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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19834
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Sehr geehrte Dame und Herren, wie haben vor kurzem die Nebenkostenabrechnung

Kundenfrage

Sehr geehrte Dame und Herren,

wie haben vor kurzem die Nebenkostenabrechnung für 2011 von der Wohnungsverwaltungsgesellschaft bekommen. Der Abrechnungszeitraum beträgt Januar 2011 bis Dezember 2011. Die Abrechnung beeinhaltet auch Heizkosten (inkl. Warmwasser). Jedoch ist der Abrechnungszeitraum für die Heizkosten Juli 2010 bis Juni 2011. Sind die Anteile für Heizkosten aus dem Jahr 2010 nicht verjährt, da der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr 2011 umfasst und nicht länger als 12 Monate sein darf.

Vielen Dank XXXXX XXXXX Beratung.

Mit freundlichen Grüßen
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Gemäß § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB ist die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen.

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.


Hat Ihr Vermieter also die maßgebliche Jahresfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB verstreichen lassen, so ist er mit der Geltendmachung möglicher Nachforderungen ausgeschlossen.

Das ist hier der Fall für die anteiligen Heizkosten aus dem Jahre 2010, wie Sie richtigerweise feststellen. Hinsichtlich dieser anteiligen Heizkosten ist spätestens am 31.12.2011 die Verjährung eingetreten.

Sie können daher bezüglich der auf 2010 entfallenden Heizkostenanteile Iher Inanspruchnahme die Einrede der Verjährung aus § 214 BGB entgegenhalten.

Diese Heizkosten müssen Sie nicht mehr zahlen.



Fragen Sie bei Unklarheiten bitte nach: Um mir zu antworten, nutzen Sie bitte ausschließlich die Nachfragefunktion "Antworten Sie dem Experten".


Seien Sie bitte so freundlich, und geben Sie kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben, denn nur so erhalte ich den für die Rechtsberatung vorgesehenen Anteil Ihrer Anzahlung.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19834
Erfahrung: Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
ra-huettemann und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo Herr Hüttemann,


 


habe soeben im Internet noch folgendes Urteil des BGH gefunden:


 


VIII ZR 240/07.


 


Ich verstehe leider nicht allles, bin mir nach dreifacher Lektüre nicht mehr so sicher.

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Ja, Sie haben Recht: Nach der Entscheidung des BGH sind mit Blick auf die Frist des § 556 BGB die in 2010 angefallenen Heizkostenanteile unschädlich. Auch für diese Kostenanteile gilt daher, dass noch keine Verjährung eingetreten ist.

Dennoch sollten Sie sich zunächst gegenüber dem Vermieter hinsichtlich der Kostenanteile aus 2010 auf Verjährung berufen, denn es handelt sich um ein Urteil jüngeren Datums, dessen Kenntnis nicht vorausgesetzt werden kann.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Die Verwaltungsgesellschaft lässt sich bei Widersprüchen grundsätzlich von einer Anwaltskanzlei vertreten. Vermutlich ist das Urteil dort bekannt.


Gibt es irgendwelche Lücken die auf Anhieb nicht erkennbar sind, z.B. Zusammenhang mit der Heizkostenverordnung (Absatz 16), falls das Urteil tatsächlich bekannt sein sollte?


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Leider handelt es sich um eine - wenig nachvollziehbare, da gegen die gesetzliche Wertung des § 556 BGB stehende - vermieterfreundliche Entscheidung.

Ein Ansatzpunkt wäre es allerdings, wenn in Ihrem Mietvertrag eine Regelung enthalten wäre, die eine getrennte Abrechnung der Heizkosten von den sonstigen NK vorsieht - thematisiert in Rn. 22 des Urteils:

http://lexetius.com/2008,1254

Dann wäre die Berufung auf § 556 auch in Ihrem Fall rechtlich möglich.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Nach weiterer Recherche bin ich auf folgendes gestoßen:


 


BGH VIII ZR 156/11.


 


Ergibt sich hieraus die Möglichkeit, dass die Heizkosten aus 2010 - die im Abflußßprinzip abgerechnet wurden - nicht bezahlt werden müssen?

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Nein, daraus lässt sich leider nichts für Sie herleiten.

Denn nach diesem Urteil müssen Vermieter bei der Heizkostenabrechnung den tatsächlichen Verbrauch der Mieter zugrunde legen. Eine pauschale Abrechnung der Heizkosten auf Basis der vom Vermieter an denVersorger geleisteten Vorauszahlungen ist unzulässig.

Nur soweit diese Voraussetzungen auch in Ihrem Fall vorliegen würden, käme eine Berufung auf dieses Urteil in Betracht.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Falls ich noch mal nachhaken darf, würde mich interessieren, ob mit dem Abflußprinzip grundsätzlich eine pauschale (Voraus-) Zahlung des Vermieters von z.B. 12x200€ (ohne den tatsächlichen Verbrauch zu berücksichtigen) an den Energieversorger oder auch die Kosten, die der Vermieter per Abrechnung z.B. im Juli 2011 für die tatsächlich verbrauchten Energiekosten für den Zeitraum Juli 2010 bis Juni 2011 gemeint sind.


In BGH VIII ZR 156/11unter Rn. 11 steht: In einer späteren Entscheidung, die eine gegenüber dem abgerechneten Kalenderjahr lediglich zeitlich verschobene, aber dennoch nach dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum ermittelte Heizkostenabrechnung zum Gegenstand hatte, hat der Senat offen gelassen, ob auch Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen (Senatsurteil vom 30. April 2008 - VIII ZR 240/07, NJW 2008, 2328 Rn. 16). Dies ist zu verneinen.



In den Urteil BGH VIII ZR 156/11 ging es zwar anscheinend in erster Linie um den ersten Fall (z.B. psch 12x200€) jedoch geht das Urteil m.E. darüber hinaus, so z.B.: unter Rn. 12: Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können.


Ich verstehe das so, als ob die Heizkosten doch für den Abrechnungszeitraum (Januar 2011 bis Dezember 2012) umgerechnet werden müssen und in unserem Fall die anteiligen Heizkosten für 2010 verjährt sind. Oder liege ich hier falsch?


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Sie haben hier in der Tat eine für Ihren konkreten Sachverhalt interessante Passage mit BGH VIII ZR 156/11, Rn. 12 zu Tage gefördert:

"Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen "kalten" Betriebskosten gibt es hinsichtlich der Heizkosten eine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, diese Kosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können. Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 10. Aufl., § 6 HeizkostenV, Rn. 21; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 326; aA Schmid, DWW 2008, 162, 163)."

Sie sollten unter Berufung auf dieses Urteil des BGH tatsächlich die Einrede der Verjährung hinsichtlich der in 2010 angefallenen Heizkostenanteile erheben.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
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