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Schiessl Claudia
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 15734
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel, , 20 Jahre Anwaltserfahrung, Korrespondenzsprachen deutsch und englisch, Vorsitzende des Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
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Schiessl Claudia ist jetzt online.

welche möglichkeiten hat man als mieter, wenn man einen 3-jährigen

Kundenfrage

welche möglichkeiten hat man als mieter, wenn man einen 3-jährigen mietvertrag unterschrieben hat, aber entweder aufgrund des verlustes des arbeitsplatzes oder einer versetzung ins ausland diesen früher kündigen muss?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


wie schaut denn der Mietvertrag aus ?

Beinhaltet er einen Kündigungsverzicht ?
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
liebe RA schiessl,



wir haben unter "sonstige vereinbarungen" ein ausserordentliches kü-recht vereinbart. leider sitze ich gerade in meinem büro und habe den MV zu hause, kann mich aber erinnern, dass wir das mindestens mündlich (makler war dabei) vereinbart haben. ich weiss, dass es bei der laufzeit / kündigungsparagraphen einen deutlichen hinweis, manuell eingetippt mit dem hinweis auf die "sonst. vereinbrg." gibt, müsste aber zuhause nochmal nachsehen.



frank bauer
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ja, ich bräuchte den genauen Wortlsut , denn dieser ist die Grundlage

Bitte teilen Sie diesen mit, sobald Sie diesen haben ich kümmere mich dann darum

Danke
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
prima, aber das kann heute abend werden. gehe ich dann einfach wieder zurück auf unseren dialog hier und setze diesen dann gewissermassen zeitversetz fort?
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ja , ganz genau.


Bis heute abend dann !
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
ok... so machen wir's. ich danke XXXXX XXXXX!
bis später

frank bauer
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Gerne
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
ok back liebe RA schiessl,

also good and bad news at the same time: ich habe ein sonderkündigungsrecht für den fall, das mein AG mich wonanders hinschickt (was ja der fall sein wird!), ABER .. das kann erst nach 3-jähriger mietdauer eingelöst werden.


was machen??


danke für info

frank bauer
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


ich muss noch weiter auf dem Mietvertrag herumhackem



Und zwar sind hier Mietverträge, die auf eine bestimmte Zeit eingegangen sind von Mietverträgen, die nur einen Kündigungsverzicht beinhalten zu unterscheiden.




Mietverträge, die auf eine bestimmte Zeit eingegangen sind haben strenge Wirksamkeitsvoraussetzungen




Diese richten sich nach § 575 BGB





§ 575
Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.





Wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen und wenn das vor allem nicht Ihnen bei Abschluss des Vertrags schrftlich mitgeteilt wurde, dann ist der Mietvertrag auf bestimmte Zeit geschlossen.



Bitte noch mal den Mietvertrag ansehen, und mir dann mitteilen, wie er genau aussieht


Danke









Wenn ich Ihre Frage beantwortet habe bitte ich höflich um Bewertung

danke


Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
hallo liebe frau RA schiessl,


ich schon wieder!


also der mietvertrag sieht vor, dass der vermieter am 16.1.2017 wieder in die wohnung einziehen möchte. umbauarbeiten o.ä. stehen da nicht drin.
das ist also eine wichtige voraussetzung für einen zeitmietvertrag. damit ist eine voraussetzung gegeben. und jetzt?

liebe grüsse

frank bauer
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


dann ist der Zeitmietvertrag leider wirksam und nicht wegen eines Formerfodernisses unwirksam.


Ich nehme zudem an, dass der Mietvertrag auch keine Ersatzmieterklausel enthält.


Das gäbe Ihnen die Befugnis, einen Ersatzmieter zu stellen.


Ist eine solche Klausel nicht vorhanden, so wird es schwierig


Sie als Mieter sind dann nicht berechtigt, einen Ersatzmieter zu stellen .


Eine Ausnahme besteht dann, wenn Sie als Mieter einen wichtigen Grund dafür haben ,das Mietverhältnis vorzeitig zu lösen.



Dieses Interesse muss zudem das Interesse Ihres Vermieters, Sie am Vertrag festzuhalten deutlich überwiegen.


Ein wichtiger Grund ist ZB:


eine berufliche Versetzung



Es steht Ihnen also ein wichtiger Grund zur Seite.



Sie können daher einen Nachmieter Ihrem Vermieter stellen



Den darf Ihr Vermieter nicht ohne triftigen Grund ablehnen.


Ein solcher Grund wäre B wenn der Mieter nicht solvent wäre, oder ZB wenn eine WG einziehen soll, wo vorher eine Einzelperson gewohnt hat


Sie haben daher die Möglichkeit, aus dem MIetvertrag früher herauszukommen, wenn Sie dem Vermieter einen Nachmieter stellen




Bitte teilen Sie mir mit, ob ich Ihnen helfen konnte und ob eine positive Bewertung möglich ist


Sehr gerne können Sie nachfragen



Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
hallo nochmal,

ich habe in dem paragraphen, der beschreibt, das ich - aufgrund von versetzung o.ä. - ein sonderkü-recht habe (allerdings, wie gesagt, erst nach 3 jahren?!! ) mit der ausdrücklichen erlaubnis, einen ersatzmieter zu suchen, gefunden. also, das sollte hinhauen.

bin mir nur nicht sicher, ob der "wichtige grund" den zeitmietvertrag früher zu kündigen, auch dann vorliegt, wenn genau diese situation (versetzung) ja bereits beschrieben wurde und mit den "jedoch frühestens nach 3 jahren.." sozusagen ausgehebelt wird!?

ich hoffe, der "wichtige grund", also die versetzung wird sich durchsetzen, egal ob auf 3 jahre definiert, oder nicht.


wäre prima, wenn ich wüsste, ob das so ist.


danke!!!

frank bauer








Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

normalerweise schon, denn Versetzung ist ein Grund, der als wichtiger anerkannt ist

Man kann Ihnen Ihr gesetzliches Sonderkündigungsrecht nicht durch diese Klausel einschränken, denn jedes Vertragsverhältnis kann aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden.

Da die Mietdauer bei Ihnen ohnehin auf drei Jahre definiert ist, ist die Klausel sinnlos.


Wenn der Mietvertrag aber länger gehen soll als 4 Jahre wäre der gesamte Kündigungsverzicht unwirksam nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.



Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
aha! mann, frau schiessl, sie sind prima!

also: ich habe ja einen vertrag, der bis 2017 (also 5 jahre!) geht, da ab dann der vermieter wieder zurückziehen will.

wenn ich sie richtig verstanden habe, ist dadurch (siehe rechtsprechung der BGH! gibts da details auf die man sich berufen kann?!) der gesamte kündigungsverzicht unwirksam und damit kann ich also mit einer normalen 3-monatigen kündigungsfrist die wohnung verlassen, korrekt?!


hoffe, dass ich sie dann damit in ruhe lassen kann.

(kann ich sie eigentlich als meinen anwalt direkt auch beauftragen, um dass evtl richtig "offline" zu machen?)


frank bauer




Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank XXXXX XXXXX Nachtrag, ich dachte, das wäre ein Schreibfehler mit dem 2017.




Also:


Die Entscheidungen sind :



Bei Formularmietverträgen
Bei sogenannten Formularmietverträgen ist ein Ausschluss des Kündigungsrechts über einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren zulässig (Bundesgerichtshof NJW 2005, 1574).

Der Ausschluss des Kündigungsrecht im Rahmen eines Formularmietvertrags für einen längeren Zeitraum ist insgesamt unwirksam.


Gleiches gilt, wenn die Vereinbarung den Mieter einseitig bindet und das Kündigungsrecht nicht auch für den Vermieter ausschließt (BGH NJW 2009, 912).

Rechtsfolge einer solchen ungültigen Klausel in einem Formularmietvertrag ist die Unwirksamkeit.


Die Klausel kann aufgrund des Verbots der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion in diesem Fall nicht in eine wirksame Vereinbarung mit zulässiger Befristung umgedeutet werden. Der Mieter kann in diesem Fall also von Anfang an das Kündigungsrecht uneingeschränkt ausüben.

Bei Individualvereinbarungen
Bei einer Individualvereinbarung ist ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von bis zu 5 Jahren wirksam und zulässig (BGH NJW 2004, 1448). Dies gilt für beide Mietparteien.


Bei einem Formukarmietvertrag gehen 4 jahre, bei einem Individualmietvertrag 5 Jahre

Wenn sich daran nicht gehalten wurde liegt Unwirksamkeit der Vereinbarung insgesamt vor

Ihr Sonderkündigungsrecht aus wichtigem kann man aber nicht vertraglich ausschließen



Sie können mich sehr gerne offline beauftragen


Leider sehen es aber die AGBs von Just Answer vor, dass der Fall im Forum dazu erst abgeschlossen sein muss




Ich würde sehr höflich darum bitten auf den lachenden Smiliey zu klicken ( bitte nicht auf die traurigen Smilies)



Sie können auch danach jederzeit bei mir nachfragen

danke








Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
ohjeh, das überfordert mich jetzt, glaube ich.

ist den ein mietvertrag, der dem formular "hamburger mietvertrag für wohnraum" folgt, ein formularmietvertrag?!


wir müssen das wirklich jetzt sozusagen offline nehmen, ich warte noch kurz auf ihre antwort, dann smily, dann call. ok?

liebe grüsse

frank bauer




Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ein Formularmietvertrag ist ein Mietvertrag, der für mehrere Verwendungsfälle formuiert ist.


Das sind dann AGB, die man auf Angemessenheit überprüfen kann( im Gegensatz zu einem Vertrag, der immer eingehalten werden muss, bis auf einige extreme Ausahmefälle9


Sie haben aber recht, ich habe mir auch schon gedacht, dass ich den Vertrag sehen müsste




Vielen Dank XXXXX XXXXX Klicken auf den am meisten lachenden Smilie

Bis später
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
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Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
so, smiley kam. jetzt brauche ich mal bitte ihre email und tel-nummer, wenns geht, dann kann ich ihnen das ding mal scannen und rüberschicken. oder sie rufen mich im office an 040-37681 788.
liebe grüsse

frank bauer
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Also das ist.


ClaudiaMarieSchiessl(ät)googlemail(dot)com


Viele Grüße


Claudia Schiessl
RA

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