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RAScholz
RAScholz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 1976
Erfahrung:  Rechtsanwalt
33130353
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RAScholz ist jetzt online.

Guten Tag! Ich habe folgende Frage: ich habe vor eine Wohnung

Kundenfrage

Guten Tag! Ich habe folgende Frage: ich habe vor eine Wohnung zu als Kapitalanlage kaufen. Diese ist jedoch an ein äteres Pärchen vermietet. Was an sich nicht schlecht ist, da ich keinen Mieter suchen muss etc. Die jetzigen Mieter sind ca. über 70 Jahre alt und wohnen in dem Haus seit 1977 und in der Wohnung seit 2002. Wir wurde gesagt, sollte ich später entscheiden selber in der Whg. zu wohnen oder andere Mieter haben, darf ich das nicht tun, weil diese ältere Leuter unter Mieterrecht sind. D.h. nur wenn sie sterben oder selber entscheiden auszuziehen, "bekomme" ich mein Wohnung. Stimmt das? Vielen Dank XXXXX XXXXX für Ihre Antwort und Hilfe. Frau Schauermann
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RAScholz hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst könnten Sie dann das Mietverhältnis jederzeit außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein Grund für eine außerordentlich fristlose Kündigung vorliegt, also bspw. Zahlungsverzug mit dem Mietzins für eine bestimmte Dauer bzw. in einer bestimmten Höhe oder etwa die Mieter den Hausfrieden nachhaltig störten oder aus anderen Gründen, die das Bestehenlassen des Mietverhältnisses für Sie unzumutbar machten, vgl. §§ 543, 569 BGB.



Eine ordentliche Kündigung können Sie nur unter bestimmten Voraussetzungen aussprechen, § 573 BGB, die da sind:

1. der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich,

2. Sie selbst benötigen die Wohnung für sich, Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts (sog. Eigenbedarfskündigung) oder

3. Sie würden durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und würden dadurch erhebliche Nachteile erleiden (sog. Verwertungskündigung). Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt aber außer Betracht.

Kündigen Sie auf dem ordentlichen Wege, haben Sie die gesetzliche Kündigungsfrist zu beachten, die, nachdem die Mieter nun schon länger als acht Jahre in der Wohnung wohnen, jedenfalls neun Monate beträgt.

 

 

Zu beachten ist für Sie auch § 577 BGB, der Ihr Recht zur sog. Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung wie folgt einschränkt:

 

Wenn die Wohnung, die Sie jetzt zu kaufen beabsichtigen, erst nach Überlassung an die jetzigen Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist, können Sie die Verwertungskündigung sowie eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf von drei Jahren nach Ihrem Erwerb der Wohnung geltend machen.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Guten Tag Herr RA Scholz,

 

vielen Dank für Ihre Antwort.

 

Heisst das für mich, es ist egal, on´b die Leute alt sind oder sehr lange in der Wohnung wohnen, ich kann frühstens nach § Jahre nach Erwerb das Mietverhältniss zum eigenen Bedarf kündigen. Richtig?

 

Mit freundlichen Grüßen

Olga Schauermann

Experte:  RAScholz hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

das Alter der Leute hat auf Ihr Kündigungsrecht grundsätzlich keinen Einfluss.

Wenn die Wohnung, die Sie jetzt kaufen möchten, schon eine Eigentumswohnung gewesen ist, als die Mieter dort einzogen, also 2002, gilt die 3-Jährige Frist für Sie nicht. Diese gilt nur dann, wenn Wohneigentum erst nach Überlassung an die Mieter, also nach 2002, begründet worden ist. Ob das der Fall war, kann Ihnen in jedem Falle der Verkäufer der Wohnung sagen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
D.h. der Unterschied liegt daran, ob die Whg. bis jetzt von einer Wohngesellschaft oder einem Eigentümer an die jetzigen Mieter vermietet wurde. Im 1. Fall - gilt die 3 Jahresfrist nicht und ich kann praktisch sofot selber einziehen. Richtig? Ich habe noch eine Frage: habe ich Recht Miete zu erhöhen? Wenn ja, wann und ob unter bestimmten Voraussetzungen. Wer zahlt die Betriebskosten, die sich eventuell erhöhen? Wer trägt die eventuellen Reparaturkosten?
Experte:  RAScholz hat geantwortet vor 4 Jahren.
Verehrte Fragestellerin,

zu Ihren Fragen:

D.h. der Unterschied liegt daran, ob die Whg. bis jetzt von einer Wohngesellschaft oder einem Eigentümer an die jetzigen Mieter vermietet wurde?

Nein, der Unterscheide liegt daran, ob die Wohnung, als Sie von den jetzigen Mietern angemietet worden war, schon eine Eigentumswohnung gewesen ist. War das der Fall, gilt die Frist nicht. War dies nicht der Fall, gilt sie.

2. habe ich Recht Miete zu erhöhen?

Das Recht haben Sie, wenn die jetzige Miete unter der ortüblichen Vergleichsmiete liegt. Es gilt § 558 BGB, der in Absatz 1 vorschreibt:

"Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden."

und

"Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze"

Bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete auch erhöht werden.

3. Wer zahlt die Betriebskosten, die sich eventuell erhöhen?

Sie treten in das bisherige Mietverhältnis als Vermieterin ein, wenn Sie die Wohnung kaufen. Von daher tragen die Mieter die Betriebskosten nach wie vor in dem Maße, wie es mietvertraglich vereinbart ist. Ist Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, können Sie die Vorauszahlung auch erhöhen, wenn dies wirtschaftlich angemessen ist. Ist im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart, kann diese nur erhöht werden, wenn das vertraglich vereinbart ist. Das wäre alles dem Mietvertrag zu entnehmen, der aktuell besteht.

4. Wer trägt die eventuellen Reparaturkosten?

Es kommt darauf an: Reparatunren als Instandhaltung tragen Sie. Sog. Schönheitsreparaturen können auf den Mieter übertragen werden, dass müsste dem Mietvertrag entnommen werden, in den Sie eintreten. In der Regel ist das aber der Fall. Mglw. liegt im Mietvertrag auch eine Kleinreparaturklausel vor, vermögen derer die Mieter die Kosten von Kleinreparaturen bis zur Höhe von etwa 80,- Euro im Einzelfall und begrenzt auf etwa 160,- für das Jahr zu tragen haben. Das wäre aber auch wiederum dem Mietvertrag zu entnehmen. Liegen solche Vereinbarungen im Mietvertrag nicht vor, sind Sie für sämtliche Reparaturen verantwortlich mit Ausnahme von Schäden, die die Mieter fahrlässig oder vorsätzlich verursacht haben.
Experte:  RAScholz hat geantwortet vor 4 Jahren.
Verehrte Fragestellerin,

wenn Ihre Frage beantwortet ist, würde ich mich über Ihre Akzeptierung bwz. Bewertung sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Scholz
Rechtsanwalt

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