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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19764
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Ich habe eine Frage zu unserem Mietvertrag bzgl. Renovierung

Kundenfrage

Ich habe eine Frage zu unserem Mietvertrag bzgl. Renovierung vor Auszug.
Wir sind am 1.3.2010 in unsere neue Wohnung gezogen uns ziehen am 31.8.2012 wieder aus. Bei Einzug war die Wohnung komplett geweißt; wir mussten also keine Schönheitsreparaturen durchführen. Bei unserem Auszug stellt sich die Frage, ob wir verpflichtet sind, die Wohnung zu streichen bzw. Schönheitsreparaturen durchzuführen. (wir haben entsprechend Miete für die Nutzung gezahlt). Zwei Wände wurden durch uns in einem dezenten Beige gestrichen und die restlichen Wände sind weiß (88m² Wohnung). Die Wände haben kleine Gebrauchsspuren aber nichts auffälliges (kleines Kind im Haushalt). Pro Wand hängen durchschnittlich 2-3 Bilder. Wirklich gedübelt sind maximal insgesamt drei – vier Bilder. Die Wohnung sieht wohnlich aus, aber der Vermieter ist der Meinung wir müssten die komplette Wohnung weißen (so übergeben wie im Übergabeprotokoll festgehalten). .

Der Mietvertrag sagt diesbezüglich folgendes aus (Wortlaut):

$9 Der Mieter hat die Mietwohnung sowie den von ihm mit genutzten Teil des Hauses (Treppenhaus, Trockenraum etc.) pfleglich zu behandeln. Für von ihm (dazugehören auch von ihm betriebene Geräte z.B Elektrogeräte) oder einer ihn besuchenden Person verursachte Schäden ist der Mieter haftbar. Dies gilt auch für von einem Untermieter verursachten Schaden.

§10 Reparaturen (evtl. tropfender Wasserhahn, verstopfter Abfluss), abgebrochene Türklinke, verklemmter Fenstergriff, defekte Klingel, defektes Wohnungstürschloss etc.) bis zu einem Betrag von 150€ trägt der Mieter selbst.Schönheitsreparaturen – insbesondere das Tapezieren der Wände und Anstreichen der Decken – hat der Mieter auf eigene Kosten durchzuführen (Fristenplan lt. BGB)

Ich kann keinen Fristenplan im BGB finden; ist die Klausel damit ungültig? Ich habe weiterhin gelesen, dass ein strikter Verweis auf den Fristenplan ohnehin rechtswidrig ist und somit der Vermieter für die komplette Renovierung zuständig ist (wie im BGB beschrieben). Ist das richtig?
Der Vermieter sagt wenn es aufgrund der fehlenden Arbeiten zu Verzögerungen kommt muss ich die Kosten tragen (Renovierung etc.). Ich wäre für einen Kompromiss bereits (z.B, dass ich die beiden Beige gestrichenen Wände weiße und die Dübellöcher schließe, darauf lässt sich der Vermieter aber nicht ein). Der Vermieter hat noch etewa 1400€ Kautin von mir; mit dem Einbehalt droht er natürlich

Danke.
Gruß
Martin
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Grundsätzlich obliegt die Instandhaltung/Instandsetztung der Mietwohnung nach der gesetzlichen Grundkonzeption dem Vermieter (§ 535 BGB).

Üblicher Verbrauch und Verschleiss der Mietsache sind mit der geschuldeten Mietzahlung nämlich grundsätzlich abgegolten - wie Sie auch vollkommen zutreffend anmerken.

Abweichend von dieser gesetzlichen Grundregelung besteht allerdings die Möglichkeit, dass Vermieter und Mieter in dem Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung treffen, dass der Mieter bei Auszug bestimmte Renovierungsarbeiten durchzuführen hat.

Nur soweit eine solche mietvertragliche Regelung vorliegt, ist der Mieter überhaupt verpflichtet, bei Auszug Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Fehlt es dagegen an einer solchen Vereinbarung bleibt es dabei, dass der Vermieter diese Arbeiten auf seine Kosten durchführen muss.

Die in Ihrem Mietvertrag in Bezug genomene Renovierungsklausel (§ 10) ist unwirksam: Ein "Fristenplan laut BGB" existiert nicht!

Ansonsten gilt nach der Rechtsprechung: Renovierungsklauseln, die dem Mieter ohne Rücksicht auf den Grad der tatsächlichen Abnutzung Renovierungsarbeiten aufbürden, sind stets unwirksam. Das aber ist hier der Fall, denn der § 10 des Mietvertrages erlegt Ihnen ganz pauschal die Renovierungspflicht auf. Die Klausel ist daher gänzlich unwirksam.

Folge: Es gilt die - oben aufgezeigte - gesetzliche Regelung, wonach ausschließlich der Vermieter für Instandhaltung/Instandsetzung der Mietsache verantwortlich ist. Sie müssen nicht renovieren.

Sie haben die Wohnung lediglich besenrein - das heißt nach der Rechtsprechung, befreit von groben Verschmutzungen - zu übergeben.

Selbstverständlich sind Sie daher auch nicht zur Kostentragung verpflichtet, wenn der Vermieter die Arbeiten durch einen Betrieb durchführen lassen sollte.

Zahlt der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an Sie aus, so sollten Sie nach schriftlicher Fristsetzung Zahlungsklage zum Gericht führen.



Fragen Sie bei Unklarheiten bitte nach: Um mir zu antworten, nutzen Sie bitte ausschließlich die Nachfragefunktion "Antworten Sie dem Experten".


Geben Sie Ihre positive Bewertung bitte erst ab, wenn Ihre Ausgangsfrage und mögliche Nachfragen abschließend und zu Ihrer Zufriedenheit geklärt sind. Beachten Sie bitte, dass kostenlose Rechtsberatung in Deutschland verboten ist.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19764
Erfahrung: Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
ra-huettemann und 2 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Seien Sie bitte so freundlich, und geben Sie kurz eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben, denn nur so erhalte ich den für die Rechtsberatung vorgesehenen Anteil Ihrer Anzahlung.

Sie können nach Abgabe einer positiven Bewertung selbstverständlich jederzeit kostenfrei Nachfragen stellen.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


Hallo,


vielen Dank für die Antwort. Wie ist es denn mit der Übergabe. Wie sie am Auszugsdatum sehen, fällt der letzte Miettag auf einen Freitag. Muss ich die Wohnungf dann am Samstzag oder MOntag übergeben? Danke.


Gruß


Martin Gast

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für die Rückmeldung!

Das ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern verhandelbar.

Grundsätzlich endet Ihr Mietverhältnis am 31.08., also an einem Freitag. Sie können die Wohnung daher auch schon an diesem Freitag übergeben.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Wann muss die Wohnung denn spätestens übergeben? Folgendes habe ich im Web gelesen.


Zeitpunkt der Übergabe


Dem Gesetz nach muss die Übergabe „nach Beendigung" erfolgen. Das Ende eines Mietvertrags ist in der Regel auf einen bestimmten Tag festgelegt, z.B. den letzten eines Kalendermonats o.Ä. Wenn keine Uhrzeit bestimmt ist, endet das Mietverhältnis um 24 Uhr dieses Tages, so dass die Rückgabe am Folgetag fällig ist. Fällt die Rückgabepflicht auf einen Sonntag, Feiertag oder Sonnabend, so gilt nach § 193 BGB erst der nächste Werktag als Termin für die Rückgabe.



§ 193 Sonn- und Feiertag; Sonnabend



Ist an einem bestimmten Tage oder innerhalb einer Frist eine Willenserklärung abzugeben oder eine Leistung zu bewirken und fällt der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen am Erklärungs- oder Leistungsort staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend, so tritt an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag.





Kann ich vom Vermieter verlangen, dass die Rückgabe erst am Montag stattfindet?


Er ist nicht kompromissbereit und das wäre ein entsprechendes Druckmittel welches ich nutzen kann? Noch eine Frage zu dem Fall. Wenn der Vermieter am Tag der Übergabe einen Schaden feststellt, welchen ich beheben muss (z.B Wasserfflecken auf dem Parkett). Muss er mir dann Zeit geben diesen zu beheben oder kann er direkt eine Firma beauftragen? . Müssen Dübellöcher von mir gestopft werden? Das war meine letzte Frage, danke.


Gruß Martin Gast

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Unter diesen Umständen können Sie darauf bestehen, dass die Übergabe am Montag erfolgt - ich war davon ausgegangen, dass Sie sich darüber einvernehmlich mit dem Vermieter einigen würden.

Er kann Ihnen zur Behebung des Schadens eine Frist einräumen, muss dies aber nicht. Er kann auch einen Betrieb beauftragen und die Kosten von der Kaution in Abzug bringen.

Bei den Dübellöchern ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Bei unwirksamen Klauseln zur Renovierung - wie in Ihrem Fall - verneinen einige Gerichte generell die Verpflichtung zum Schließen von Dubellöchern. Andere Gerichte sehen dies anders. Sie sollten die Dübellöcher verschließen, um hier auf der sicheren Seite zu sein.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo,


noch eine letzte Frage zu Ihrer Antwort. Sie schreiben "Zahlt der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an Sie aus, so sollten Sie nach schriftlicher Fristsetzung Zahlungsklage zum Gericht führen". Wie genau muss ich denn Vorgehen, damit ich meine Kaution wiederbekomme? Wie wahrscheinlich ist überhaupt die Rückzahlung der 1488€ durch den Vermieter? Ich weiß, dass ich im Recht bin, aber wie wahrscheinlich ist es, dass ich auch Recht bekomme. Vielen Dank.


Gruß


Martin Gast

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Wenn keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr offen stehen, ist der Vermieter zu unverzüglicher Kautionsrückzahlung verpflichtet. Setzen Sie ihm dann eine Frist von sieben bis zehn Tagen zur Rüczahlung, und kündigen Sie zugleich an, dass Sie nach ergebnislosem Fristablauf Ihren Anspruch auf dem Rechtsweg durchsetzen werden.

Nach Fristablauf ist der Vermieter in Verzug. Sie sind dann auch berechtigt, Verzugsschaden geltend zu machen. Das bedeutet, dass Sie auch einen Anwalt einschalten können, der für Sie die Rückzahlung durchsetzt. Die Anwaltskosten hätte der Vermieter Ihnen dann ebenfalls zu ersetzen. Weisen Sie ihn in Ihrem Schreiben auch darauf hin.

Sollte es zum Rechtsstreit kommen, werden Sie die Kaution gerichtlich auch zugesprochen bekommen, wenn keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr offen stehen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
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