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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19829
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Sehr geehter Herr Kristian Hüttemann, kann/soll ich selbst

Kundenfrage

Sehr geehter Herr Kristian Hüttemann,
kann/soll ich selbst das Schreiben für fristlose Kündigung mit Ihrem Text versehen an den Mieter weiterleiten? Können sie das Schreiben übernehmen?
Der Fall wurde erst ca. Anfang Juni 2012 aufgedeckt. Ist jetzt für eine fristlose Kündigung schon zu spät???

Freundliche Grüße
Günter Mehl
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Nein, Sie haben auch jetzt noch die Möglichkeit, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Der Zeitablauf von drei Monaten steht dem nicht entgegen und hat nicht zu einer Verwirkung Ihres entsprechenden Kündigungsrechts geführt.

Selbstverständlich können Sie meine Antwort auch als Textgrundlage für Ihre Kündigung verwenden und die Kündigung sodann selbst aussprechen.

Beachten Sie, dass Sie in dem Kündigungsschreiben den zur fristlosen Kündigung berechtigenden wichtigen Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 BGB - hier also die unberechtigte Untervermietung und die Nichtzahlung der geschuldeten erhöhten Miete sowie das hierdurch bedingte zerstörte Vertrauensverhältnis - ausdrücklich noch einmal benennen (§ 569 Absatz 4 BGB).

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


Sehr geehrter Herr Kristian Hüttemann,


 


ich bin mit dem Ergebnis hoch zufrieden, ausführlich, umfassend, schnell!


Komme gerne zurück!


 


Freundliche Grüße


Günter Mehl

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Das freut mich.

Alles Gute!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


Sehr geehter Herr Kristian Hüttemann,


 


Bezugnehmend auf die gestrige Beratung frage ich nach:


Die "Fristlose" Kündigung bewirkt, dass spätestens am Ende des darauffolgenden Monats nach Erhalt des KÜ-Schreibens das Objekt geräumt sein muss(?).


Gibt es eine kulantere Version mit längerer Zeit?


Könnte ich das Kündigngschreiben derart erhalten, dass ich es mit den Paragraphen zusammen direkt übernehmen kann?


PS: Der Bungalow wurde, mit der schriftlichen Angabe für 165 m2 Wohnfläche und 720m2 Garten, für 1.000 Euro (vor 6 Jahren, ohne Mieterhöhung) vermietet, ohne die abgeschlossene Einliegewohnung im Souterrain mit 50 m2 und die weiteren Räume ca. 40 m2 einzubeziehen. Dürfen die im Mietvertag § 3.3 benannten Entgelte/Zuschläge bei Untervermietung auch mit 6 Euro verrechnet werden?


(Im Mietvertag steht: Untervermietung ist "gestattet" - ohne: generell"). Problem?


Wie ändern sich Genehmigung und Entgelt bei Untervermietung an den eigenen Sohn des Mieters?


 


Mit freundlichen Grüßen


Günter Mehl

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Bei der fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung. Dennoch wird dem Mieter eine Frist zuzubilligen sein, innerhalb derer er seinen Aus-/Umzug organisatorisch bewältigen und sich eine neue Unterkunft siuchen kann.

Starre zeitliche Vorgaben existieren insoweit nicht. Vielmehr können Sie sich als Vermieter selbstverständlich mit Ihrem Mieter auch auf eine längere Frist einigen, während der der Mieter dann aber zur Mietzahlung verpflichtet bleiben sollte.

Sie können die gesteren gegebene Antwort - ergänzt um von Ihnen einzufügende weitere Angaben und Daten - selbstverständlich so übernehmen.

Die Verrechnung der Entgelte/Zuschläge bei Untervermietung mit 6 Euro sollten Sie künftig ausdrücklich in eine eigene Klausel in den Mietvertrag für zulässig erklären.

Steht im Mietvertrag, dass die Untervermietung gestattet ist, war aber bei Abschluss des Mietvertrages für den Mieter erkennbar, dass Sie sich Ihre Zustimmung zu dem Untermieter vorbehalten wollen, war der Mieter daran auch gebunden. Im Übrigen nimmt Ihnen das nicht das Recht zur fristlosen Kündigung, denn der Mieter hat Ihnen über einen langen Zeitraum hinweg die Ihnen zustehenden erhöhten Mietanteile gezielt vorenthalten.

Auch wenn der Untermieter der Sohn des Mieters ist, müssen (oder mussten) Sie der Untervermietung zustimmen. Und auch in diesem Fall gilt und galt, dass Ihnen - wie vertraglich vereinbart - eine erhöhte Miete zustand.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt



Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


Guten Tag Herr Kristian Hüttemann,


 


leider noch eine Absicherung bzw. Klarstellung für mich - ich kündige zum ersten Mal, und dann noch fristlos:


Es stand fest, dass die Untervermietung bei Abschluss des Mietvertrages gestattet ist, es war aber schriftlich für den Mieter nicht erkennbar, dass ich mir meine Zustimmung zu dem Untermieter vorbehalten wollte. Habe ich es falsch verstanden?


 


Ist es möglich, noch einen zweiten Fall eines anderen Mieters anzuhängen: Abmahnung?


 


Mit freundlichen Grüßen


Günter Mehl

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Richtig, Ihre Zustimmungspflicht war zwar schriftlich nicht fixiert, aber diese ergab sich (soweit ich Ihre Angaben zu dem Sachverhalt richtig erfasst habe) aus dem bei Abschluss des Vertrages mündlich Besprochenen. Auch dies ist selbstverständlich verbindlich.

Aber selbst wenn dies außer Betracht bleibt, so ist doch der zur fristlosen Kündigung berechtigenden Grund im Sinne des § 543 I BGB hier darin zu sehen, dass der Mieter Ihnen die erhöhte Miete vertragswidrig und planmäßig vorenthalten hat.

Meinen Sie mit Ihrem zweiten Fall ein weiteres Mietrechtsproblem? Dann gern: Schildern Sie hier Ihren Sachverhalt. Ich werde mich dann wieder zurückmelden, bin aber nun für einige Zeite offline, da ich einen Gerichtstermin wahrnehmen muss.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


Sehr geehrter Herr Hüttemann,


 


bei Vertragsunterschrift wurde nicht über die Zustimmungspflicht, auch nicht über den darin enthaltenen Pharagraphen § 3.3 , die das Entgelt/Miete regelt, gesprochen (für mich war es die erste Erfahrung). Muss ich den Vermieter vorab daraufhinweisen?


 


Zweites Mietrechtsproblem:


 


Abmahnung:


Ein Mieter einer meiner Wohnungen habe ich abgemahnt:


"Leider sehe ich mich gezwungen, Sie in der Eigenschaft als Mieter der Mietsache - Adresse - abzumahnen.


Das Ihnen vorgeworfene, vertragswidrige Verhalten besteht darin, dass Sie alle jährlichen Aufforderungen, die angefallenen Nebenkosten (Mehl: zusätzlich am Ende des Jahres, er zahlt monatlich Euro 110 mit der Miete) zu zahlen, seit Ihrem Einzug im März 2009, nicht nachgekommen sind. Dies hat bei der Nebenkosten-Abrechnung für die drei Jahre 2009-2001 zu einem Schuld-Betrag von Euro 1.001,21 Euro geführt.


Auch die danach gesetzte Frist bis zum Juli 2012 alle weiteren Mieten mit einem zusätzlichen Nebenkostenbetrag von 100 Euro im Monat zwecks Abzahlung der Schuld zu erhöhen, haben Sie ergebnislos verstreichen lassen.


Die in der Anlage befindlichen Daten zeigen die jährlich vorgelegten Nebenkostenabrechnung mit dem Datum zu deren Begleichung.


Ich fordere Sie mit dieser Abmahnung auf,..... ......den Nebenkosten-Nachzahlungen von Euro 100 ab Juli 2012 nachzukommen. Sollte ich feststellen, dass sich eine derartige Verletzungshandlung wiederholt, werde ich dies zum Anlass nehmen, das Mietverhältnis über meinen Rechtsanwalt bis hin zur Zwangsräumung aufzulösen. mfg

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Wenn anlässlich des Vertragsschlusses auch nicht mündlich darüber gesprochen wurde, ist dem Mieter insoweit auch kein Fehlverhalten zur Last zu legen, denn dann wusste er ja nichts von Ihrem Zustimmungsvorbehalt.

Dennoch bleibt hier der unrechtmäßige Einbehalt der Ihnen gebührenden erhöhten Miete wegen der Untervermietung. Allein diese Vertragsverletzung wiegt hier - wie schon erwähnt - so schwer, dass diese die fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 1 BGB trägt.

Zu der Abmahnung vorab: Ich darf Sie höflichst ersuchen, für die hierzu erteilte Rechtsauskunft eine positive Bewertung abzugeben und damit eine Bezahlung zu veranlassen, denn es handelt sich um eine gänzlich neue Anfrage. Vielen Dank für Ihr diesbezügliches Verständnis.

Die Abmahnung ist rechtlich bedenkenfrei: Sie sind berechtigt, den Mieter aufgrund der anhaltend nicht gezahlten Nebenkosten schriftlich abzumahnen und ihm für den Fall, dass er seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen sollte, die ordentliche Kündigung in Aussicht zu stellen.Ihnen würde insoweit der ordentliche Kündigungsgrund aus § 576 Absatz 2 Nr. 1 BGB zur Seite stehen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
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Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank!

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Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


Sehr geehrter Herr Hüttemann


 


Fistlose Kündigung:


 


Der Auszug des Untermieters war schon im März 2012. Seither habe ich mich mit den Mietern auseinandergesetzt und veranlaßt, dass die Wohnung wieder in den Urzustand versetzt wird.


 


Ist diese Zeitspanne zu lange für diese Art der Kündgung?


 


Soll ich noch weitere Gründe für den Verlust des Vertrauens dazu anbringen. Unregelmäßige Mietzahlungen, eigenmächtige Veränderung der Miethöhe und erst nach Aufforderung Weiterzahlung, Umbauten der Einliegerwohnung obschon es laut Mietvertrag untersagt ist, etc., etc., etc.....


leider nicht schriftlich abgemahnt, nur schriftlich reklamiert.


 


 


Mit freundlichen Grüßen


Günter Mehl


 


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Sie erwähnten in Ihrer Ausgangsfrage, der Sachverhalt sei erst im Juni aufgedeckt worden. Dann wäre noch keine Verwirkung Ihres außerordentliches Kündigungsrechts anznehmen.

Nach Ihren ergänzenden Angaben erfolgte der Auszug des Untermieters im März.

Der Vermieter verliert nach der Rechtsprechung sein Recht zur fristlosen Kündigung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben § 242 BGB, wenn er mit einer fristlosen Kündigung über einen längeren Zeitraum trotz vorhandener Kenntnis vom schwer wiegenden Vertragsverstoß zuwartet.


Wann erlangten Sie denn Kenntnis von der Untervermietung - im März oder erst im Juni?


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


ich ahne Böses - Kenntnis von der Untervermietung erhielt ich im März. Als der Mieter im Juni erklärte, daß er einen neuen Untermieter hat und die Zuschläge nicht akzeptieren wollte, war die rechtliche Klärung angesagt .. und ich meldete mich bei Ihnen.


Bleibt noch ein Kündigung mit Abmahnung?


Wahrscheinlich will der Mieter seinem Sohn die Einliegerwohnung überlassen.


Kann ich auch Zuschläge erheben, wenn der Sohn in der Wohnung des Mieters unterkommt?


Was jetzt?


 


Mit freundlichen Grüßen


Günter Mehl


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ihre Vorahnung trügt nicht: Hatten Sie bereits im März Kenntnis, und sind Sie dann auch noch in rechtlichen Unterhandlungen wegen der Nachfolgeregelung in Sachen Untermieter und der Zuschläge eingetreten, wird man Ihnen im Falle einer fristlosen Kündigung entgegenhalten, dass Sie sich widersprüchlich verhalten, wenn Sie einerseits die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem Mieter rügen (§ 543 BGB!), andererseits aber über die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Fortsetzung verhandeln.

Zudem haben wir hier - wie vorerwähnt - einen Zeitablauf seit Kenntnis von etwa einem halben Jahr. Hier dürfte dann in der Tat schon zeitliche Verwirkung drohen.

Bleibt eine Abmahnung mit der Androhung einer ordentlichen Kündigung: Teilen Sie dem Mieter mit, dass er absprachegemäß die Zuschlähe zu zahlen hat - unabhängig davon, ob der Sohn einzieht. Stellen Sie klar, dass bei Nichtzahlung der Zuschläge die ordentliche Kündigung erfolgen wird.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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