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Schiessl Claudia
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16567
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel, , 20 Jahre Anwaltserfahrung, Korrespondenzsprachen deutsch und englisch, Vorsitzende des Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
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Schiessl Claudia ist jetzt online.

Guten Tag, wir besitzen seid 2007 eine kleine Krankengymnastikpraxis.

Kundenfrage

Guten Tag,
wir besitzen seid 2007 eine kleine Krankengymnastikpraxis. Unser Praxisräume sin gemietet.
Der Mietvertrag läuft über 5 Jahre mit einer Option diesen um weiter 5 Jahre zu verlängern. dieser enddet vam 31. Dez 2012.
Wir haben jetzt angefragt diesen Mietvertrag zu verlängern und zu welchen Bedingungen.
Wir haben nun eine Schreiben von unserm Vermieter bekommen indem er uns mitteilt wir hätten Mietschulden .
In unserm Mietvertrag steht §2 Indexmiete und Mieterhöhung:
Mieterhöhungen erfolgen nach der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex, Basis Jahr 2000 = 100, Beginn Jahr 2007. Bei Rückgang des Indexes erfolgt jedoch keine Reduktion der Miete. Nach Ablauf von 5 Jahren wird über den Mietpreis neu verhandelt.

Wir haben jedes Jahr ein Hausabrechnung bekommen und die Abrechnugen auch pünktlich bezahlt. Nie wurden wir angemahnt. Und es hat uns nie jemand darauf hingewiesen, dass wir den Mietzinns neu angepassen müssen. Ist das unsere Aufgabe die Miete jedes Jahr neu auszurechnen? Bzw ist unser Mieter berechtigt die Summe über 2434,11€ nachzufordern?

Können Sie uns darüber Auskunft geben?
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
V. Maus
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage bei Just Answer.


Oh ja das ist aber eine böse Überraschung


Die Indexmiete ist in § 557 b BGB geregelt.


Voraussetzungen dafür sind:



dass die Bezugsgrundlage der Preisindex für Lebenshaltungskosten ist, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt


die Miete jeweils für ein Jahr ungeändert bleibt



die Mieterhöhung jeweils schriftlich geltend gemacht wird


die Berechnung der neuen Mietforderung offen gelegt wird



Wenn dies Voraussetungen in Ihrem Fall erfüllt sind konnte hier die Indexmiete wirksam vereinbart werden.

Wenn sich die Lebenshaltungskosten erhöhen passt sich daher der Mietzins automatisch an.

Sie brauchen diesen aber nicht jedesmal selbst auszurechnen, sondern der Vermieter muss Ihnen diesen bekannt geben, kann dann aber auch nachfordern.



Bei einer Verlängerung des Mitvertrags würde ich aber neu verhandeln und die indexierung aus dem Vertrag nehmen



Leider kann Ihr Vermieter in Ihrem Fall also nachfordern.




Ich bedauere sehr Ihnen keine angenehmere Auskunft geben zu können

gerne können Sie nachfragen



Mit freundlichen Grüßen



Rechtsanwältin



wenn ich Ihnen habe helfen können bitte ich um Bewertung






Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie noch Fragen ?


sehr gerne



wenn nicht bitte ich sehr höflich um Bewertung
danke
Schiessl Claudia und 3 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Guten Tag Frau Schiessel.

Vielen Dank für die prompte Antwort. Eine Anschlussfrage habe ich dennoch.
Kann unser Vermieter für alle vergangenen 5 Jahre die Mietanpassung nach fordern. Öhne diese jemals angezeigt zu haben?

Vielen Dank
Schöner Tag
V Maus
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender.


vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Bei Wohnraummiete ist das nicht möglich.


Nicht für die ganzen 5 Jahre sondern ab dem Jahr 2009:



Bei Gewerberäumen wie bei Ihnen verhält es sich nämlich wie folgt:

Hier ist in der Regel vereinbart, dass sich die Miete vom Beginn des nächsten Kalendermonats an ändert, der der Indexüberschreitung folgt.


Damit erhöht sich die Miete rückwirkend.


Das Oberlandesgericht Celle hat am 29. Januar 1988 (2 U 78/87) für die seinerzeit nach dem Währungsgesetz von der Landeszentralbank genehmigte Wertsicherungsklausel eine Rückwirkung unter Beachtung der Verjährungsvorschriften zugelassen.



Der Mieter hatte sich auf Verwirkung nach § 242 BGB berufen und wollte nur zwei Jahre rückwirkende Erhöhung akzeptieren, weil er mit der Erhöhung nicht gerechnet habe und diese Kosten nicht mehr an seine Geschäftskunden weitergeben könne.



Das Oberlandesgericht Celle sagt, auch der Mieter sei verpflichtet die Indexzahlen fortlaufend zu beachten, so dass Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist (3 Jahre, § 195 BGB) nicht in Betracht kommt.



Aber:

Da bei Ihnen für 5 Jahre zurückverlangt wird, greift die Verjährungsfrist nach § 195 BGB.




Sie brauchen nur ab 2009 zahlen.


der Vermieter hätte sie eher hinweisen müssen



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