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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24866
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Wir haben im Mai 2011 die Nebenkostenabrechnung 2010 des Hausverwalters

Kundenfrage

Wir haben im Mai 2011 die Nebenkostenabrechnung 2010 des Hausverwalters und der Techem an die Mieter übergeben mit dem Hinweis vorläufig die Nachzahlung nicht zu begleichen, da eine Korrektur von der Hausverwaltung vorgenommen werden müsse. Aufgrund eines weiteren Fehlers musste die korrigierte Abrechnung nochmals geändert werden und liegt jetzt vor. Welche Chancen haben wir?

Danke XXXXX XXXXX Anwort
M. Aulbach
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Es kommt darauf an, welche Fehler die Hausverwaltung gemacht hat.

Könnten Sie mir die Fehler bitte benennen?

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Bei der ersten (Original) Abrechnung wurden von Techem irrtümlich Heizkörper im unbewohnten Dachgeschoss der EG-Wohnung zugerechnet. Darauf gab ich die Abrechnung über den Hausverwalter an Techem zur Korrektur zurück. In der korrigierten Fassung hatte der Hausverwalter die Wasserverbräuche von Erdgeschoss und Einliegerwohnung verwechselt. Für die Umlagekosten ergab sich zusätzlich eine geringe Differenz in den m² des Dachgeschosses. (Wir haben das Haus geerbt, der Hausverwalter hat die vorherigen Zahlen übernommen, nachdem er beim Vorbesitzer auch Verwalter war). Seit gerstern liegt die endgültige Abrechnung vor. Muß ich diese per Einschreiben dem Mieter zustellen (mit Rückschein) oder reicht "mit Zeugen"? Der Mieter der Einliegerwohnung hat einen Anwalt eingeschaltet zur Prüfung.

mfg
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Sie können die Nachzahlung nur dann verlangen, wenn Sie mit der Abrechnung im Mai 2011 die 12 Monatsfrist des § 556 III BGB gewahrt haben, also die fehlerhafte Abrechnung die Ausschlussfrist wahren konnte.

Dies ist nur dann der Fall, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht unwirksam ist.


Bereits kleine formelle Fehler können zur Unwirksamkeit der Abrechnung führen. Die Rechtsprechung des BGH hat inzwischen genaue Voraussetzungen über den notwendigen Inhalt festgelegt, die eine ordnungsgemäße Abrechnung erfüllen muss.


Die inhaltlichen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung müssen an § 259 BGB sowie an den Entscheidungen des BGH vom 23.11.1981 (VIII ZR 198/80, ZMR 1982 S. 108) und vom 27.11.2002 (VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003 S. 442) gemessen werden.

Eine Abrechnung muss demnach mindestens die folgenden Bestandteile umfassen:

Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten

Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels

Die Berechnung des Anteils des Mieters

Den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Allein die Tatsache, dass der Verteilerschlüssel (sowohl bezüglich der m² im Dachgeschoss, als auch in der Einbeziehung des Dachgeschosses) fehlerhaft war führt nicht zur Unwirksamkeit.

Auch die Verwechslung der Wasserverbräuche führt nicht zur Unwirksamkeit.

Das bedeutet:

Die Abrechnung aus dem Jahr 2011 war zwar falsch, konnte aber die Frist wahren.

Von einer Absendung durch Einschreiben Rückschein rate ich ab, da dies bei Abwesenheit des Mieters zu Zustellungsproblemen führen kann (Lagerfrist und Rücksendung nach deren Ablauf).

Die sicherste Übersendung erfolgt durch einen Boten, der den Zugang als Zeuge bestätigen kann.



Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren. Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren und angemessen zu vergüten. Beachten Sie bitte, dass eine kostenlose Rechtsberatung in der Bundesrepublik Deutschland nicht gestattet ist.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt und Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes



Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Soweit Sie keine weiteren Nachfragen haben, bitte ich höflich meine Antwort zu akzeptieren indem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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