn ich Ihnen helfen konnte bitte ich um positive Bewertung

danke
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn Sie keine Fragen mehr haben bitte ich höflich um positive Bewertung

vielen Dank