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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 26585
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Wir haben am 1.1.2010 unser kleines Wohn- und Geschäftshaus

Kundenfrage

Wir haben am 1.1.2010 unser kleines Wohn- und Geschäftshaus auf Biomasse-Nahwärme umgestellt. Jetzt lese ich in einem Zeitungsartikel, dass wir die Kosten nur auf die Mieter umlegen können, wenn diese vorab zugestimmt haben.
Gilt dies nur, wenn eine vorhandene Heizungsanlage an einen Contractor übergeben wird, oder auch wenn ein vollkommen neues Wärmeversorgungs-Konzept installiert wird? Wenn ja, wie soll ich Grund- und Arbeitspreis in Zukunft abrechnen?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Darf ich Sie fragen, ob denn die Umstellung zu einer Energieersparnis für den Mieter führt? Haben Sie dem Mieter die Arbeiten vorher angekündigt und beschrieben?

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schießl,

den geplanten Anschluss an die Nahwärmeversorgung haben wir den Mietern neun Monate vorher im Anschreiben zur Betriebskostenabrechnung mitgeteilt. Die Umstellung wurde dabei nicht näher beschrieben.

Der Nahwärmelieferant hat mir zwischenzeitlich mitgeteilt, dass eine Erhöhung der Kosten für die Wärmelieferung (im Vergleich zur vorherigen Heizung mit Heizöl) nicht eingetreten ist. Er könne dies auch rechnerisch belegen.

Eine (Energie)Einsparung ist nur in geringem Umfang (weniger Stromverbrauch, keine Kaminkehrer-/Wartungskosten) eingetreten, da am Gebäude selbst keine Änderungen vorgenommen wurden. Energieträger ist jetzt aber Biomasse (Hackschnitzel) statt Heizöl und durch die Nahwärme wird ein besserer Wirkungsgrad erreicht.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit dieser Auskunft helfen konnte und verbleibe
mit freundlichem Gruß
M. Hörgstetter
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Sie können die Kosten für Umstellung nur unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieter umlegen.

Nach § 559 BGB ist dies bei einer Modernisierung der Fall.

§ 559 BGB gestattet eine Erhöhung nur unter bestimmten Voraussetzungen:

Solche, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (z. B. Einbau eines Bades, einer Zentralheizung, eines neuen Balkons, so LG München, Urteil v. 29.7.1987, 14 S 7397/87, WuM 1989 S. 27). Grundsätzlich fällt hierunter auch der Einbau von Isolierglasfenstern statt Einfachverglasung (OLG Celle, Beschluss v. 28.10.1980, 2 UH 1/80, WuM 1981 S. 151). Wenn allerdings der Mieter aufgrund der isolierverglasten Fenster soviel lüften muss, dass es zu keiner Energieeinsparung kommt, soll keine Modernisierung vorliegen (so AG Hamburg, Urteil v. 7.11.1985, 314b C 271/84, WuM 1986 S. 245).

Solche, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (z. B. Einbau eines Lifts, einer Gegensprechanlage, eines Balkons, LG Berlin, Urteil v. 12.11.2007, 67 S 16/07, WuM 2008 S. 85, eines elektrischen Türöffners).

Solche, durch die eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt worden ist. Eine gesetzliche Definition findet sich im inzwischen aufgehobenen § 4 Abs. 3 ModEnG:

Hierunter fallen insbesondere Maßnahmen zur wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschossdecken, zur wesentlichen Verminderung des Energieverlusts und des Energieverbrauchs der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen, die Änderung von Zentralheizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird, die Rückgewinnung von Wärme, die Nutzung von Energie durch Wärmepumpen- und Solaranlagen.

Der Anschluss an die Nahwärmeversorgung sollte hier entsprechend vergleichbar sein, wenn es sich um ein Biomassekraftwerk handelt.

Umlegen können Sie die Aufgewendeten Kosten mittels einer Mieterhöhung von 11%, § 559 BGB.

Duldung oder Ankündigung der Modernisierung sind nicht Voraussetzung für die Mieterhöhung. Sie können daher, soweit Sie selbst Kosten für den Umbau aufgewendet haben mit einer Mieterhöhung umlegen.

Falls Sie nur jährliche Wartungs, Miet oder Arbeitskosten haben, die Ihnen der Lieferant in Rechnung stellt, können Sie diese vollumfänglich im Rahmen der Betreibskostenabrechnung geltend machen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

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Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt