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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19768
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Ich soll für meine Wohnung permanent die Miete 2 Monate vor

Kundenfrage

Ich soll für meine Wohnung permanent die Miete 2 Monate vor gesetzlicher Fälligkeit zahlen. Ist das rechtens?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Es ist gesetzlich ausdrücklich bestimmt, dass der Mieter die vereinbarte Miete zu Beginn des vereinbarten Zeitabschnittes (in der Regel des Monats), spätestens aber bis zum 3. Werktag zu zahlen hat.

Die Gesetzesgrundlage hierfür findet sich in § 556 b BGB:

http://dejure.org/gesetze/BGB/556b.html

Eine Vorleistungsverpflichtung - wie Sie sie ansprechen - ist dem Gesetz dagegen fremd.

Die von Ihnen verlangte Vorauszahlungsverpflichtung ist daher gesetzlich nicht gedeckt. Sie können diese daher ohne weiteres zurückweisen, ohne dass Sie mit Ihren Mietzahlungen in Verzug geraten würden.



Fragen Sie bei Unklarheiten bitte nach: Um mir zu antworten, nutzen Sie bitte ausschließlich die Nachfragefunktion "Antworten Sie dem Experten".


Seien Sie bitte so freundlich, und geben Sie kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen haben, denn nur so erhalte ich den für die Rechtsberatung vorgesehenen Anteil Ihrer Anzahlung.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Leider haben Sie soeben eine negative Bewertung abgegeben.

Korrigieren Sie dies bitte, nachdem ich Ihre Nachfragen beantwortet habe.

Bitte stellen Sie Ihre Nachfrage. Nutzen Sie hierzu bitte ausschließlich die Nachfragefunktion "Antworten Sie dem Experten".

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Herr Hüttemann,


 


 


die Zurückweisung dieser "Vorauszahlungsverpflichtung" gestaltet sich etwas komplexer.


 


Ich habe zunächst einen standarisierten Mietvertrag (Vordruck RNK-Verlag/Verlags Nr. 596 Relase 07/07) mit üblicher Mietfälligkeitsklausel zum 3. Werktag eines Monats abgeschlossen.


 


Kurz nach Übergabe der Wohnung (die Kaution wurde schon früher in einer Summe gezahlt) unterrichtete mich der Ehemann der Wohnungseigentümerin telefonisch darüber, dass man noch nachträglich Auskünfte über mich eingeholt habe, und nun im Ergebnis die Wohnung mir doch nicht überlassen wolle, beziehungsweise den geschlossenen Mietvertrag als nichtig betrachtet.


 


Mit Hilfe der seinerzeit beteiligten Maklerin gelang es schließlich doch, die Eigentümerin zu veranlassen das Mietverhältnis durchzuführen. Allerdings mit einer wichtigen -mir damals in der Tragweite nicht bewußten Änderung: Die von mir zusätzlich zur Kaution freiwillig geleistete Mietvorauszahlung in Höhe von 2 Monatsmieten sollte nun verpflichtend werden. In der damaligen Situation (Neubeginn nach Trennung, Vorenthaltung meiner 5-jährigen Tochter deren Einzug in die neue Wohnung Grundlage für die Anmietungsentscheidung war durch die Kindesmutter, drohende Sorgerechtsauseinandersetzung - das alles bei schon getätigter Aufgabe der vorherigen Wohnung) befand ich mich im "Ausnahmezustand". Dies vorausgeschickt unterschrieb ich schließlich nachträglich ein Anhang zum Mietvertrag mit folgender Klausel " Die im Mietvertrag unter § 4 geregelten Termine zur Zahlung der Miete und der Nebenkosten werden in der Form geändert, dass die Zahlungen nunmehr mit einem zweimonatigen Vorlauf im voraus fällig werden. Dies bedeutet, dass die Miete (inkl. Nebenkosten) z. B. für den Monat November am 01 September zu zahlen ist. Ansonsten gelten die Regelungen des § 4 unverändert".


 


Hätte mein neuer Vermieter verlangt, dass ich einmal wöchenlich bei ihm zuhause (550 km entfernt) die Fenster putze, hätte ich im auch das unterschrieben nur um unsere neue Wohnung zu sichern.


 


Die Frage ist jetzt, ob bei Erfüllung des ursprünglichen Mietvertrags meinerseits -und Ausbleiben der vorfälligen Vorauszahlung- eine vermieterseitige Kündigung wegen behaupteten Mietrückstands und/oder behaupteter ständig verspäteter Mietzahlung erfolgreich sein und zu einem Räumungsanspruch führen kann.


 


In freudiger Erwartung ihrer ergänzenden Antwort verbleibe ich,


 


mit freundlichen Grüßen


 


 


S. Glitza

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Klarstellungen.

Die zur Anwendung gelangte Klausel ist wegen der Sie als Mieter benachteiligenden Wirkung unwirksam und damit rechtlich unbeachtlich.

Die Folge ist, dass die gesetzliche Regelung greift und an Ihre Stelle tritt - und zwar der bereits erwähnte § 556 b BGB.

Weitere Folge dieser rechtlichen Würdigung ist, dass eine fristlose Kündigung - gestützt auf § 543 BGB - wegen Mietrückstandes an zwei aufeinander folgenden Mietzahlungsterminen rechtlich ins Leere gehen würde und der Zurückweisung unterliegen würde.

Sie könnten demgemäß eine fristlose Kündigung ohne weiteres zurückweisen, denn eine solche wäre unwirksam.

Fragen Sie bei Unklarheiten gerne weiter nach. Besteht kein weiterer Klärungsbedarf, darf ich höflichst um die Abgabe einer Bewertung bitten.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Besteht hierzu noch Klärungsbedarf?
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Herr Hüttemann,


 


 


danke für Ihre Antwort.


 


Die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand wäre damit besprochen.


 


Wie sieht es aber mit einer fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB wegen -behaupteter- fortlaufend unpünktlicher Mietzahlungen und vorsorglich ordentlicher Kündigung gem. § 573 Abs. 1, Abs. 2 I BGB wegen Verletzung der vertraglichen Pflichten in nicht unerheblicher Weise durch -behauptete- fortlaufend unpünktliche und unvollständige Mietzahlungen und den -behaupteten- erheblichen Zahlungsrückstand zum nächst zulässigen Zeitpunkt aus.


 


Inwieweit verschlechtert sich meine Mieterposition, wenn die Zurückweisung nicht bereits zeitnah sondern erst im Zusammenhang mit einer mir zur Kenntnis gebrachten Räumungsklage erfolgt.


 


Mit freundlichen Grüßen


 


 


S. Glitza

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Die fristlose Kündigung - sowohl nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB als auch wegen § 543 Absatz 1 BGB - kommt nicht in Betracht, denn auch eine solche aus § 543 Absatz 1 BGB setzt einen wichtigen Grund voraus, der hier nicht gegeben ist.

Auch die (hilfsweise) erklärte ordentliche Kündigung ist zurückzuweisen, soweit Sie Ihre Mietzahlungen monatlich bis spätestens zum 03. eines Monats begleichen, denn auch insoweit gilt das oben Ausgeführte zur Unwirksamkeit der vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel.

Hinsichtlich Ihres Widerspruchs gegen die Kündigung gilt die Bestimmung des § 574 b BGB:

(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.
(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Also: Grundsätzlich können Sie in der Frist des Absatzes 2 widersprechen. Ist aber der Hinweis des Vermieters auf die Widerspruchsmöglichkeit unterblieben, so können Sie noch bis zur Anberaumung des ersten mündlichen Termins bei Gericht widersprechen.



Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Seien Sie bitte so freundlich, und geben Sie kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen haben.

Sie können anschließend jederzeit kostenfrei nachfragen.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Herr Hüttemann,


 


 


abermals Dank für Ihre Antwort.


 


Es tun sich aber weitere Fragen auf.


 


Ist der Mitteilungspflicht des Vermieters über das Widerspruchsrecht, Form und Fristen durch eine vom mandatierten Rechtsanwalt zusammen mit dem Kündigungsschreiben zugeleitete Erklärung genüge getan, wenn keine Originalvollmacht beilag?


 


Inwieweit entspricht die vom Vermieteranwalt vertretene Auffassung (zum Bereich der Übersicherung), "Es liegt vielmehr eine bloße Regelung vor, die die Vorleistungspflicht des Mieters regelt, die vollumfänglich dem gesetzlichen Leitbild des § 556 b) Abs. 1 BGB entspricht. § 556 b) Abs. 1 BGB legt ausdrücklich die Vorleistungspflicht des Mieters fest. Es dürfte unstreitig sein, dass in der Regelung des § 556 b Abs. 1 BGB kein Verstoß gegen § 551 Abs 1. BGB zu sehen ist. Darüberhinaus ist § 556 b) Abs 1. BGB abdingbar, so dass die Parteien dazu befugt sind, die Vorleistungspflicht des Mieters einvernehmlich anderweitig zu regeln (vergl. Palandt/Weidenkaff, § 556 b) Abs. 1 BGB, Rdnr. 3). So ist es sogar zulässig zu vereinbaren, die gesamte Miete für den Zeitraum eines Jahres im Voraus zu zahlen" geltendem Recht ?


 


In der Hoffnung einer abschließenden Klärung verbleibe ich,


 


 


mit freundlichen Grüßen


 


 


S. Glitza


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Dass dem Anwaltsschreiben keine Originalvollmacht beilag, ist rechtlich im Ergebnis leider unschädlich.

Dagegen ist die von dem Vermieteranwalt vertretene Rechtsauffassung nicht zutreffend und zurückzuweisen: Die getroffene Regelung entspricht - entgegen den Behauptungen des Anwalts - gerade nicht dem gesetzlichen Leitbild des § 556 b BGB. Die Vorschrift ist nach Ansicht der Rechtsprechung und Literatur zwar adingbar, aber nur in den Grenzen, die §§ 242, 138 BGB ziehen. Ihre Regelung verstößt eindeutig gegen den Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB, weil die Regelung Sie zu Leistungen verpflichtet, die Sie gesetzlich gar nicht schulden. Die Regelung verstößt aber auch gegen § 138 BGB und das Übersicherungsverbot, da der Vermieter über die von Ihnen gestellte Kaution verfügt und es einer derartigen Vorauszahlungspflicht gar nicht bedarf.


Seien Sie bitte so freundlich, und geben Sie kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Seien Sie bitte so freundlich, und geben Sie kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben, denn nur so erhalte ich den für die Rechtsberatung vorgesehenen Anteil Ihrer Anzahlung.

Sie können nach Abgabe einer positiven Bewertung selbstverständlich jederzeit kostenfrei Nachfragen stellen.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Herr Hüttemann,


 


 


nochmals Danke für Ihre Antwort.


 


Was Ihre Einschätzung der Vorauszahlungsklausel im Bezug auf die §§ 242, 138 BGB betrifft, so scheint mir dies –als juristischem Laien- logisch und nachvollziehbar.


Es bleibt trotzdem spannend und für mir existenziell zu erfahren, ob die Richterin dies ähnlich sieht.


 


Wenn ich Sie richtig verstehe, kann eine wirksame Belehrung über das Widerspruchsrecht zur Kündigung gem. § 573 Abs. 1, Abs. 2 I BGB trotz Nichtvorlage einer Originalvollmacht gegeben sein. In Ihrer ersten Ergänzungsantwort (Dienstag, 2. Oktober 2012 19:05 EST) scheiben Sie, (zu § 543 BGB) " Sie könnten demgemäß eine fristlose Kündigung ohne weiteres zurückweisen, denn eine solche wäre unwirksam“. Würde analog eine Kündigung gem. § 573 Abs. 1, Abs. 2 I BGB –die ja auf dem gleichen, hier hinreichend dargestellten Sachverhalt basiert- ebenfalls unwirksam sein – Und käme es dann in der Folge überhaupt noch auf die Belehrung über das Widerspruchsrecht sowie die nicht dem Vermieter gegenüber erklärte Zurückweisung an?



 


 


Mit freundlichen Grüßen


 


 


S. Glitza


 


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Das sehen Sie richtig: Da die Vorauszahlungsklausel unwirksam - also rechtlich nicht bindend - ist, kann auch keine ordentliche Kündigung auf deren Verletzung gestützt werden. Ebenso wie eine fristlose Kündigung würde daher auch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtlich ins Leere gehen.

Die Widerspruchsmöglichkeit aus § 574 BGB gilt bei berechtigten Vermieterkündigungen. Da Ihnen hier aber eine von vornherein unwirksame - und somit unberechtigte - Kündigung zugegangen ist, können Sie sich immer noch auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann, Rechtsanwalt
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Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Danke für Ihre Meinung.


 


Inwieweit konnten Sie überprüfen, ob die dargestellten Informationen durch Rechtssprechung aber auch Kommentierung gedeckt sind?


 


Für diesbezügliche Quellennachweise wäre ich dankbar.


 


Mit freundlichen Grüßen


 


S. Glitza

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Einschlägige Urteile konnte ich nicht recherchieren.

Sie können aber auf folgende Fundstellen Bezug nehmen:

http://www.rechtslexikon-online.de/Mietvertrag_Sozialklausel.html

http://www.anwaltonline.com/tips/sozialklausel.html


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Die Headline war:


Ihr Experte benötigt mehr Informationen


Welche?


 


Weblinks interessant -aber nicht zielführend - so weit waren wir schon im Dialog.


 


Wichtiger/entscheidend ist doch vielmehr inwieweit die Abdingbarkeit (Vorverlegung) der Fälligkeit eingeschränkt sein soll - im Rahmen welcher Grenzen.


 


Hier bitte Fakten und keine Meinung!

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Mangels einer einschlägigen Gerichtsentscheidung zu Ihrer Konstellation kann ich Sie hier nur auf ein Urteil verweisen, in welchem ebenfalls von einer Übersicherung des Vermieters augegangen wurde:

http://www.juraforum.de/recht-gesetz/unzulaessige-uebersicherung-beim-mietvertrag-durch-mietkaution-und-buergschaft-85041

Die in diesem Urteil ausgeführten Grundsätze zu einer unzulässigen Übersicherung sind auch in Ihrem Fall zur Anwendung zu bringen, denn Ihr Vermieter jederzeit den vollen Zugriff auf die von Ihnen geleistete Kaution. Einer zusätzlichen Absicherung seiner mietvertraglichen Ansprüche durch die in der Klausel bestimmte Vorauszahlungspflicht der Mieten bedarf es daher nicht.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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