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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24916
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
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Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Miet- & WEG-Recht hier ein
RASchiessl ist jetzt online.

Meine Eltern sind Eigentümer eines Anwesens auf Mallorca, welches

Kundenfrage

Meine Eltern sind Eigentümer eines Anwesens auf Mallorca, welches seit 01. September 2009 vermietet ist. Der Mietvertrag ist befristet bis zum 31. August 2011, mit einer Verlängerung von einem Jahr, wenn nicht 6 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Da nun seitens meiner Eltern klar ist, dass sie sich aus krankheitsbedingten Gründen nicht mehr um das Anwesen kümmern können, möchten sie das Haus verkaufen und dem Mieter kündigen. Am 29. Februar 2012 sollte laut Mietvertrag das Kündigungsschreiben eingehen, damit von unserer Seite die Frist gewahrt wird.
Zwei Fragen hierzu:
1. Mit welcher Möglichkeit können meine Eltern das Kündigungsschreiben nach Mallorca brieflich versenden, damit es rechtlich dort ankommt, sprich wenn der Mieter nicht vor Ort ist in dieser Zeit, aber dennoch der Eingang des Schreibens registriert ist?
2. Welches Mietrecht gilt in unserem Fall? Das Deutsche? Der Mietvertrag wurde in Marl in Westfalen abgeschlossen, der Mieter ist deutscher, mit laut Vertrag deutschem und spanischem Wohnsitz.
Eine weitere Frage hängt sich an, da meine Eltern auch die Nebenkostenabrechnung vom letzten Jahr (2011) noch nicht erledigen konnten. Wie lange dürfen die Nebenkosten noch berechnet werden?
Ich bin bevollmächtigt mich um diese Angelegenheit zu kümmern.
Im voraus vielen Dank XXXXX XXXXX Rat.
Mit freundlichem Gruß
Dr. K. Scheidtmann
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Zu Ihrer ersten Frage:

Als erstes ist an eine Kündigung per Fax zu denken, soweit die Mieter ein Faxgeräte besitzen. Das Faxprotokoll gilt dann als Nachweis des Zugangs.

Alternativ können Sie das Kündigungsschreiben per Boten übergeben und den Boten dann den Zeitpunkt des Einwurfes in den Briefkasten notieren lassen. Vielleicht ist Ihnen ein Makler oder ein Hausverwalter in Mallorca bekannt dem Sie das Kündigungsschreiben übesenden können (Fax Brief) und der dann vor Ort das Schreiben im Breikasten ablegen kann.


zu Ihrer zweiten Frage:

Soweit der Vertragsschluss in Deutschland erfolgt ist, gilt das Deutsche Mietrecht.

Bezüglich der Nebenkostenabrechnung gilt nach § 556 BGB eine Ausschlussfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode. Nach Ablauf dieser Ausschlussfrist können Betriebskostennachforderungen nicht mehr gestellt werden. Dennoch sind Sie zur Abrechnung weiter verpflichtet.
Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 haben Sie somit noch Zeit bis Ende 2012.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.


Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24916
Erfahrung: Vertragsanwalt des BWE
RASchiessl und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schiessl,

vielen Dank für ihre Beantwortung meiner Fragen.

Jetzt stellt sich bei uns das Problem, niemanden Bekannten auf Mallorca in Cala Murada mehr zu haben. Eigens die Bank im dortigen Ort, wo unser Mieteinnahmekonto besteht ist unser Ansprechpartner. Gibt es seitens der Post eine sinnvolle Lösung? In D gibt es den bestätigen Posteinwurf.

Zum Mietrecht: Der Mietvertrag wurde per Fax unterschrieben. Die Eigentümer waren bei Unterzeichnung in D und der Mietvertrag ist deutsch und bei der Orts-und Datumsangabe steht der deutsche Wohnort des Eigentümers der spanischen Immobilie. Der dortige deutsche Mieter pocht auf ein spanisches Mietrecht.

Bitte geben sie mir hierzu noch eine Information.

Vielen Dank im voraus

mit freundlichen Grüßen
Dr. K. Scheidtmann
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Tatsächlich bietet die Deutsche Post auch ein internationales Einwurfeinschreiben an. Das Problem bei Einwurfeinschreiben ist bislang, dass diese noch keinen 100%igen Nachweis des Zugangs darstellen.

Die sicherste Methode wäre daher ein Bote

Wenn Sie in der Bank einen Ansprechpartner haben, dann schicken Sie doch einfach die Kündigung per Fax an die Bank mit der Bitte einen Boten (einen Taxifahrer) damit zu beauftragen, die Kündigung in den Postkasten der Mieter zu werfen und Ihnen den Einwurf zu quittieren.

Soweit beide Vertragspartner den Vertrag in Deutschland unterzeichnet haben ist unproblematisch deutsches Recht anwendbar.

Soweit der Mieter seinen Wohnsitz auf Mallorca hat und sich derzeit auch auf Mallorca aufhält, so ist allerdings der Gerichtsstand auf Mallorca.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schiessl,

da der Mieter In dem Anwesen auf Mallorca wohnt, aber auch einen weiteren deutschen Wohnsitz hat er ja dann doch recht mit seinem spanischen Wohnrecht. Damit wäre ja unser Mietvertrag völlig nutzlos, nur weil er in Spanien wohnt.
Er hat meines Erachtens den Vertrag in Spanien per Fax unterschrieben, während die Eigentümer in Deutschland unterschrieben haben.
Würde das spanische Recht zutreffen, könnten wir ihm nicht kündigen? An wen wendet man sich dann? Er hat das Anwesen ab dem 01.September 2009 angemietet und zu diesem Zeitpunkt auch schon zwei Wohnsitze gehabt (einen in Deutschland und einen in Spanien beide stehen imVertrag). Der Mietvertrag wurde am 19. August in Mar/D unterzeichnet und gefaxt. Dann vom Mieter unterzeichnet und zurückgefaxt.

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichem Gruß

Dr. K. Scheidtmann
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Erneut posten: Andere.
Ich hatte einen Informationskontakt mit RA Schiessl, dieser hat mir eine weitere Frage beantwortet. Daraus ergab sich ein neuer Standpunkt und eine weitere Frage, die ich ihm gestellt habe. Kurz darauf erhielt ich von ihnen die Information Herr RA Schiessl ist möglicherweise offline, oder beantwortet eine andere Frage. Ich würde gern auf ihn warten, wenn ich wüsste dass er jetzt nicht offline ist. Da ein anderer RA ja die vorherigen Fragen und somit den Zusammenhang nicht weiß,oder? Danke für eine Information. Dr. K. Scheidtmann
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Sie haben mir in Ihrer Ausgangsfrage angegeben:

"Der Mietvertrag wurde in Marl in Westfalen abgeschlossen". Aufgrund dieser Angabe bin ich davon ausgegangen, dass Deutsches Recht (vor einem spanischen Gericht) anzuwenden ist.

Wenn Sie nun sagen, dass der Vertrag nicht in Marl abgeschlossen wurde sondern der Vermieter in Deutschland unterschrieben hat und der Mieter in Spanien das Vertragsangebot angenommen hat, so gehe ich von der Anwendbarkeit spanischen Mietrechts aus. In diesem Fall sollten Sie sich an einen Anwalt auf Mallorca wenden.

Soweit Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben und die Frist im August letzten Jahres abgelaufen ist, verlängert sich das Mietverhältnis nach spanischem Recht um ein Jahr, so dass Sie zum August dieses Jahres (also bis zum 29.02.2012) ordentlich kündigen können.

Insoweit können Sie dem Mieter nach spanischem Recht noch leichter kündigen als nach deutschem Recht, da nach deutschem Recht eine Befristung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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