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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24927
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Können wir unseren Mietern eine Verwertungskündigung aussprechen? Wir

Kundenfrage

Können wir unseren Mietern eine Verwertungskündigung aussprechen?
Wir haben unsere Doppelhaushälfte mit 160m² und 6 Zimmern seit 01. Juli 2011 an eine Familie mit einem Kind vermietet, da wir wegen einem Dienstortswechsel meines Mannes (Bundeswehr) kurzfristig umziehen mussten. Damals haben wir gedacht, dass wir das Haus als Geldanlage behalten werden, da es in einer 1a Toplage steht. Außerdem waren wir uns sicher, dass wir für die Mieteinnahmen (1100 € kalt) auch woanders ein Haus mieten können. Mein Mann wird jetzt wieder versetzt und wir haben vergebens nach einem Mietshaus am neuen Wohnort gesucht. Oft war das Problem, dass wir 4 Kinder haben. Da diese Versetzung längerfristig ist, haben wir uns schließlich entschieden noch mal zu bauen, da auch kein passendes Kaufobjekt in Sicht ist. Nach Gesprächen mit der Bank hat sich ergeben, dass eine 2. Finanzierung parallel nicht möglich ist, da wir jeden Monat schon 650 € mehr für das Darlehen der Doppelhaushälfte bezahlen, als wir dafür Miete bekommen. Wir haben uns daher entschlossen das Haus zu verkaufen und es den Mietern zum Kauf angeboten. Sie waren bereit 370.000€ zu bezahlen. Der Marktwert von unserem Haus liegt jedoch bei 420.000 - 450.000 € unvermietet. Daher haben wir nicht zugestimmt. Als wir Käufer für 420.000€ hatten, haben wir ihnen einen Aufhebungsvertrag mit 3000€ und Mietende zum 31.08.2012 angeboten und waren verhandlungsbereit bis 10.000€ und Mietende bis zum Herbst. Sie haben sich nicht auf Verhandlungen eingelassen, da sie nicht absehen können, bis wann sie eine passende Immobilie gefunden haben. Der Käufer mit 2 Kindern wohnt nur ca. 100m entfernt in einem Reihenhaus (110m² mit 3 Zimmern) und es wäre höchstwahrscheinlich möglich dieses zu mieten, wenn die Käufer in die Doppelhaushälfte eingezogen wären. Mit Mietvertrag wollen uns die Käufer nur noch 390.000€ bezahlen, da sie bei Kündigung mit Eigenbedarf das Risiko haben, dass die Mieter gegen die Kündigung aktiv werden und nicht ausziehen. Vom Makler haben wir ähnliche Prognosen für Kaufpreisabschläge bei einem vermieteten Haus bekommen. Kann mann wegen 30.000€ Unterschied eine Verwertungskündigung durchführen oder haben wir noch andere Möglichkeiten unseren Mietern zu kündigen? Sie haben nach eigener Aussage damit gerechnet, dass wir das Haus mal verkaufen würden und sind damals von sich aus auf uns zugekommen und wollten es unbedingt mieten. Es war ihnen auch bekannt, dass mein Mann bei der Bundeswehr ist und wir öfter umziehen müssen. Wir hatten ihnen auf Nachfrage hin mündlich zugesichert, dass wir nicht mehr in das Haus zurückkehren werden, da es dort keinen BW-Standort mehr in der Nähe gibt. Außerdem haben sie eine Eigentumswohnung in einer 100km entfernt liegenden Stadt.
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Eine Verwertungskündigung nach § 573 BGB können Sie dann aussprechen, wenn Sie durch das bestehende Mietverhältnis einen erheblichen Nachteil beim Verkauf des Hauses erleiden.

Ein erheblicher Nachteil liegt dann vor, wenn die Einbußen des Vermieters einen Umfang annehmen, welche die Nachteile weit übersteigen, die den Mieter im Fall des Verlustes der Wohnung erwarten (BVerfG WM 1989, 118)

Sie müssen also eine Abwägung vornehmen zwischen Ihrem Kaufpreisverlust (30.000 - 60.000 EUR) und dem Schaden den die Mieter durch den Umzug erleiden würden. Wenn man die Makler und Umzugskosten zusammen nimmt dürfte wohl von Kosten (wie von Ihnen veranschlagt) in Höhe von maximal 10.000 EUR auf Mieterseite auszugehen sein.

Von einem erheblichen Nachteil allein aufgrund der Mindereinnahme ist somit auszugehen. Die Verwertungskündigung ist daher berechtigt.

Beim Kündigungsschreiben müssen Sie darauf achten, dass
zum einen die Angabe der geplanten Verwertungsmaßnahme iS einer Beschreibung des wirtschaftlichen Ziels des Vermieters, zum anderen die Darlegung einer Hinderung der Verwertungsmaßnahme infolge des Mietverhältnisses sowie eine Darlegung der erheblichen Nachteile für den Fall des Fortbestehens in der Begründung angegeben werden. Berechnen Sie in dem Schreiben auch konkret den zu erwartenden Mindererlös bei einem Verkauf im Vermieteten Zustand.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.



Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Soweit Sie keine weiteren Nachfragen haben, bitte ich höflich meine Antwort zu akzeptieren indem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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