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RAScholz
RAScholz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 1982
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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Guten Tag, ich habe folgende Frage: Ein Abrechnungszeitraum

Kundenfrage

Guten Tag, ich habe folgende Frage:

Ein Abrechnungszeitraum läuft jeweils vom 01.07. - 30.06. eines Jahres.
Ein Teil der Nebenkostenabrechnung vom 01.07.08 - 30.06.09. ging dem Mieter am 28.06.2010 zu. Darin fehlten noch die Heiz- und Wasserkosten. "Das Guthaben wird später mit den Heiz - und Wasserkosten verrechnung und daher noch nicht ausgezahlt" hieß es in dieser ersten Teilabrechnung.
Am 23.03.2011 erreichte dann die Restabrechnung den Mieter mit einer Nachzahlungsforderung. Daraufhin erhielt der Vermieter einen Widerspruch, basierend auf § 556 BGB. Am 17.05.2011 nahm der Vermieter wie folgt Stellung dazu:
"Die verspätete Vorlage ist nicht durch den Eigentümer verschuldet worden. Der Abrechnungszeitraum endete am 30.06.09. Erst am 20.04.2010 - mithin 10 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums - haben wir die Abrechnung der Wasserkosten für den Zeitraum 01.04.09 - 30.06.09 erhalten. Die Abrechnungsunterlagen sind sodann am 05.05.2010 zur Abrechnungsfirma X übersandt worden von welcher wir diese am 14.03.2011 zurück erhalten haben. Die lange Bearbeitungszeit der Abrechnungsfirma X ist darauf zurück zu führen, dass diese aufgrund der Änderung der Abrechnungszeiträume in weiten Teilen des Landkreises Y durch die FA Y erhebliche Mehrarbeit hatte. Ein Verschulden des Eigentümers liegt daher nicht vor."

Das Mietverhältnis wurde vom Mieter zum 31.07.11 beendet, die Wohnung ohne Mängel übergeben.

Bei Einzug wurde eine Kautionszahlung i.H.v. 3.Netto Kaltmieten geleistet.

Bis dato ist keine Rückzahlung der Kaution erfolgt. Eine telefonische Nachfrage vor zwei Monaten wurde beantwortet mit "die Abrechnungen müssten binnen vier bis sechs Wochen vorliegen, dann erfolgt die Endabrechnung". Die Nachzahlungsforderung aus der NK-Abrechnung aus 08/09 wollte der Vermieter mit der Kaution verrechnen.

Nun fehlten allerdings noch die folgenden Abrechnungen: 01.07.09 - 30.06.10, diese Abrechnung hätte dem Mieter meines Erachtens nach, bis spätestens 30.06.11 zugehen müssen - dies ist nicht geschehen - sowie vom 01.07.10-30.06.11 - dafür hätte der Vermieter Zeit bis zum 30.06.12 - sowie der letzte Monat des Mietverhältnisses 01.07.11 - 30.06.12 (Auszug war 31.07.11).

Dem Vermieter wurde eine 14tägige Frist (schriftlich per Einschreiben) gesetzt, die ausstehenden Abrechnungen sowie die Verrechnung der Mietkaution bis zum 13.03.2012 vorzunehmen und dem Mieter zukommen zu lassen.

Der Vermieter äußerte sich schriftlich wie folgt:
"Die von Ihnen gesetzte Frist zur Vorlage der NK-Abrechnungen zum 13.04.2012 weise ich zurück.
Das Mietverhältnis wurde zum 31.07.11 beendet. Der Abrechnungszeitraum der NKA läuft gemäß Mietvertrag vom jeweils 01.07 - 30.06 des Folgejahres. Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist die NKA spätestens 1 Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorzulegen"
Hier ein deutlicher Widerspruch zu seinem Vorschreiben - sowie zu der überfälligen NKA aus 09/10 - oder?
Und weiter heißt es:
"Die Abrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.0710 bis 30.06.11 ist daher bis zum 30.06.12 vorzulegen, die weitere Abrechnung für den Zeitraum 01.07.11 bis 30.0612 bis spätestens 30.0613.
Ihre Forderung auf Vorlage der Abrechnung damit nicht nur unbegründet, sondern auch tatsächlich unmöglich, da die hierzu notwendigen Abrechnungen seitens der Versorgungsunternehmen teilweise erst im Frühjahr 2013 erstellt werden."

Muss der Mieter nun bis Mitte 2013 auf die Kaution warten?
Darf der Vermieter sich auch für die verjährten Nachzahlungen aus der Kaution befriedigen?

Welche Möglichkeiten hat der Mieter in diesem Fall?

Vielen Dank.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RAScholz hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

der Vermieter hat nur das Recht, einen angemessenen Teil der Kaution einzubehalten und auch nur dann, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist, speziell also dann, wenn in den vergangenen Jahren Nachzahlungen zu verzeichnen waren.

Im Übrigen darf der Vermieter auch nicht die Kaution bis zur Erstellung einer Abrechnung zurückhalten sondern nur einen angemessenen Zeitraum. Dieser kann bis zur sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses dauern.

Mit verjährten Forderungen kann der Vermieter aufrechnen, wenn eine Forderung aus Nebenkosten bestanden hat. Nebenkosten aus aus dem Wirtschaftsjahr 2009/10 wird der Vermieter nicht mehr erheben können, hier stellt sich das Problem der Verjährung nicht, der Vermieter ist hier mit der Geltendmachung nach § 556 Abs. 3 ausgeschlossen. Was das Jahr zuvor angeht, hätte der Vermieter sein mangelndes Verschulden im Streitfall zu beweisen.

Wenn Sie es noch nicht gemacht haben, sollten Sie den Vermieter zur Zahlung eines Betrages unter Fristsetzung auffordern, der die Zurückbehaltung eines angemessenen Teiles berücksichtigt. Wenn Sie Vergleichsdaten aus früheren Abrechnungsperioden haben, sollten Sie diese zugrunde legen. Zahlt der Vermieter dann immer noch nicht, kann der Rechtsweg beschritten werden.

Bei Unklarheiten fragen Sie bitte nach.

Wenn Ihre Frage beantwortet ist, bitte ich, die Antwort gemäß den Vorgaben dieser Plattform zu akzeptieren. Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Scholz
Rechtsanwalt