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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
26039601
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Danjel Newerla ist jetzt online.

Hallo zusammen , mein Vermieter (Gesellschaft), hat im laufe

Kundenfrage

Hallo zusammen ,
mein Vermieter (Gesellschaft), hat im laufe des Jahres umfangreiche Modernisierungsarbeiten geplant Beginn Mai 2012 - Abschluß 2014.Böden, Bäder,Elektroinstallationen, Fernwärmeheizung usw. In dem Schreiben wird erwähnt dass dies in bewohntem Zustand gemacht wird, aber da ich Vollzeit arbeiten gehe und niemand alleine in meine Wohnung lassen möchte (Hund und Katze sind zuhause) , habe ich keine Ahnung wie sich die Leute das vorstellen (Es werden ja auch keine genauen Termine benannt und möchte auch nicht meinen ganzen Jahresurlaub zuhause auf einer Baustelle verbringen. Auch nach 2 Anrufen bei denen ich abgewimmelt wurde kam nichts beruhigendes raus. Es würden Ersatzwohnungen gestellt in denen man die wichtigsten Dinge mitnehmen kann, aber ich möchte nicht (und meinen Tieren kann ich das auch nicht zumuten) auf unbestimmte Zeit in einer eingerichteten Wohnung leben in der schon zig andere Leute im selben Bett geschlafen haben. Und Wohnungen in den Brennpunkten meiner Stadt und weit weg von meinem Arbeitsplatz kann ich auch finanziell nicht akzeptieren. Nun habe ich eine Wohnung gefunden die meinen finanzielen Spielräumen entspricht, aber was mit einigen finanziellen Belastungen einhergeht, die ich eigentlich nicht hätte da ich ja niemals sonst ausgezogen wäre. Da ich ein Laie bin (wohne hier seit 21 Jahren /seit meinem 18. Lebensjahr) nun meine Frage kann man da irgendetwas unternehmen gegen die Gesellschaft oder muss ich das nun alles alleine auf mich nehmen und muss ich die jetzige Wohnung renovieren (so steht es im Mietvertrag von vor 1991)? Wasja völlig idiotisch wäre , da ja sowieso alles wieder aufgerissen wird im lauf der nächsten Monate.
Um eine Antwort wäre ich sehr dankbar bin ratlos und seit Wochen ziemlich durch den Wind.
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,





vielen Dank für Ihre Anfrage .

Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:







Die Frage ist, ob sie überhaupt hier verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungsarbeiten durchzuführen.

 

Ihre Frage betrifft die Pflicht zur Durchführung einer Enderenovierung beziehungsweise zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Nach einhelliger Meinung umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen in Anlehnung an die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum geltenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV, die gleich lautend mit § 7 Abs. 2 Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums ist, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Umfasst ist mithin nahezu ausschließlich die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters.

Die Vornahme dieser „Ausbesserungsarbeiten“ ist nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich dem Vermieter auferlegt (vgl. § 535 BGB), kann aber auch, was in der Praxis sehr oft geschieht, auf den Mieter abgewälzt werden.

Dieses bedeutet im Klartext, dass der Mieter unabhängig von der Renovierungsbedürftigkeit nur dann eine Pflicht zur Durchführung solcher Schönheitsreparaturen hat, wenn eine solche ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist und die Klausel auch wirksam ist.

Eine solche Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. entsprechende Kosten hierfür trägt, ist nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich zulässig, sofern kein starrer Fristenplan enthalten ist (vgl. Urteil des BGH, Az. VIII ZR 339/03).

Es gilt aber folgendes zu beachten:

Voraussetzung für eine solche Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist also die Maßgabe, dass die Klausel auch wirksam ist.

Beispielsweise ist eine solche Klausel unwirksam, die pauschal die Durchführung von Renovierungsarbeiten bei Auszug regelt.


Eine solche Klausel ist nämlich grundsätzlich nur dann wirksam, wenn diese auf die Erforderlichkeit abstellt, die Klausel also zum Ausdruck bringt, dass Schönheitsreparaturen nur dann durchzuführen sind, wenn ein überdurchschnittliches Abnutzungsmaß vorliegt.

 

Dieses kann ich nach Ihrer Schilderung nicht erkennen (also, dass die Klausel an die Erforderlichkeit anknüpft).

 

Gegebenenfalls könnten Sie mir doch bitte den Wortlaut der Klausel kurz mitteilen.

 

Nun noch kurz zur Modernisierung durch den Vermieter:

 

Mit einer entsprechenden Vorankündigung (mindestens drei Monate vorher) haben sie bei einer Modernisierung leider grundsätzlich eine Duldungspflicht, können dieses also nicht verhindern.

 

Sofern es ihnen nicht zumutbar ist in der Wohnung während der Modernisierungsarbeiten zu wohnen, haben sie einen Anspruch auf Stellung einer angemessenen Unterkunft durch den Vermieter.

 

Gleichzeitig könnten sie im Falle einer vollständigen und Bewohnbarkeitdie Miete vollständig mindern (sollte die Wohnung nicht vollständig und durchgehend unbewohnbar sein nur anteilig).

 

Die Differenzkosten zwischen einer angemessenen Ersatzunterkunft und ihrer üblichen Miete müsse der Vermieter dann grundsätzlich als Schadensersatz tragen.

 

 





Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.





Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagabend!



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie noch Verständnisfragen?

Ansonsten möchte ich Sie höflich bitten mir mitzuteilen, was einer Akzeptierung meiner Antwort im Wege steht.


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung: Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
Danjel Newerla und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Hallo Hr. Newerla,

habe jetzt meinen Mietvertrag vor mir und es gibt die Klausel
Schönheitsreparaturen Küche Bäder Duschen alle 3 Jahre
Wohn-Schlafräume Flure Dielen alle 5 Jahre
und Nebenräume alle 7 Jahre durchzuführen sind.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses: Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen so sind nach Nr5 Abs.2 und 3 " (das ist der obengenannte Absatz) so sind die Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
Sind diese Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr.5 Abs 2und 3 so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist.

Das heisst für mich als Laie entweder ich muss renovieren komplett mit streichen und tapezieren der gesamten Wohnung oder ich muss an dei Gesellschaft irgendeinen Anteil zahlen *grübel*
Tut mir leid ich versteh das alles nicht
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 4 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

Ich kann Ihnen definitiv sagen, dass diese Klausel unwirksam ist nach der BGH Rechtsprechung.

Sie müssen hier also definitiv weder Kosten tragen noch selber etwas ausführen, selbst wenn es eine überdurchschnittliche Abnutzung geben würde (hiermit meine ich keine Beschädigungen, sondern nur eine Abnutzung im Rahmen des normalen Wohnens).


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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