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troesemeier
troesemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16816
Erfahrung:  seit 1995 als selbständiger Rechtsanwalt tätig.
37896974
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troesemeier ist jetzt online.

Guten Morgen, eine Frage zum gewerblichen Mietrecht. Ich habe

Kundenfrage

Guten Morgen, eine Frage zum gewerblichen Mietrecht.
Ich habe ein Gewerbeobjekt bis März 2015 gemietet. Der Vermieter möchte jetzt bereits Ende 2013 in das Objekt einziehen und fragte uns, ob wir eventuell den Mietvertrag verkürzen wollten. Wir erklärten generell unsere Zustimmung, unter der Voraussetzung, daß wir ein adäquates Folgeobjekt für einen Getränkehandel finden. Es folgten tägliche Anrufe (bis zu fünf Anrufe pro Tag), ob wir denn jetzt bereit seien, auszuziehen, immer mit der gleichen Antwort unsererseits.
Daraufhin bot der Mieter an, er müßte ja bei einem Umzug auch noch viel Arbeit in das Objekt stecken, uns eine Abfindung von EUR 12000 zu bezahlen, wenn wir Ende April 2013 das Objekt geräumt übergeben. Von uns wieder die gleiche Antwort, wir versuchen das.
Soviel zur Vorgeschichte.
Dann kam von uns eine Steilvorlage, wir hatten den Dauerauftrag für die Miete, warum Auch immer, auf Dezember 2011 begrenzt und auch bei Kontrolle der Kontoauszüge nicht bemerkt, daß die Miete nicht bezahlt wurde. In den vielen Telefonaten und Mails hat uns der Vermieter aber auch nie daraufhin angesprochen. Das war für ihn der Grund, eine fristlose Kündigung, vorab per Email auszusprechen, das Einschreiben sollte am gleichen Tag versandt werden. Wir haben das geprüft und dann sofort die rückständigen Mieten überwiesen.
Ist die Kündigung per Email, mit dem unterschriebenen Kündigungsschreiben als Anhang, rechtskräftig und wird diese durch Bezahlung der Rückstände wieder aufgehoben? Wie müssen wir ggf. die Aufrechnung erklären? Schriftlich per Einschreiben oder genügt die Überweisung?
Vielen Dank XXXXX XXXXX Grüße
PWN
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich unter Berücksichtigung Ihrer Schilderung wie folgt:

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Ungültig sind Kündigungen per Telegramm, Email oder Fax.

Solange Ihnen die Kündigung also nicht im Original vorliegt, ist diese nicht wirksam.

Wenn Sie umgehend die ausstehenden Zahlungen geleistet haben, bevor die Originalkündigung zugeht, dürfte diese nunmehr wegen Wegfalles des Grundes unbegründet sein.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

 

Guten Morgen Herr Rösemeier,

vielen Dank für die rasche Antwort.

Sie schreiben "dürfte" die Kündigung unwirksam sein. Gibt es Ausnahmen, in denen diese Kündigung doch wirksam ist?

Und: muß ich die Aufrechnung erklären, oder genügt die Bezahlung der Rückstände?

Vielen Dank XXXXX XXXXX viele Grüße

Paul-Werner Neiss

Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
"Dürfte" ist leider ein typischer Anwaltsslang, gemeint ist, dass die Kündigung dann unwirksam ist.

Die Aufrechnung brauchen Sie nicht zu erklären, denn mit Zahlung der rücktsändigen Mieten haben Erfüllungswirkung.

troesemeier und 3 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Guten Tag Herr Rösemeier,

da mein Vermieter recht überzeugend antwortet, daß er mit seiner Kündigung im Recht sei, habe ich mir eine zweite Meinung eingeholt. Die Antwort darauf ist wie folgt:

 

 

anders als bei Wohnraummietverträgen muss die Kündigung eines Gewerberaummietvertrages nicht schriftlich erfolgen. Meist ist aber im Mietvertrag selber die schriftliche Form (manchmal sogar per Einschreiben) vereinbart. Für die schriftliche Form reicht der Zugang per Telefax zu normalen Geschäftszeiten (nicht 23.55 Uhr am letzten Fristtag).

 

Die gesetzliche ordentliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate zum Ende des Kalendervierteljahres, kann aber durch den Mietvertrag auch verlängert werden.

 

Auch bei einem Gewerberaummietverhältnis gelten die Regelungen des § 543 II BGB. Danach ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt, wenn Sie mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug sind. Er muss in dem Kündigungsschreiben des Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angeben.

Eine Abmahnung ist nach vereinzelter Meinung dann erforderlich, wenn bisher Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit oder Unwilligkeit fehlten Hierauf könnten Sie sich evtl. berufen, ob dies vor Gericht Aussicht auf Erfolg hat, hängt sicherlich von dem jeweiligen Richter ab.

 

Eine Heilung durch Zahlung, wie in § 569 III BGB vorgesehen, gilt nur bei Wohnraummietverhältnissen.

 

Wenn der Vermieter das Mietverhältnis allerdings mehrer Monate forsetzt, ohne Sie auf Räumung zu verklagen, gilt das Mietverhältnis als einvernehmlich weiter geführt.

 

Welche der Aussagen ist nun korrekt, Ihre oder die hier zitierte?

 

Besten Dank im Voraus, viele Grüße

 

Paul-Werner Neiss

Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich muss leider einräumen, das die von Ihnen zitierte 2. Meinung richtig ist.

Ich war der Meinung, dass auch im Gewerbemietrecht der Tag des Zugangs der Originalkündigung maßgebend ist und insofern bei Ausgleich der Mietrückstände der Grund weggefallen sein.

Tut mir leid.

Bitte wenden Sie sich an den Kundendienst, damit eine Rückerstattung erfolgt.

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