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rebuero24
rebuero24, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 2921
Erfahrung:  Tätigkeit als Rechtsanwalt und Mediator im Mietrecht
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Eine Wohnung wurde renoviert im Jahre 2002 bezogen. Im Mietvertrag

Kundenfrage

Eine Wohnung wurde renoviert im Jahre 2002 bezogen.
Im Mietvertrag wurde vereinbart:
"Da der Mieter die Wohnung bei Bezug im frisch renovierten Zustand übernimmt,
verpflichtet er sich zu folgenden Arbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses
auf eigene Kosten
- Die Decken und Wände sind deckend weiß zu streichen
- Lackarbeiten sind fachgerecht auszuführen
- vorhandene Teppichböden und Bodenbelege sind fachgerecht zu reinigen bzw. zu
shamponieren
- alle Räume einschließlich der Fensterscheiben und -rahmen sind gründlich gereinigt
zurückzugeben"

Frage: Inwieweit müssen wir dieser Vereinbarung nachkommen?
Oder ist diese Vereinbarung mit dem BGH Urteil VIII ZR 316/06 unwirksam
geworden

Mit freundlichem Gruß

Werner Dewitz
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

Sofern die Vereinbarung einer Klausel in einem Formularmietvertrag verwandt worden ist, könnte eine Unwirksamkeit bestehen, weil, so unter anderem auch in dem von Ihnen zitierten Urteil, nicht beachtet worden ist, in welchem Zustand sich die Räume befinden und hier der sodann entsprechend eine generelle Renovierung vereinbart worden ist.

Der BGH führt hierzu in diesem Punkt aus:

Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, be-nachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, aaO, Rdnr. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirk-sam.

Handelt es sich bei dem Mietvertrag jedoch nicht um ein Formularmietvertrag und insbesondere hier nicht um eine Klausel, sondern eine freie, vertragliche Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter, so könnte diese, gerade in Bezug auf den Zustand der Wohnung bei Einzug, wirksam sein.

Hierzu müssten sie noch kurz vortragen, damit ich meine als Antwort konkretisieren kann.

Viele Grüße
rebuero24, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 2921
Erfahrung: Tätigkeit als Rechtsanwalt und Mediator im Mietrecht
rebuero24 und 3 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Es handelt sich um einen Hamburger Mietvertrag für Wohnraum der durch die

Maklerfirma Classic Immobilien vermittelt wurde.

Die Vermittlungsprovision btrug 1716,80 € und mußte durch den Mieter gezahlt werden.

Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sodann dürfte es sich hier um einen Formularmietvertrag handeln, wenn die Klausel entsprechend vorgegeben ist. Somit wäre nach dem o.g.aufgrund der Nichtberücksichtigung des Zustands der Wohnung von einer Unwirksamkeit auszugehen.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung und danke Ihnen für Ihre Akzeptierung.

Viele Grüße
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Werter Herr Joachim,

wenn ich Ihnen mal den Mietvertrag maile und Sie mal draufschauen.

Würde das möglich sein ?

Meine Mutter, die es betrifft wohnt bei Hamburg und ist 83 Jahre alt.

 

Mit freundlichem Gruß

 

W. Dewitz

Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Akzeptierung.

Gerne können Sie mir den Vertrag per Email zusenden.

Viele Grüße
Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 4 Jahren.
Hallo Herr Drewitz,

vielen Dank, der MV ist angekommen, ich melde mich hierzu nochmals.

Viele Grüße
Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank nochmals für die Übersendung des Mietvertrags.

Danach ist die ursprüngliche Klausel zu den Schönheitsreparaturen ausgewechselt worden, mit der sonstigen Vereinbarung.

Hiernach wäre zu unterscheiden, ob diese Vereinbarung einer Formularklausel entspricht oder eine Parteivereinbarung wäre, die gesondert getroffen worden ist. Im Letzteren Fall wäre die Vereinbarung wirksam.

Hierzu müsste man den Vertrag auslegen, was sowohl in die eine als auch in die andere Richtung gehen könnte.

Für eine Formularklausel spricht, dass augenscheinlich die Vereinbarung der Formularklausel insgesamt ersetzt werden sollte. Dann würde die Klausel, wie bereits beschrieben unwirksam sein. Hierfür würde auch sprechen, dass weitere Punkte in dem § 17 bezüglich der Schönheitsreparaturen aufrechterhalten worden sind. Insofern könnte man davon ausgehen, dass die Klausel in § 17 nur geändert worden ist, ohne auf eine persönliche Vereinbarung abzustellen.

Für eine gesonderte Vereinbarung spricht lediglich, dass sie am Ende des Vertrages unter sonstigen Vereinbarungen steht.

Daher würde ich hier immer noch zu einer Unwirksamkeit der Klausel tendieren, wobei aufgrund der Auswechselung hier durchaus Diskussionsmöglichkeiten bestehen.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Werter Herr Joachim,

meine Mutter wird durch Umzug zu uns nach Hoyerswerda (Sachsen) über kurz oder lang die Wohnung kündigen.

Sie haben ja die Kautionssumme gesehen.

Wie würden Sie sich an unserer Stelle verhalten?

 

Werner Dewitz

Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Dewitz,

in solchen Fällen gibt es immer zwei Varianten. Entweder, man lässt es darauf ankommen oder man spielt mit offenen Karten. Im ersten Fall sollten Sie im Rahmen der Kündigung oder bei Verlangen nach den Schönheitsreparaturen darauf aufmerksam machen, dass eine Pflicht hierzu aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel nicht besteht. Dann wird gegebenenfalls der Vermieter die Kaution einbehalten und Sie müssen die Kaution im Klagewege geltendmachen.

Auf der anderen Seite könnten sie dem Vermieter gegenübertreten und mitteilen, dass die Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen möglicherweise unwirksam ist. Hier kann man sich sodann entweder einigen, auf gegebenenfalls bestimmte Schönheitsreparaturen oder eine Zahlung oder eben man beharrt auf seinem Standpunkt und teilt mit, dass keine Schönheitsreparaturen geleistet werden müssen. Letzteres wird in den meisten Fällen zum Streit führen.

Man könnte daher dem Vermieter hier mitteilen, dass die Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen wohl nicht wirksam ist und ihm empfehlen, eine gemeinsame Begehung der Wohnung durchzuführen, um ihn gegebenenfalls davon überzeugen, dass tatsächlich auch keine Reparatur notwendig ist oder möglicherweise nur geringe Schönheitsoperation geleistet werden müssten. Erklärt sich der Vermieter damit einverstanden, so würden auch Schönheitsreparatur in tatsächlicher Hinsicht entfallen.

Da es sich hier offensichtlich um eine größere Wohnungsgesellschaft handelt, würde mit hoher Wahrscheinlichkeit eine solche Einigung fehl gehen und sich diese darauf nicht einlassen.

Daher wird dies mit hoher Wahrscheinlichkeit auf eine streitige Verhandlung über die Mietkaution und auch die Schönheitsreparaturen hinauslaufen, nehme ich jedenfalls an.

Gerne können Sie sich weiter an mich wenden.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Vielen Dank Herr Joachim für Ihre Mühen.

 

Mit freundlichem Gruß

 

Werner Dewitz

Experte:  rebuero24 hat geantwortet vor 4 Jahren.
Gerne habe ich Ihnen geholfen.

Viele Grüße

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