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Schiessl Claudia
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 15718
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel, , 20 Jahre Anwaltserfahrung, Korrespondenzsprachen deutsch und englisch, Vorsitzende des Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
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Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Miet- & WEG-Recht hier ein
Schiessl Claudia ist jetzt online.

Ich habe 2003 mit meinem Mieter (Lbm-Discounter) einen neuen

Kundenfrage

Ich habe 2003 mit meinem Mieter (Lbm-Discounter) einen neuen Vertrag , beginnend ab 01.01.2004 abgeschlossen. Dieser Vertrag ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, gesetzliche Kündigungsfrist gilt als vereinbart.
Der Discounter möchte noch weitere Flächen dazunehmen und den Vertrag von 2003 durch Nachtragsänderungen ergänzen: 1.Laufzeit bis 30.06.2016, dann jeweils nach Ablauf Verlängerung um jeweils 5 Jahre, insgesamt 4 mal, wegen Ablauf des Erbbaurecht-
es, bis längstens 30.06.2036 .
Sollte der Mietvertrag von 2004 bis 30.06.2036 bestehen - 32 Jahre, wie ist es mit BGB
§ 544?
Der Mieter ist seit 1973 unser Mieter und will in den Umbau ca. 200.00.-- € investieren.
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragestelller,



vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach § 544 bgb kann, wenn der Mietvertrag für längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wurde nach 30 Jahren außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden



Was genau wollen Sie wissen ?
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Im Neuvertrag 2012 steht: Für den Fall einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter wird dem Mieter das Recht zur Verlängerung des Vertrages zu gleichen Bedingungen (Optionsrecht) eingeräumt, und zwar jedesmal bei Ablauf seiner Dauer um 5 Jahre.

Dieses Recht kann 4-mal ausgeübt werden. (laufzeit längsten bis 30.06.2036 - wegen Erbbaurechtsablauf. Das Optionsrecht gilt auch ohne ausdrückliche Erklärung als aus-

geübt, wenn der Mieter dieser Rechtsfolge nicht ausdrücklich bis 12 Monate vor Miet-

ende widrspricht. Macht der Mieter von seinem Optionsrecht Gebrauch, verliert die vom Vermieter zuvor ausgesprochende Kündigung ihre Wirksamkeit. Die gesetzl.ichen Bestimmungen des § 544 BGB bleiben hiervon unberührt.

Fragen : Anscheinend kann der Vermieter in der gesamten Laufzeit nicht kündigen, wenn der Mieter nicht will.

Bleiben die im Hauptvertrag von 2003 enthaltene Vereinbarungen:

1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2004 Es ist auf unbestimmte Zeit abgeschlos-

sen. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist als vereinbart.

2. Wird das Mietverhältnis seitens des Vermieters nicht mit einer Frist von 6 Monaten zum 31.12.2004 gekündigt. bleibt das Mietverhältnis zu gleichen Bedingungen weitere

3 Jahre seitens des Vermieters unkündbar.

Frage:

1. Diese beiden Vereinbarungen von 2003, sind die dann hinfällig.??

 

 

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Der Vermieter kann hier in der Tat nicht kündigen, wenn der Mieter es nicht will.

Sobald der Vermieter ordentlich kündigt kann der Mieter auf eine Verlängerung

Bei den Summen, die der Mieter hier in das Objekt investiert, ist es nachvollziehbar, dass der Mieter eine längerfristige Planungssicherheit haben muss.

Nach § 544 BGB kann aber der Mieter nach 30 Jahren kündigen.


Wenn Sie hier einen Regelungsbedarf sehen, ZB ein Kündigungsrecht möchten müssen Sie den neuen Vertrag entsprechend ergänzen, damit es nachher nicht zu Streitigkeiten kommt.

Ob der Mieter sich angesichts seiner Investitoenn darauf einlässt ist aber die andere Frage.

Zu beachten ist, dass Sie immer noch aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen können.



Mit freundlichen Grüßen



Rechtsanwältin


wenn ich Ihre Frage beantwortet habe bitte ich um Akzeptierung


danke



Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 15718
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Schiessl Claudia und 3 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Diese Fragen haben sie mir leider nicht beantwortet:: bitte noch um Aufklärung!

 

Bleiben die im Hauptvertrag von 2003 enthaltene Vereinbarungen:

1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2004 Es ist auf unbestimmte Zeit abgeschlos-

sen. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist als vereinbart.

2. Wird das Mietverhältnis seitens des Vermieters nicht mit einer Frist von 6 Monaten zum 31.12.2004 gekündigt. bleibt das Mietverhältnis zu gleichen Bedingungen weitere

3 Jahre seitens des Vermieters unkündbar.

Frage:

1. Diese beiden Vereinbarungen von 2003, sind die dann hinfällig.??

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
INoch eine Frage: Im neuen Nachtrag für die Ladenflächenerweiterung ist für die Verlänger
ung und Umbau als Vertrags-laufzeit der 30.06.2016 vorgesehen, mit Verlängerungs-
optionen..
Sollte der Mieter zu diesem Termin wirklich kündigen wollen ( man weiß ja nie, s.Schlecker Insolvenz) was ist mit der noch nicht abgemieteten, bzw. vom Mieter erfolgten Abschreibung.seiner Bauinvestitionen.
Könnte er dann vom Vermieter eine entsprechende Abstandszahlung fordern.
Im Nachtrag ist darüber nichts enthalten.
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


ja, die Vereinbarungen sind dann hinfällig, denn der Mieter will angesichts der Investitionen Planungssicherheit.

Die zweite Vereinbarung ist obsolet, da sie durch den neuen Vertrag ersetzt wurde und sich zeitlich überholt hat.

Die erste Vereinbarung wird durch den neuen Vertrag ersetzt.



Ich sehe, dass Sie Abbonnent sind.

Ich würde daher darum bitten, dass Sie Ihre letzte Frage, die ja einen ganz neuen Sachverhalt beinhaltet noch einmal neu einstellen


Das wäre sehr freundlich

Ich beantworte sie dann umgehend.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Eine neue Frage:
Im neuen Nachtrag für die Ladenflächenerweiterung ist für die Verlängerung und Umbau eine Vertrags-laufzeit bis zum 30.06.2016 vorgesehen, mit Verlängerungsoptionen..
Sollte der Mieter zu diesem Termin wirklich kündigen wollen ( man weiß ja nie, s.Schlecker Insolvenz) was ist mit der noch nicht abgemieteten, bzw. vom Mieter erfolgten Abschreibung.seiner Bauinvestitionen.
Könnte er dann vom Vermieter eine entsprechende Abstandszahlung fordern.
Im Nachtrag ist darüber nichts enthalten.
Bitte um Antwort
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Bitte noch einmal gesondert einstellen, nicht als Anhangdanke sehr
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Eine neue Frage:
Im neuen Nachtrag für die Ladenflächenerweiterung ist für die Verlängerung und Umbau eine Vertrags-laufzeit bis zum 30.06.2016 vorgesehen, mit Verlängerungsoptionen..
Sollte der Mieter zu diesem Termin wirklich kündigen wollen ( man weiß ja nie, s.Schlecker Insolvenz) was ist mit der noch nicht abgemieteten, bzw. vom Mieter erfolgten Abschreibung.seiner Bauinvestitionen.
Könnte er dann vom Vermieter eine entsprechende Abstandszahlung fordern.
Im Nachtrag ist darüber nichts enthalten.
Bitte um Antwort
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


ich beantworte die Frage dann einfach hier im Anhang und Sie akzeptieren wenn ich sie beantwortet habe.


Wenn Sie als Vermieter durch die frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses früher in den Genuss eines erhöhten Ertragswert kommen ( aufgrund der Invstititonen) müssen SIe dem Mieter den möglichen Mehrerlös an Miete auskehren.


Der Bundesgerichtshof bejaht in diesen Fällen einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung, der allein in der Erhöhung des Ertragswerts durch die Investitionen besteht, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen realisieren kann



Wenn der Vertrag also vorzeitig endet müssen Sie dem Mieter das auskehren, was Sie aufgrund der Investitionen mehr an Miete bekommen und zwar solange bis der Vertrag regulär geendet hätte



Ich hoffe, dass ich Ihnen helfen konnte


Gerne können Sie nachfragen

Ist etwas unklar geblieben ?


Sehr gerne !




Wenn ich Ihre Frage beantwortet habe bitte ich höflich um Akzeptierung

danke


Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Und wenn ich zum

Das Datum 30.06.2016 habe ich deshalb gewählt, da zu diesem Zeitpunkt meinerseits der Erbbaurechtsvertrag ( wegen zu hoher neuer erbauzinskosten) bendetet werden könnte, wenn ich wollte.
Wenn ich den Mietvertrag auf 10 Jahre abschliessen würde, also nicht zum 30.06.2016,
sondern erst zum 31.12.2022, müßte dann ja bei Auflösung des Erbbaurechtes 2016 der Grundstücksbesitzer den Mietvertrag übernehmen, ohne dass ich eine Auskehrung
übernehmen müßte. Könnte mir dann der Gr.st.besitzer bei der Ablösung der Gebäude
wegen des bestehenden Mietvertrages etwas in Abzug bringen?
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


es gilt der Grundsatz dass Kauf nicht Miete bricht.

Wenn die Sache gut vermietet ist erfolgt normalerweise kein Abzug.

Der Käufer ist ja froh , wenn er einen solventen Mieter hat.






Wenn ich Ihnen helfen konnte bitte ich um Akzeptierung

danke

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