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RA Staemmler
RA Staemmler, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 915
Erfahrung:  Als Rechtsanwalt berate und vertrete ich Sie u.a. auf dem Gebiet des Miet- und Wohnungseigentumrecht
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RA Staemmler ist jetzt online.

Guten Tag, meine Frage ist die Mieterhöhung. Ich habe Ende

Kundenfrage

Guten Tag, meine Frage ist die Mieterhöhung. Ich habe Ende März 2009 eine kleine Wohnung ca 35m² gekauft. Bereits Mitte März, wurde von einem Maklerbüro, veranlasst durch den Vorbesitzer, ein Mietvertrag mit der jetzigen Mieterin/Einzug April 2009, abgeschlossen. Im Vertrag wurde vereinbart, keine Mieterhöhung für 1 Jahr(bis 3/2010). Eine Kaution wurde nicht bezahlt.
Vor und während dem Einzug wurde das Haus energetisch saniert, d.h. Fassadendämmung und nach Einzug neue Fenster. Jetzt habe ich mir den Mietspiegel für diesen Stadtteil angesehen. Die Miete liegt unter diesem Mietspiegel. Kann ich jetzt um 20% die Miete erhöhen und was ist mit 11% Mieterhöhung für die Sanierung(§559B)? Können die dazu genommen werden? Im Voraus vielen Dank XXXXX XXXXX Grüße
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RA Staemmler hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank XXXXX XXXXX Nutzung von Justanswer. Ihre Frage darf ich wie folgt beantworten:

Der vertragliche Ausschluss einer Mieterhöhung ist leider wirksam (§ 557 III BGB).

Insofern ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB frühestens nach Ablauf der Sperre möglich. Dies ist jedoch insoweit unschädlich, als eine Anpassung gem. § 558 I BGB frühestens nach 15 Monaten möglich wäre. Nach Ablauf der Sperrfrist von einem Jahr können Sie die Modernisierungskosten nach den von Ihnen bereits erwähnten § 559 BGB auf die Miete umlegen.


Sollten Sie Nachfragen haben, weitere Erläuterungen wünschen oder sonstige Hilfe benötigen, stehe ich sehr gerne zur Verfügung.

Sofern Sie keine Nachfragen mehr haben und mit meiner Antwort zufrieden sind, möchte ich Sie bitten meine Antwort zu bewerten; erst nach der Bewertung erhalte ich die vereinbarte Vergütung.

Auch weise ich darauf hin, dass dies nur eine erste Einschätzung sein kann und eine ausführliche anwaltliche Beratung nicht ersetzt.

Mit freundlichen Grüßen

André Stämmler
Rechtsanwalt
RA Staemmler, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 915
Erfahrung: Als Rechtsanwalt berate und vertrete ich Sie u.a. auf dem Gebiet des Miet- und Wohnungseigentumrecht
RA Staemmler und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Stämmler, vielen Dank für die rasche Antwort aus der ich folgendes entnehme: Mieterhöhung nach Ablauf der Sperrfrist 3/2010, seither sind 28 Monate vergangen, möglich. Sind das dann 20%? Ich bin mit der Miete dann immer noch unter dem Mietspiegel in dem Stadtteil in dem sich meine Whg. befindet. die 11% Mieterhöhung durch die Sanierung wären dann insgesamt 31%, ist für mich schier unglaublich. Oder meinten Sie nur die 11% für die Sanierung. Ich verstehe das nicht ganz. Also entweder 20% Mieterhöhung oder nur 11% oder gar beides möglich. Danke XXXXX XXXXX für die nächste Antwort und Gruß
Experte:  RA Staemmler hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank XXXXX XXXXX Nachfrage.

Gerne darf ich meine Antwort erläutern. Sie können die Miete auf den Mietspiegel anheben. Darüber hinaus können die Modernisierungksoten umgelegt werden. Hierbei kann die jährliche Miete um 11% der Modernisierungskosten erhöht werden. Betrugen die Kosten 1000 Euro, kann die Jahresmiete um 110 Euro erhöht werden, die monaltliche Miete im Ergebnis um 9,17 Euro.

Natürlich sind Modernisierungskosten nur anteilig umzulegen, also auch auf die anderen Mieter des Hauses bezogen.

Sollten noch Fragen offen sein, stehe ich weiterhin gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für die Antwort. Noch eine Frage, wenn ich die Miete auf den Mietspiegel anhebe sind das aber mehr wie die 20% die für Mieterhöhungen zulässig sind. Ist da der Mietspiegel maßgebend. Ich möchte die Mieterhöhung einfach nur korrekt machen, da die Eltern meiner Mieterin/Studentin wohl selber eine Wohnungsverwaltung in einem anderen Bundesland betreiben. Die Wohnung wurde seinerzeit weit unter der ortsüblichen Miete vermietet. Ich habe jetzt erst darüber nachgedacht und möchte deshalb die Miete anheben. Evtl. lasse ich da die 11% für die Sanierung bleiben, oder was raten Sie mir? Die derzeitige Miete beträgt Euro 315 + Stellplatz 12 = Euro 327, der Mietspiegel ist bei Euro 11,58 pro m² in Tübingen/Wanne. Die Whg hat ca 35 m². Vielen Dank XXXXX XXXXX und Gruß
Experte:  RA Staemmler hat geantwortet vor 4 Jahren.
Gem. § 558 III BGB gilt eine Kappungsgrenze von 20% für Mieterhöhungen auf Niveau des Mietspiegels. Erhöhungen nach § 559 BGB bleiben hiervon unberührt, können als parallel geltend gemacht werden. Der Rest bis zur Höhe des Mietpsiegel kann dann erst nach einem weiteren Zeitraum von 3 Jahren geltend gemacht werden.
-
Mit freundlichen Grüßen
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Staemmler, nochmals vielen Dank für die Info. Wenn ich das richtig verstanden habe, kann ich 20% für die Mieterhöhung geltend machen, auch wenn der Mietspiegel dadurch nicht erreicht wird. Das wären dann von der Miete ausgehend Euro 65,40. Parallel dazu kann ich die Modernisierung auf die Jahresmiete ebenfalls anrechnen. Bei mir waren das ca Euro 7000,00 Sanierung für die Wohnung, das wären dann 770:12=64,16 pro Monat, also Mieterhöhung von insgesamt Euro 129,56. Ich kann mir nicht vorstellen, dass meine Mieterin das so hin nimmt. Wäre diese Rechnung aber so korrekt? Danke XXXXX XXXXX Gruß
Experte:  RA Staemmler hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich darf hier meine Antwort hier weiter konkretisieren.

Grundsätzlich können beide Mieterhöhungen parallel geltend gemacht werden. Es ist jedoch zu unterscheiden, ob durch die Modernisierung ggf. eine andere Bewertung des Mietspiegels vorgenommen wird.

Eine kumulative Mieterhöhung nach § 558 und § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Erhöhung von § 558 BGB ohne Berücksichtigung der Modernisierungsmaßnahmen bleibt.

In diesem Fall ist aber eine solche Erhöhung möglich. Die Mieterhöhung nach § 558 BGB bedarf der Zustimmung des Mieters. Hierauf haben Sie aber eine Anspruch, müssen die Zustimmung aber vorher dennoch anfordern. Hier muss klar zum Ausdruck gebracht werden, dass die Modernisierung für diese Erhöhung unberücksichtigt bleibt.

Sie sollten daher zunächst die Zustimmung nach § 558 einholen und kurze Zeit später die Erhöhung nach § 559 BGB erklären.

Mit freundlichen Grüßen
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Staemmler, nochmals vielen Dank, XXXXX XXXXX noch eine Abschlußfrage. Was ist oder wie gehe ich vor, falls die Mieterin ihre Zustimmung auf die Mieterhöhung verweigert? Sie schreiben ich habe Anspruch in meinem Fall auf die Mieterhöhung. Ich werde auch klar formulieren, dass in der Mieterhöhung die Modernisierung unberücksichtigt ist. Muss ich 3 Monate abwarten, bis die Mieterhöhung gezahlt werden kann, wenn ich diesen Monat das Schreiben an die Mieterin abschicke? Besten Dank und mit freundlichen Grüßen
Experte:  RA Staemmler hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sofern die Mieterin das Einverständnis verweigert, müssen Sie im äußersten Fall gerichtlich Vorgehen. Hierzu sollten Sie einen Anwalt beauftragen.

Die Miete ist grundsätzlich ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet (§ 558b BGB), sofern der Mieter zustimmt.

Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangen zu, kann Klage erhoben werden (§ 558 b II BGB). In diesem Fall sollte ein örtlicher Anwalt eingeschaltet werden. Die Kosten sind dann regelmäßig durch den Mieter zu tragen.

Mit freundlichen Grüßen
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Staemmler, vielen Dank für die ausführlichen Beantwortungen. Gerne gebe ich Ihnen eine positive Bewertung. Darf ich Sie noch in einer anderen Angelegenheit um Rat fragen? Nämlich, ist es möglich, Rentenansprüche die ich bei meiner Scheidung vor etwa 5 Jahren an meinen Ex-Ehemann abtreten musste, zurückzufordern? Er wandert nach Namibia/Südwestafrika aus und ist dort schon seit mehr als 10 Jahren Farmbesitzer und Anteilsbesitzer an einer 2.Farm. Bei meiner Scheidung habe ich eine Scheidungsvereinbarung unterschrieben, an die er sich nicht gehalten hat. Eine Restzahlung von Euro 35.000,00 Euro sind nach Ablauf der Frist vor 2 Jahren nicht bezahlt worden. Ich bin jetzt ratlos....herzliche Grüße aus Schwaben
Experte:  RA Staemmler hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte Ratsuchende, dies ist grundsätzlich eine neue Anfrage, die auch als solche gestellt werden sollte. Ich darf dennoch ausführen wie folgt. Ich sehe leider keine Chance die Rentenansprüche zurückzuholen.

Demgegenüber können Sie jedoch noch immer die 35.000 € verlangen. Diese können SIe ggf. einklagen.

Mit freundlichen Grüßen
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Staemmler, vielen Dank für Ihre Empfehlung. So habe ich mir das schon gedacht. Lieber wäre es mir natürlich gewesen, wenn die Rentenansprüche an mich zurückgehen könnten, da die Rentenkasse z.B. nicht nach Afrika überweist. Ein kleiner Wunschgedanke in meinem Kopf. Trotzdem war mir Ihre Antwort ein kleiner Bonus an Sie wert. Für die Antworten zu meinen Mieterhöhungsfragen nochmals vielen Dank. Mit freundlichen Grüßen
Experte:  RA Staemmler hat geantwortet vor 4 Jahren.
Gern geschehen.

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