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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19828
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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ra-huettemann ist jetzt online.

Guten Abend, habe eine Frage zum "Klassiker" im Mietrecht,

Kundenfrage

Guten Abend,

habe eine Frage zum "Klassiker" im Mietrecht, den Schönheitsreperaturen.

Sachverhalt: mein Mietverhältnis ist zum 30.09.2012 gekündigt und besteht seit 2 Jahren und 4 Monaten (Mietbeginn 15.05.2010).

Hier die wortwörtliche Klausel zu den Schönheitsreperaturen aus § 4 meines Mietvertrages:

________________________________________________________________________
Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, sich zeitanteilig an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen.
Der von dem Mieter zu tragende Anteil bestimmt sich nach dem Verhältnis des bei Vertragsende seit der letzten Ausführung der Schönheitsreparaturen zurückliegenden Zeitraum zu dem Zeitraum bei dem die Schönheitsreparaturen bei gleichbleibender Abnutzung durch den ausziehenden Mieter fällig werden würden,. Bei durchschnittlicher Abnutzung ergibt sich folgender Anteil:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen (mit Ausnahme der Lackierarbeiten) mehr als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, so zahlt der Mieter 66% der Kosten. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in den übrigen Räumen sowie Fluren (mit Ausnahme der Lackierarbeiten) mehr als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20%, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80% der Kosten für die Ausführung der Schönheitsreparaturen.

Liegen die notwendigen Lackierarbeiten in allen Räumen sowie Schönheitsreparaturen in den Nebenräumen mehr als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter an den Vermieter 14%, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 28%, länger als drei Jahre 42%, länger als vier Jahre zurück 56%, länger als fünf Jahre zurück 70%, länger als sechs Jahre zurück 84% der Kosten.
Maßgeblich für die zu zahlenden Kosten ist ein von dem Vermieter einzuholender Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes. Dem Mieter bleibt jedoch vorbehalten nachzuweisen, dass die aufzuwendenden Kosten geringer wären.
Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtszeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.
_________________________________________________________________________

Liegen hier unwirksame starre Fristen vor? Denn es fehlen ja die Begriffe: "in der Regel" oder "normalerweise" oder "im Allgemeinen".

Es handelt sich hierbei, meines Wissens nach, um eine sog. Abgeltungsklausel (Quotenklausel). Diese ist doch nur wirksam wenn die Schönheitsreparaturen an sich wirksam auf den Mieter abgewälzt sind, oder?

Gerne erwarte ich ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen,

Fabian Harte
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Es handelt sich in Ihrem Fall um eine so genannte starre Abgeltungsklausel, die nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist mit der Folge, dass Sie zu keinen Renovierungsarbeiten verpflichtet sind.

Nach diesen Klauseln muss ein Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen genau festgelegten Renovierungskostenanteil zahlen, der allein vom Zeitablauf bestimmt wird. Er müsste also selbst dann zahlen, wenn es überhaupt keinen Renovierungsbedarf gibt.

Das ist unwirksam, weil diese Klauseln den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Die Folge: Sie als Mieter müssen aufgrund der unwirksamen Abgeltungsklausel gar nicht renovieren, und auch keine anteiligen Renovierungskosten zahlen, wie es die Klausel vorsieht.



Fragen Sie bei Unklarheiten bitte nach: Um mir zu antworten, nutzen Sie bitte ausschließlich die Nachfragefunktion "Antworten Sie dem Experten".

Seien Sie bitte so freundlich, und geben Sie kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen haben, denn nur so erhalte ich den für die Rechtsberatung vorgesehenen Anteil Ihrer Anzahlung.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Fragen Sie bei Unklarheiten gerne nach ("Antworten Sie dem Experten"). Bestehen keine Unklarheiten mehr, darf ich Sie höflichst um eine positive Bewertung ersuchen, so dass eine Vergütung für die Rechtsberatung erfolgen kann.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Seien Sie bitte so freundlich, und geben Sie kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen haben, denn nur so erhalte ich den für die Rechtsberatung vorgesehenen Anteil Ihrer Anzahlung.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Guten Abend Herr Hüttemann,


 


vielen Dank für die rasche Antwort.


Ihre Antwort entnehme ich, dass ich durch diese unwirksame Klausel auch nicht zum Streichen der Wohnung resp. der Wände verpflichtet bin? (Die Wände haben, wie nach 2 Jahren üblich hier und da kleine Streifen oder Ränder von den Schränken -> normale Abnutzung durch bestimmungsgemäßen Gebrauch)


 


___________


 


Die Hausverwaltung schreibt jedoch in Ihrem Kündigungsbestätigungsschreiben wie folgt: "Setzen Sie die Wohnung wieder in den Zustand, wie sie Ihnen vermietet wurde, siehe Mietvertrag. Als Empfehlung für Malerarbeiten, kann ich Ihnen die Fa. Gomoll empfehlen. Die Abnahme der Wohnung kann nur im ordentlichen Zustand erfolgen. "


_______________


 


 


Die Wohnung habe ich vor 2 Jahren in einem komplett renovierten/sanierten Zustand (Ersbezug nach Renovierung/Sanierung) bezogen.


 


 


MfG,


 


Fabian Harte

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Richtig: Die Unwirksamkeit der Klausel führt hier dazu, dass die gesetzliche Regelung greift. Nach dieser schuldet der Mieter aber gerade nicht die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Instandhaltung/Instandsetzung der Mietsache obliegt nach dem Gesetz vielmehr ausschließlich dem Vermieter (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Demgemäß sind Sie auch nicht zum Streichen der Wände verpflichtet.

An dieser Rechtslage ändert auch das Schreiben der Hausverwaltung nichts: Weisen Sie dieses unter Berufung auf die vorstehend erläuterte Rechtslage zur Unwirksamkeit der starren Abgeltungsklausel zurück, und stellen Sie klar, dass Sie nach dieser eindeutigen Rechtslage zu keinen Renovierungsarbeiten verpflichtet sind.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19828
Erfahrung: Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
ra-huettemann und 2 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Herr Hüttemann,


 


nun habe ich noch eine weitere Passage in meinem Mietvertrag entdeckt, bei der ich mich frage, ob diese die unwirksame starre Abgeltungsklausel "aushebelt" und mich nun doch zu Schönheitsreperaturen verpflichtet.


 


Im Mietvertrag steht unter § 14 S. 11 wie folgt:


 


"Die Durchführung der Schönheitsreparaturen muss spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt sein. Sollten die erforderlichen Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht ausgeführt sein, ist der Vermieter ohne Mahnung bzw. ohne weitere Fristsetzung mit Ablehnungsdrohung berechtigt, die Arbeiten selbst in Auftrag zu geben und die Kosten hierfür vom Mieter zu verlangen."


 


Gerne erwarte ich Ihre Antwort.


 


Mit freundlichen Grüßen,


Fabian Harte

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Nein, bei dem von Ihnen zitierten § 14 Ihres Mietvertrages handelt es sich nur um eine Präzisierung der unwirksamen starren Abgeltungsklausel hinsichtlich des Zeitpunkts der Renovierungsarbeiten.

Diese bloße Ergänzung vermag der Abgeltungsklausel aber nicht zur Rechtswirksamkeit zu verhelfen.

Es bleibt folglich dabei, dass die Klausel unwirkam ist.



Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Herr Hüttemann,


 


nun muss ich doch nochmal kurz nachfragen.


 


Ich habe die Hausverwaltung unter Berufung auf die Rechtslage zur Unwirksamkeit der starren Abgeltungsklausel hingewiesen.


Bislang kam keinerlei Reaktion der Hausverwaltung.


Der Übergabe- resp. Rückgabetermin ist für kommenden Sonntag vereinbart.


Wie soll ich mich verhalten wenn bis dahin keine Reaktion seitens der HV kommt (vielleicht wird meine Nachricht ignoriert)? Ist es besser wenn ich morgen nochmals Kontakt aufnehme und nochmals darauf hinweise?


Ist es vorteilhaft einen Zeugen bei der Übergabe dabei zu haben, falls nachträgliche Unstimmigkeiten aufkommen sollten?( Ich rechne inzwischen mit allem).


Eine Kamera werde ich ebenfalls mitnehmen um den Zustand der Räumlichkeiten genau zu dokumentieren.


 


Mit freundlichen Grüßen,


 


Fabian Harte

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Fragen Sie morgen zunächst noch einmal nach - es ist ja möglich, dass die HV nun ihrerseits die Rechtslage prüft.

Zum Übergabetermin sollten Sie unbedingt einen Zeugen hinzuziehen. Fertigen Sie auch unbedingt ein Übergabeprotokoll, in welchem die Mängelfreiheit oder aber eben bestimmte Mängel ausdrücklich festgehalten werden. Lassen Sie dieses Protokoll nach der Besichtigung/Übergabe von dem Vermieter (wichtig) und von dem Zeugen unterschreiben. Sie selbst müssen natürlich auch unterschreiben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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