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troesemeier
troesemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16811
Erfahrung:  seit 1995 als selbständiger Rechtsanwalt tätig.
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troesemeier ist jetzt online.

Hallo und Guten Morgen, Leider sind meine Eltern kurz hintereinander

Kundenfrage

Hallo und Guten Morgen,
Leider sind meine Eltern kurz hintereinander verstorben und meine Schwester und ich treten das Erbe an. Auch für einen 50 Jahre alten Mietvertrag einer 150qm großen Wohnung in guter Wohngegend. In die Mietwohnung müsste jetzt sehr viel Geld investiert werden, um sie für uns bewohnbar zu machen. Lohnt es sich bei einer sehr, sehr geringen Miete, 40-50000€ in solch eine Whg. zu investieren? Könnte wir die Whg. untervermieten, wenn dies in dem alten Mietvertrag vermerkt ist ( ...der Vermieter erhält 20% der Untermiete), um dann später selbst oder auch die Kinder darin zu wohnen? Oder würde das den alten Mietvertrag aus den Angeln heben.
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte Fragesteller,

ob es sich lohnt in die Wohnung zu investieren, hängt von den Umständen ab. Ihre Frage ist diesebzüglich leider sehr allgemein gehalten.

Soweit der Mietvertrag weiterhin Bestand haben soll, lohnt sich eine größere Investition eher nicht, da die Kosten nur begrenzt im Rahmen einer Mieterhöhung umgelegt werden können.

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er nach § 559 BGB die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Insofern sollte eher darüber nachgedacht werden, ob das Mietverhältnis nicht gekündigt werden könnte, etwas wegen Eigenbedarfs.


Als Eigentümer haben Sie nicht das Recht, eine Untervermietung der Wohnung vorzunehmen. Dies kann nur der Mieter. Wenn dieser eine Untervermietung nicht wünscht, haben Sie keine Handhabe.


Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.

Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 4 Jahren.
Haben Sie noch Nachfragen oder besteht weiterer Klärungsbedarf ?

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ich glaub, wir reden aneinander vorbei. Wir sind nicht Eigentümer, sondern lediglich Mieter. Nach dem Tod der Eltern geht der Mietvertrag in die Erbmasse über. Wir nehmen das Erbe an und damit den Mietvertrag, der seit 50 Jahren existiert. Inwieweit kann der Vermieter die Miete jetzt und in den nächsten Jahren erhöhen? Eine Investition durch uns als Mieter lohnt dann natürlich nur, wenn die Miete nicht irgendwann exorbitant (der Gegend angepasst) steigt. Wegen der geringen Miete würden wir halt dann als Mieter in eine Sanierung investieren. In die Wohnung wurde Jahrzehnte lang nichts investiert. Sie wäre in jetzigen Zustand nicht bewohnbar
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte Fragesteller,

zunächst bitte ich um Nachsicht, dass ich Sie anders verstanden haben. Ich bin aufgrund der geschilderten Konstellation davon ausgegangen, dass Sie aufgrund Erbschaft Eigentümer der Immobile geworden sind.

Unter Berücksichtigung der nun geschilderten Umstände, machen Inverstionen in die Meitwohnung nur Sinn, wenn gewährleistet ist, dass der Mietvertrag weiterhin und über längere Zeit Bestand haben wird. Es ist nie ausgeschlossen, dass ein Vermieter Eigenbedarf geltend macht oder aus anderen gewichtigen Gründen kündigen könnte.

Grundsätzlich trifft auch den Vermieter/Eigentümer die Pflicht zur Instandsetzung und etwaigen Modernisierung der Wohnung. Eine etwaige Unbewohnbarkeit bringt also den Eigentümer in die Pflicht.

Etwaige Inverstitionen seitens des Mieters sind daher mit diesem abzustimmen und im eigenen Interesse auch eine Regelung zur Miethöhe und für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zu treffen, also eine Regelung zum Ausgleich der Inverstitionen bei vorzeitigen Auszuge, ein Ausschluss des Rechts auf Mieterhöhuing und einen Kündigungsausschluss für mehrere Jahre.

Untervermieten dürfen Sie nur mit Genehmigung des Vermieters. Die Untervermietung ändert grundsätzlich nichts am Bestand des Vertrages. Der Vermieter kann seine Zustimmung aber von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen.

Bitte fragen Sie weiter nach, wenn noch Unklarheiten bestehen.



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