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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 21562
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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ra-huettemann ist jetzt online.

Wir beabsichtigen, von einem eigenen Haus in eine Mietwohnung

Kundenfrage

Wir beabsichtigen, von einem eigenen Haus in eine Mietwohnung zu ziehen (Alter 74 bzw. 69 Jahre).

Frage 1: Im uns zugesandten Mietvertrag steht unter Schönheitsreparaturen:
1 b: Turnusmäßige Fristen Küchen usw. 5 Jahre, für Wohnräume 8 Jahre, für Türen, Fenster, Heizkörper, Nebenräume 10 Jahre.

2 b: Endet das Mietverhältnis vor WEintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 9a Ziff. 1, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines unverb indlichen Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler-Fachbetriebes an den Vermiter in Höhe eines Betrages zu zahlen, der sich nach dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen ..... und den abgelaufenen Nutzungszeiträumen seit dfem Begionn des Mietverhältnisses ... bemisst. (Nun folgen Beispiele dazu).

Auf diese Weise würden bei einer Nutzung von 2 Jahren Kosten von 2/5, 2/8 bzw. 2/10 für nicht notwendige Schönheitsreparaturen anfallen. Die Mietkaution würde voll auf den Vermieter übergehen, die nicht mehr gültige Klausel, dass die Wohnung beim Auszug zu streichen ist, würde durch die Hintertüre noch stärker auf den Mieter zurückschlagen. Im übrigen sind Türen und Heizkörper bei der ca. 20 Jahre alten Wohnung nicht neu renoviert, die Türen sind aus Naturholz also auch nicht streichbar.

Frage 2: Die mitvermietete Kücheneinrichtung enthält alle Elektrogeräte. Das Ceranfeld ist sehr abgenutzt, an der hinteren Stelle verschmort. Nun werden im Mietvertrag die Elektrogeräte nicht als "mitvermietet", sondern nur als "vom Vermieter kostenfrei zur Nutzung überlassen" deklariert. Bei Ausfall eines Gerätes muss dieses vom Mieter selbst neu ersetzt werden. Allerdings sind die Geräte in der Vollholzküche eingebaut und wissen wir nicht, ob die vorhandenen Geräte überhaupt funktionsfähig sind. Ist diese Formulierung zulässig?

Können Sie uns mitteilen, ob der Mietvertrag in den o. g. Punkten (ausgestellt vom Grund- und Hausbesitzerverein) von uns akzeptiert werden muss?

Herzlichen Dank und mit freundlichen Grüßen

Gisela und Hans-Werner Wolfrum XXX@XXXXXX.XXX
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Vertragsklauseln sind unwirksam in Mustermietverträgen, wenn sie einen starren Fristenplan für die Renovierungsarbeiten vorsehen und deshalb zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Dies ist bei der von Ihnen zitierten Klausel der Fall, denn sie bürdet Ihnen die Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf die tatsächliche Abnutzung auf. Klausel 1b ist daher unwirksam.

Gleiches gilt für Klausel 2b - eine Abgeltungsklausel - , denn diese knüpft an die starre Fristenklausel an. Auch diese Klausel ist daher unwirksam.

Zu Ihrer dritten Frage: Sind die Küchengeräte, hat der Vermieter hierfür auch einzustehen. Es gilt dann, dass der Vermieter für die Instandhaltung/Instandsetzung der Mietsache und ihrer Einrichtungen verantwortlich ist (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Er kann diese Pflicht nicht auf Sie abwälzen. Auch diese Klausel wäre unwirksam.


Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein. Machen Sie bei Unklarheiten gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch. Haben Sie keine Nachfrage, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten. Beachten Sie bitte, dass kostenlose Rechtsberatung nach zwingendem Recht nicht gestattet ist. Sie akzeptieren, indem Sie das grüne Feld „Akzeptieren“ anklicken.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Hüttemann,

herzlichen Dank für Ihre Auskunft. Nach einem Gespräch mit dem Makler, der diesen Mietvertrag ausgearbeitet hat, ist er nicht bereit, auf den Passus im Mietvertrag über die Renovierung von Heizkörpern, Türen und Fenstern - auch anteilig nach einem früheren Auszug als nach 10 Jahren - zu verzichten. Er ist der Meinung, man könne ja dann mit den Vermietern verhandeln, diese würden, wenn wir alles pfleglich behandelt hätten, sicher mit sich reden lassen, da im nächsten Absatz stehe, der Vermieter könne die First verlängern, z. B. nach 6 Jahren Wohnzeit nur die Reparatur von 4/10 verlangen usw.

Meine Frage ist nun, ob man einen solchen Mietvertrag unterschreiben kann, weil er ja sowieso nicht wirksam ist oder ob wir die Finger von einem solchen Vertrag lassen sollten. Der Hausbesitzer ist Richter, mit ihm möchten wir uns nicht vor Gericht streiten müssen.

Den Passus über die nur kostenfrei zur Nutzung überlassenen Elektrogeräte würde ich akzeptieren, da diese Kosten überschaubar sind und von uns im Auszugsfall mitgenommen werden könnten.

Herzlichen Dank für Ihre Auskunft.

Mit freundlichen Grüßen Gisela Wolfrum

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Ich kann Ihnen unter den ergänzend vorgetragenen Umständen nur anraten, von dem Vertrag Abstand zu nehmen: Ist die Gegenseite schon bei Vertragsschluss - also bereits bei Aufnahme des Mietverhältnisses - nicht bereit, auf eine offensichtlich und nach der Rechtsprechung unwirksame Klausel zu verzichten, können Sie sich vorstellen, dass weiterer Ärger vorprogrammiert ist.

Entgegenkommen und Kulanz dürften Sie unter diesen Bedingungen von dem Vermieter wohl kaum erwarten.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Hüttemann,

herzlichen Dank. Ich habe mit dem Makler nochmals gesprochen, er ist einverstanden, im Zusatzvertrag den Passus über die "Schönheitsreparaturen" zu ändern. Da er sich nur am Vertrag des Grund- und Hausbesitzervereins orientiert, verlangt er von mir, dass ich die Änderung vorschlage. Wie ist es in anderen Mietverträgen üblich? Können Sie mir einen gültigen Passus mitteilen, der über meine Pflichten als Mieter im Hinblick auf Schönheitsreparaturen Auskunft gibt? Ich akzeptiere ja, dass bei starker Beanspruchung oder Fahrlässigkeit im Umgang mit der Wohnung von uns eine Reparatur verlangt wird.

Herzlichen Dank und mit freundlichen Grüßen Gisela Wolfrum
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Orientieren Sie sich bitte an folgendem Mustermietvertrag:

http://www.static-immobilienscout24.de/MungoBlobs/2012/01/17/103539_kompakt_downloads_vertrag_unbefristet.pdf

In dem § 7 dieses Vertrages ist eine rechtlich unbedenkliche Haftungsklausel enthalten, die eine Haftung des Mieters für schuldhafte Schäden an der Mietsache und ihren Einrichtungen vorsieht. Dies entspricht auch der Gesetzeslage.

Zu der Übernahme weiterer Schönheitsreparaturen sollten Sie sich nicht verpflichten, denn hierfür hat nach dem Gesetz der Vermieter einzustehen - und nicht der Mieter. Dies sollten Sie dem Makler auch so mitteilen und den Abschluss des Vertrags davon abhängig machen, dass Sie keine Schönheitsreparaturen zu übernehmen haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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