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RA Staemmler
RA Staemmler, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 915
Erfahrung:  Als Rechtsanwalt berate und vertrete ich Sie u.a. auf dem Gebiet des Miet- und Wohnungseigentumrecht
54218743
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Miet- & WEG-Recht hier ein
RA Staemmler ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, Seit dem 1.10.2007 wohnt eine

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren,
Seit dem 1.10.2007 wohnt eine 4-köpfige Familie bei uns zur Miete. 118,5 m² + Garage,. Die Wohnung wurde vor Einzug von uns grundsaniert, renoviert und pikobello übergeben. Mietkaution: 1300 (2 KM)
Seit April 2008 ist der Herr F. insolvent. €. Durch den Insolvenzverwalter haben wir von der Insolvenz erst erfahren. Die Miete wurde immer bezahlt, auf die letzte Nebenkostennachzahlung für 2011 (1.1.-31.12.) haben wir bis Mitte Juni 2012 gewartet. Der Insolvenzverwalter setzte uns darüber in Kenntnis, das nicht benötigte Kaution nicht an Herrn F. ausgezahlt werden darf, sondern an den I.-verwalter.
Die aktuelle Situation ist nun die: Herr und Frau F. gehen ab dem 1.8.2012 getrennte Wege. Er zieht aus. Sie hat bis jetzt keinerlei Geld verdient und auch nichts Erspartes. Möchte aber in der Wohnung bleiben. Das Amt übernimmt für 6 Monate die Miete. Wir sind vorerst damit einverstanden, uns aber nicht sicher ob Frau F. das finanziell alleine schafft. Sie sagt, ihr neuer Freund würde wahrscheinlich ab November bei ihr einziehen.
Was sollten wir bei dem neuen Mietvertrag unbedingt beachten, kann man den neuen Vertrag sofort auf ein halbes Jahr beschränken, was ist mit Renovierung, Schäden etc.
Herr F. besteht auf die sofortige Auszahlung der halben (650,-) Kaution.
Es besteht aber Reparatur-und Renovierungsbedarf, die Wohnung ist nicht besonders gepflegt worden. Und wie verhalten wir uns mit der Kaution ? Angeblich will Frau F. für alles aufkommen, wenn sie mal auszieht. Sie müsste uns aber erstmal die restliche Kaution zahlen können, bzw. die finanziellen Mittel für alles aufbringen. Wie lange hat sie rechtl. dafür Zeit?
Wie Sie lesen können ist die Sache ganz schön verzwickt. Wir haben eben erst Ihre Seite im Netz entdeckt und melden uns daher sehr kurzfristig.
Wir benötigen Ihre Antwort also äußerst dringend!
Herzlichen Dank für Ihre Antwort, die vielleicht für alle Beteiligten eine faire Lösung bietet.
Mit freundlichen Grüßen
Fam. P.
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RA Staemmler hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Wer ist derzeit Vertragspartei? Nur Herr F. oder beide?

Mit freundlichen Grüßen
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo, es stehen beide im Vertrag. Und haben auch beide am 1.5.2012 zum 1.8.2012 gekündigt. Frau F. hat erst kürzlich nachgefragt, weiter Mieter bleiben zu können.


Gruß

Experte:  RA Staemmler hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für die Information.

Grundsätzlich müssen Sie das Mietverhältnis mit Frau nicht Fortsetzen. Diese hat gekündigt und das Mietverhätnis damit beendet.

In Anbetracht der unklaren finaziellen Situation sollten Sie tatsächlich auch keinen neuen Mietvertrag mit Frau abschließen.

Sollten Sie sich dennoch dazu entschließen ist folgendes zu beachten.

Eine Befristung ist nur möglich, wenn hierfür ein besonderer Grund besteht (z.B. EIgenbedarf). Die ungewisse finazielle Lage ein halbes Jahr später sollte diese Kriterien nicht erfüllen.

Hinsichtlich der Renovierung haben Sie natürlich die Möglichkeit, dass Frau F. diese übernimmt. Dies kann auch so im Mietvertrag festtgehalten werden. Sie sollten sich dies aber ernsthaft überlegen. Allein die Tatsache, dass die Wohnung bereits in einem solchen Zustand kommen konnte, spricht nicht unbedingt für die Mieter. Sicherer wäre es mit der Kaution die Wohnung zu reparieren und eine neue Kaution von Frau F. zu fordern.

Grundsätzlich sollte als kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Dies ist ohne Zweifel sehr hart für die Mieter. Dem steht aber ein enorm hohes finanzielles Risiko gegenüber. Kann Frau F. die Miete nicht mehr zahlen, wären Sie gezwungen einen aufwendigen Räumungsprozess zu führen. Dies Kosten müssten Sie vorschießen und würden diese evtl. nie wieder zurückbekommen. Ebenso müssten Sie die Kosten einer Zwangsräumung zunächst selbst tragen. Dann kommen ggf. die Reparaturen der Wohnung hinzu. Auch wenn SIe diese Kosten theretisch alle von Frau F. zurückholen könnten, wird dies bei einer mittellosen Frau sehr schwierig, wenn nicht gar unmöglich.

Sollten Sie Nachfragen haben, stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Danke für den Rat. Jetzt wissen wir aber immer noch nicht, wie wir mit Herrn F.´s Kaution, er meint sie steht ihm auf jedem Fall zu, verfahren sollen. Wir müssen wissen, wie lange darf sie einbehalten werden, was ist mit der zu erwartenden Nebenkoastennachzahlung , kann man die K. dafür verwenden und was ist mit dem Insolvenzverwalter? Machen wir uns strafbar wenn wir den Rest nicht an den Verwalter auszahlen würden?


Gruß

Experte:  RA Staemmler hat geantwortet vor 4 Jahren.
1.
Die Kaution ist Teil der Insolvenzmasse und darf daher nur an den Insolvenzverwalter ausgezahlt werden. Eine Auszhalung an den Mieter erfüllt u.U. die Schuldnerbegünstigung nach § 283c StGB und zieht ggf. Schadensersatzansprüche der Gläubiger nach sich.

2.
Sie können alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis mit der Kaution verrechnen ( BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 -).

Dem Vermieter wird eine bestimmte Zeit zur Überprüfung der offenen Ansprüche (Reparaturen, offene Zahlungen etc.) eingeräumt. Nach Prüfung dieser Ansprüche ist die Kaution auszuzahlen. Als angemessenen Zeitraum nimmt man hier 3 Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses an. Längstens sollte die Kaution 6 Monate einbehalten werden.

Mit freundlichen Grüßen

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