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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24916
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Miet- & WEG-Recht hier ein
RASchiessl ist jetzt online.

Guten Tag, mein Mann hatte seit 14 Jahren eine Eigentumswohnung.

Kundenfrage

Guten Tag,

mein Mann hatte seit 14 Jahren eine Eigentumswohnung. Vergangenes Jahr ist er verstorben und ich habe die Wohnung geerbt.

Ich habe nun im Dezember 2011dem Mieter (Wohnung ist vermietet) eine Nebenkostenabrechnung geschickt, da er jahrelang immer den gleichen Betrag überweist.
Ich fand keinen Mietvertrag und bat den Mieter, mir eine Kopie des Vertrags zu machen. Er hat sich geweigert, aber nicht erwähnt warum.

Nun bekam ich ein Schreiben vom Deutschen Mieterbund, in dem stand, dass es laut Mieter keinen Vertrag gäbe und sie annehmen, dass es um eine Inklusivmiete handelt. Doch auch da liegt nichts schriftliches vor.

Dieser Mieter hat sehr hohe Nebenkosten, die ich per monatliches Wohngeld trage.

Es kann doch nicht sein, dass er Wasser und Heizung verbrauchen kann wie er will, und ich soll seine Kosten tragen? Ich zahle eh noch die Wohnung ab, da habe ich nun noch nebenher Kosten von ihm.

Das kann doch so nicht mit rechten Dingen zugehen, gibt es einen Weg, dagegen anzugehen?

Mit freundlichen Grüßen
Silvia Sch.
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Leider sind für das Vorhandensein eines Mietvertrages und dessen Vertragsinhalt Sie beweispflichtig.

Das bedeutet, wenn Sie den Mietvertrag nicht auffinden und der Mieter behauptet es sei kein Mietvertrag geschlossen worden, so können Sie die Nebenkosten leider nicht von Ihrem Mieter verlangen.

Der Mieter hat dann in der Tat eine Inklusivmiete zu zahlen und Sie bleiben, so leid es mir tut auf Ihren Nebenkosten sitzen.

Die einzige Möglichkeit die Ihnen verbleibt ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, wobei Sie die Miete binnen 3 Jahren um maximal 20% erhöhen dürfen. Da die meisten Mietspiegel von einer Nettomiete ausgehen müssen Sie den Nebenkostenanteil aus Ihrer Bruttomiete herausrechnen.

Sie kommen dann natürlich zu einer entsprechen niedrigen Bruttomiete, so dass Sie die Miete erhöhen können.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.


Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Experte:  hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Soweit Sie keine weiteren Nachfragen haben, bitte ich höflich meine Antwort zu akzeptieren indem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24916
Erfahrung: Vertragsanwalt des BWE
RASchiessl und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Könnten Sie mir bitte noch etwas erklären, wie die Bruttomiete zu errechnen ist? Da ich bisher nichts mit der Wohnung zu tun hatte, ist das für mich völliges Neuland.
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Kein Problem:

Bruttomiete bedeutet: Miete+Nebenkosten
Nettomiete bedeutet Kaltmiete ohne Nebenkosten.

Die Mietspiegel geben nur die Nettomiete (Kaltmiete). Um in Ihrem Falle vergleichen zu können, ob Ihre Nettomiete unter der Vergleichsmiete des Mietspiegels liegt, müssen Sie die Nebenkosten aus der vom Mieter gezahlten Bruttomiete herausrechnen.

Die Nebenkostenabrechnung für ein Kalenderjahr bezogen auf Ihre Wohnung haben Sie von ihrem Hausverwalter erhalten. Der Hausverwalter hat wahrscheinlich auch gekennzeichnet welche Kosten Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen. Sofern noch nicht geschehen, ziehen Sie diese Kosten von der Jahresabrechnung ab (Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren, Rücklagen).

Den verbleibenden Rest teilen Sie durch 12 und ziehen den Betrag von der Bruttomiete Ihres Mieters ab und Sie haben die Kaltmiete. Nun können Sie mit dem Mietspiegel vergleichen.



Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren. Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren und angemessen zu vergüten. Beachten Sie bitte, dass eine kostenlose Rechtsberatung in der Bundesrepublik Deutschland nicht gestattet ist.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Soweit Sie keine weiteren Nachfragen haben, bitte ich höflich meine Antwort zu akzeptieren indem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, zu meinem obigen Problem muss ich Sie doch nochmal um Rat bitten. Ich habe nun die Mieterhöhung errechnet wie folgt: Die Nettomiete beträgt 109,03 +20% = 130,84KM + NK 156,84 = 287,67 €. Jedoch mit Mietspiegel 243,60 € KM+ 156,84 € NK = 400,44 €. Da ich keinen Fehler machen möchte und die Wohnung schnellstmöglich verkaufen möchte, brauche ich Ihren Rat. Wenn ich das mit dem Mietspiegel mache, sind es ja keine 20% mehr oder seh ich das falsch? Was kann passieren, wenn ich die Rechnung mit dem Mietspiegel nehme?
Mit freundlichen Grüßen
S. Schwippl
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst darf ich Sie bitten meine bisherigen Antwort kurz zu akzeptieren:

Dann möchte icht Sie bitten mir etwas genauer zu erläutern wie Sie zu den einzelnen Zahlen kommen. Wie haben Sie nun die Nebenkosten ermittelt?


Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schiessl,

danke für Ihre schnelle Antwort.

Der Mieter zahlt bisher 265,87 €. Davon habe ich die Nettomiete errechnet = 109,03 € + 156,84 €, die sich aus den Nebenkosten ergeben, also so wie Sie es geschrieben haben. (265,87 - 156,84= KM 109,03€)+ 20% = 287,67.
,
Dann eine Rechnung mit aktuellem Mietspiegel: 8,70 € x 28 qm =243,60 €.
243,60 € + 156,84 NK = 400,44 €.

Ich hoffe, dass ich es verständlich beschrieben habe.

Mit freundlichen Grüßen
S. Schwippl
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Gut dann habe ich Ihre Rechnung schon richtig verstanden.

Wir haben ja die Nettomiete deswegen herausgerechnet, damit wir einen Vergleich mit dem Mietspiegel (der ja nur die Nettomiete ausweist) bekommen.

Danach liegen Sie erheblich unter dem Mietspiegel, so dass die von Ihnen beschriebene Mieterhöhung in Ordnung geht.



Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt


Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schiessl,

nur nochmal zu meiner Sicherheit, Sie meinen die Rechnung nach dem Mietspiegel sei in Ordnung? Wenn ja, dann noch eine Frage, was kann ich denn dann dem Mieter als Begründung der Erhöhung angeben?

Mit freundlichen Grüßen
S. Schwippl
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Die Rechnung geht in Ordnung. Als Begründung für die Erhöhung nehmen Sie den Mietspiegel. Fügen Sie den Mietspiegel bei und rechnen Sie dem Mieter die Miethöhe nach dem Mietspiegel vor.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schiessl,

Dankeschön, das hilft mir sehr weiter, aber da fällt mir noch ein letztes ein. Zur Wohnung gehört eine Garage von 40€ Kosten. Ist die dann dort mit enthalten oder kann man die extra anrechnen, da es sich ja wahrscheinlich um eine inklusivmiete handelt.

Mit freundlichen Grüßen

S. Schwippl
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Wenn die Garage im Mietvertrag gesondert aufgeführt ist und auch ein gesonderter Betrag (40 EUR) ausgewiesen ist, dann sind die 40 EUR noch extra anzurechnen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt

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