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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19785
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Guten Tag, ich hätte eine Frage zum Mietrecht. Wir haben

Kundenfrage

Guten Tag,
ich hätte eine Frage zum Mietrecht.
Wir haben folgenden Fall:
Das Mietverhältnis wurde durch den Vermieter fristlos gekündigt. Der Mietvertrag läuft noch bis 08.2015. Meine Frage: Muss die Miete weiterhin entrichtet werden? Oder gibt es eine andere Möglichkeit? Denn die doppelte Belastung ist nicht zumutbar. Und neue Mieträume wurden bereits gefunden.

Um schnelle Antwort wird gebeten.

Mit freundlichen Grüßen
Tatjana Stoppel
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Soweit Ihr Vermieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt hat, erlöschen damit die beiderseitigen mietvertraglichen Rechte und Pflichten.

Das bedeutet - da Sie ja auch die Mieträumlichkeiten nicht mehr nutzen können -, dass Sie von der weiteren Mietzahlungsverpflichtung befreit sind.

Das Mietverhältnis wird als Folge der fristlosen Kündigung rechtlich aufgelöst. Sie werden also nicht doppelt zahlen müssen.


Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein. Machen Sie bei Unklarheiten gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch. Haben Sie keine Nachfrage, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten. Beachten Sie bitte, dass kostenlose Rechtsberatung nach zwingendem Recht nicht gestattet ist. Sie akzeptieren, indem Sie das grüne Feld „Akzeptieren“ anklicken.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Danke für die schnelle Antwort.

Im Mietvertrag steht aber folgende Klausel: "Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters, so haftet der Mieter bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit für den Mietausfall, der durch das Leerstehen der Mietsache oder dadurch entsteht, dass im Fall der Neuvermietung nicht die bisherige Miete erzielt werden kann."
Muss man die nicht beachten?

Vielen Dank XXXXX XXXXX

Tatjana Stoppel
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre klarstellende Ergänzung.

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter besteht nur in den Fällen, in denen der Vermieter eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen hat.

Ob dies in Ihrem Fall so ist, lässt sich ohne Kenntnis des Sachverhalts nicht beurteilen.

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch wäre nämlich, dass Sie als Mieter die Pflichtverletzung, die zur fristlosen Kündigung des Vermieters geführt hat, auch zu vertreten hätten - dass Sie also die fristlose Kündigung verschuldet haben.

Sollten Sie die fristlose Kündigung tatsächlich verschuldet haben, so müssten Sie leider unter den geschilderten Bedingungen eines Zeitmietvertrages auch für den Mietausfall einstehen. Der Mietausfall ist nämlich ein ersatzfähiger Schaden des Vermieters in solchen Fällen. Ist - wie hier - das Mietverhältnis befristet, so ist der Mietausfall bis zur Zeit des Ablaufs der Befristung zu ersetzen.

Es tut mir Leid, Ihnen keine erfreulichere Mitteilung überbringen zu können.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Fragen Sie gerne nach, soweit noch Klärungsbedarf besteht. Ist das nicht der Fall, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten. Nach einmaliger Akzeptierung können Sie selbstverständlich jederzeit kostenfrei Folgefragen stellen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Das Mietverhältnis wurde wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Die Zahlungen wurden immer geleistet, allerdings nicht immer pünktlich, aber vollständig. Die Kündigung bezieht sich auf 2 ausstehende Mietzahlungen. Was nicht stimmen kann, denn eine Mietzahlung hat sich mit der Kündigung überschnitten. Und die 2. war am 15.05.2012 fällig. Schreiben ist ebenfalls auf den 15.05.2012 datiert.

Mit freundlichen Grüßen
T. Stoppel
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Unter diesen Umständen sollten Sie der fristlosen Kündigung unverzüglich widersprechen.

Stützt sich die Kündigung auf Zahlungsverzug, so wäre die fristlose Kündigung nur unter den Voraussetzungen des § 543 BGB zulässig. Danach ist die fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Mietzahlungsterminen die Miete nicht zahlt.

Diese Voraussetzungen liegen hier aber gar nicht vor, da Sie die zweite Mietzahlung ja noch rechtzeitig erbracht haben.

Sie können und sollten die fristlose Kündigung daher als unwirksam zurückweisen. Denn der Vermieter ist verpflichtet, die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nachzuweisen. Dies wird er aber nicht können, wenn Sie die Miete nachweislich gezahlt haben.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Wie sieht's dann im Falle einer ordentlichen Kündigung unsererseits aus. Der Mietvertrag läuft bis zum 31.08.2015.
Und wenn wir die fristlose Kündigung akzeptieren und ausziehen ( da wir bereits andere Räume in Aussicht haben ) müssen wir die o.g. beachten?

Danke.

T. Stoppel
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Bei einem Zeitmietvertrag - wie in Ihrem Fall - schließen die Vertragsparteien eine ordentliche Kündigung ja gerade für die Dauer der Befristung aus.

Sie haben daher nicht die Möglichkeit, ordentlich zu kündigen. Die einzige Möglichkeit, ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig zu beenden ist die fristlose Kündigung.

Wenn Sie die fristlose Kündigung hinnehmen würden, würden Sie damit auch rechtlich anerkennen, dass es sich um eine berechtigte fristlose Kündigung handelt. Dann wären Sie aufgrund der Klausel im Vertrag zu Schadensersatz verpfllichtet. Daher sollten Sie dies nicht machen.

Es besteht aber die Möglichkeit, einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter abzuschließen.

Hierzu könnte sich der Vermieter insbesondere dann bereit finden, wenn es Ihnen gelingen sollte, einen Nachmieter zu stellen.

Letztlich könnten Sie auch dadurch eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag zu erlangen suchen, indem Sie dem Vermieter die Zahlung eines Abstands anbieten.

Sie sollten daher im Gespräch mit dem Vermieter die Möglichkeiten eines solchen einvernehmlichen Aufhebungsvertrages ausloten.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich darf nunmehr um Akzeptierung der Ihnen erteilten Rechtsauskunft bitten.

JA ist kein Forum. Rechtsanwälten ist die Erbringung kostenloser Rechtsberatung nach zwingendem Recht nicht gestattet.

Bestehen Verständnisschwierigkeiten, oder sind aus Ihrer Sicht Punkte offen geblieben, fragen Sie bitte nach.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Für den Fall, dass wir keine Nachmieter auf die Schnelle finden und der Vermieter dem Aufhebungsvertrag nicht zustimmt, bleibt uns nur eine fristlose Kündigung. Welche Versäumnisse seitens des Vermieters wären dann ein Kündigungsgrund unsererseits?

Mit freundlichen Grüßen
Tatjana Stoppel
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr gerne beantworte ich Ihre Folgefragen, wenn Sie so freundlich sind, diese Antwort nach der bisher schon umfangreichen Rechtsberatung kurz zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19785
Erfahrung: Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
ra-huettemann und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank!

Sie haben die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung unter den Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB. Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Ihnen als Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird von dem Vermieter.

Ein wichtiger Grund liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind, kann aus der Ferne nicht abschließend beurteilt werden.

Können Sie nicht fristlos kündigen, wäre die realistischste Möglichkeit einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag der einvernehmliche Aufhebungsvertrag.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Bitte um Ihre Antwort.
Danke
Tatjana Stoppel
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Akzeptierung!

Sie haben die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung unter den Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB. Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Ihnen als Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird von dem Vermieter.

Ein wichtiger Grund liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind, kann aus der Ferne nicht abschließend beurteilt werden.

Können Sie nicht fristlos kündigen, wäre die realistischste Möglichkeit einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag der einvernehmliche Aufhebungsvertrag.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank. Das hilft uns erstmal weiter.

Wie kann ich am Besten ein Schreiben an den Vermieter formulieren bezüglich der Ablehnung der Kündigung und der Bitte um ein Aufhebungsvertrag.

Danke.
Tatjana Stoppel
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Formulieren Sie wie folgt:

"Hiermit weise ich Ihre fristlose Kündigung vom...ausdrücklich als unwirksam zurück. Ein wichtiger Grund im Sinne der §§ 543, 569 BGB, der Sie zur fristlosen Kündigung berechtigen würde, liegt nicht vor. Vertreten Sie die gegenteilige Ansicht, so sind Sie hierfür in der vollen Beweispflicht.

In Anbetracht des gestörten Vertrauensverhältnisses schlage ich den Abschluss eines Aufhebungsvertrages vor."

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Danke.
Es wurde auch vorsorglich eine ordentliche Kündigung ausgesprochen. Kündigungsfrist 6 Monate zum 30.10.2012
Muss man die beachten oder bleibt sie unbeachtet? Wären wir in diesem Fall zum Schadensersatz verpflichtet?

Mit freundlichen Grüßen
Tatjana Stoppel
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Hat der Vermieter hilfsweise die ordentliche Kündigung ausgesprochen - was Sie bisher leider nicht mitgeteilt haben -, so wäre diese wirksam, wenn die fristlose Kündigung selbst unwirksam ist (was ja hier der Fall ist), und wenn Sie zuvor abgemahnt worden sind (wegen Zahlungsverzugs).

Eigentlich kann der Vermieter Ihnen ordentlich gar nicht kündigen, weil Sie einen befristeten Mietvertrag haben. Sie können die ordentliche Kündigung aber natürlich gelten lassen und dem Vermieter beim Wort nehmen, wenn Sie dies wollen.

Zum Schadensersatz wären Sie dann nicht verpflichtet. Dies wäre nur bei einer fristlossen Kündigung so.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ich habe mich leider nur auf fristlose Kündigung konzentriert und die ordentliche gar nicht beachtet.

Auf die fristlose Kündigung muss ich aber trotzdem reagieren. Oder? Kann ich dennoch den Aufhebungsvertrag vorschlagen?

Mit freundlichen Grüßen
Tatjana Stoppel
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ja, natürlich müssen Sie die fristlose Kündigung schriftlich zurückweisen. Zugleich können Sie einen Aufhebungsvertrag vorschlagen.

Setzen Sie daher das vorgeschlagene Schreiben auf, und senden Sie es nachweisbar (Einschreiben mit Rückschein) an den Vermieter.

Geht der Vermieter auf den Aufhebungsvertrag nicht ein, können Sie ihn (wenn Sie das wollen) an der ordentlichen Kündigung festhalten, die dann gilt.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank!
Das hat uns sehr geholfen.


Mit freundlichen Grüßen
Tatjana Stoppel
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Alles klar!

Viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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