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hhvgoetz
hhvgoetz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 2787
Erfahrung:  Rechtsanwalt, LL.M. in International Trade Law (Newcastle upon Tyne, UK)
48877684
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hhvgoetz ist jetzt online.

Im November 2011 haben meine Frau und ich eine Eigentumswohnung

Kundenfrage

Im November 2011 haben meine Frau und ich eine Eigentumswohnung gekauft.
In unserer WEG sind 8 Wohnungseigentümer.

In Dezember 2011 wurde eine kleinere (in der Eigentümerversammlung von Juli 2011 beschlossene) Sanierungsmaßnahme wegen Feuchtigkeit in einem Kellerwand durchgeführt – anvisierter und abgestimmter Kostenansatz ca. €4000.
Am 6. Dezember wurde diese Maßnahme fertiggestellt (Kosten €4.800).

Dann, aber, beauftragte der Verwalter die sofortige Ausführung einer 2. Baustufe und informierte (mündlich wg. "Dringlichkeit") die Wohnungseigentümer, dass die Gesamtkosten ca. €10.000 betragen würden. Zähneknirschend akzeptierte die Gemeinschaft diese Aussage und diese Maßnahme wurde am 23.Dezember fertiggestellt.

Am Anfang Januar 2012 rief die Verwaltung die Eigentümer zu einem Meeting (nicht Versammlung, da auch nicht schriftlich einberufen) um die Bezahlung der Handwerkerrechnung abzustimmen.

Plötzlich ist die betroffene Summe aber ca. €19.000, die allgemeine Empörung ist groß und die hitzigen Gespräche ließen keine Entscheidungen oder Beschlüsse zu. Es zeigte sich auch, dass die Verwaltung schon in Dezember die Rechnung von ca. €19.000 beglichen hatte …. und zwar von den Rücklagen und ohne Information an die Eigentümer (die €4.800 hätte von den Eigentümern direkt beglichen werden, um die Rücklagen für die in 2012 vorgesehenen Maßnahmen zu nutzen). Ich schlug vor, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen und dazu den Geschäftsführer der ausführenden Firma einzuladen. Diese Vorgehensweise wurde angenommen.

Einige Tage später legte die Verwalterin ihre Tätigkeit nieder (ihr erster Verwaltervertrag endete am 31.12.2011 und weder eine Vertragsverlängerung noch die Neubestellung eines Verwalters wurde initiiert!) und ihr Mann legte auch seine Hausmeistertätigkeit nieder.

Ich habe dann die Aufgabe übernommen, diese o.g. außerordentliche Eigentümerversammlung zu organisieren, um
1. die ersten Ansätze zur Klärung des Verlaufs der o.g. Sanierungsmaßnahme zu ermöglichen.
(Verantwortlichkeiten, Pflichten, ggf. Fehler, Konsequenzen, weitere Vorgehensweise)
2. die Weiterführung der Verwalter-/Hausmeistertätigkeiten zu beschließen.


Und diese zwei Punkte führen zu meinen Fragen:

1. Hat die Verwaltung falsch gehandelt?
d.h. hätte eine Anklage WEG > Verwalter überhaupt eine Chance auf Erfolg?
(In der Teilungserklärung sind weder gesonderte Rechte noch spezifische Geldsummen zur Begrenzung der Verwaltertätigkeit erwähnt)
Der Streitwert wäre maximal €14,000 wenn die WEG die Verwaltung anklagen würden – welche Anwalts-/Gerichtskosten kämen zusätzlich dazu?
Ein außergerichtlicher Vergleich wäre möglich WEG €10.000 und Verwaltung €9.000 (keine Anwalts-/Gerichtskosten) aber nur wenn die Verwaltung überhaupt einen Fehler zugibt.

Die Überlegungen und Antworten zur Frage 1 sind für meine eigene Information und um eine realistische Strategie, zur Vorgehensweise in eine recht unangenehme Situation im Haus, zu entwickeln.


2. Ich überlege, ob ich die Hausverwaltung übernehmen soll.
(Ich bin seit 15 Jahre Verwaltungsbeirat bei einem Wohnanlage mit 50 Einheiten)

die Alternativen ….

2.1. einen externen Verwalter bestellen (wenn die WEG dies beschließt … Kosten!)
(ca. €16 - €20/Wohneinheit/Monat = €1536 - €1920/Jahr …. jetzt €884)
2.2. einen Eigentümer wählen (ich würde gewählt werden, habe aber noch
bedenken)
2.3. ein oder zwei Wohnungseigentümer könnten ermächtigt werden, die WEG
zu vertreten.
(vorübergehend? bis wann? wie lang wäre dies möglich? Haftung?)
2.4. einen Verwaltungsbeirat wählen,
der dann kurzfristig die Hausverwaltung durchführt bis die endgültige Entscheidung
über einer neuen Hausverwaltung getroffen wird; dann aber weiter als Beirat zu der
neuen Verwaltung agiert.
(Beirat ohne Verwalter? wie lang wäre dies möglich? Haftung?)
2.5. Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so (wie jetzt)
vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft.
Möglichkeit: Ein Eigentümer, der die Basisaufgaben ausführt (Jahresabrechnung,
Kasse, Bankkonten, organisiert die Eigentümerversammlungen usw), aber bei
sonstigen Projekten – Instandsetzungs-/Reparaturmaßnahmen usw – immer mit der
WEG abstimmt. Dies bedeutet mehr Versammlungen, aber bessere Kommunikation.
Andere Tätigkeiten (z.B. Müll- + Kehrdienste), könnten ggf an weiteren Eigentümer
delegiert werden.
Vertretbare Option? Haftung wäre dann bei der Gemeinschaft als rechtlicher Instanz?


Wie wäre Ihre Empfehlung, wenn wir von 2.1 (externer Verwalter) absehen?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hhvgoetz hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

 

1)

 

Zunächst können Sie den Streitwert schon dadurch reduzieren, dass Sie nur die verbleibenden 9000 Euro einklagen, auch wenn schon für die vorherigen Maßnahmen natürlich eine Beschlussfassung fehlte und der Verwalter im Zweifel haften würde, wenn Sie darlegen können, dass keine derartige Dirnglichkeit bestand, dass nicht einmal eine außerordentliche Eigentümerversammlung oder eine Beschlussfassung im schrifltichen Umlaufverfahren möglich gewesen wäre. Nach Schilderung spricht nichts dafür, dass man die Eigentümer nicht hätte fragen können.

 

Im Prozess für sich argumentieren (und beweisen) könnte die Verwalterin allenfalls, dass die Reparturen ev. zwingend erforderlich waren (auch in der Höhe von 19000 Euro) und somit der WEG kein Schaden entstanden sei.

 

Versuchen Sie nach Möglichkeit im Vorwege in Erfahrung zu bringen, ob die Verwalterin überhaupt solvent ist und/oder eine Haftpflichtversicherung für Ihre Tätigkeit abgeschlossen hat.

 

Die Anwalts- und Gerichtskosten ermitteln Sie am besten zur Orientierunghier:

 

http://rvgflex.pentos.com/

 

Wenn der Haken bei "Außergerichtlich" gesetzt ist, wäre auch ein außergerichtliches Schreiben des Anwalts mit drin (ein Teil der Kosten wird dann im Klageverfahren wieder angerechnet.

Die Kosten fallen natürlich nur voll an, wenn Sie die Klage am Ende verlieren oder die eigenen RA-Kosten und Gerichtsgebühren, wenn bei der Gegenseite nichts zu vollstrecken ist.

 

2)

Es macht Sinn einen sachkundigen Verwalter zu bestellen, auch wenn das etwas teurer ist. Hören Sie sich in anderen kleinen WEGs nach deren Erfahrungen um.

 

Wenn Sie auf einen Verwalter verzichten, sollte das nur gemacht werden, wenn es keinen "Störenfried" in der WEG gibt. Dann kann man sich zusammensetzen und Dinge nach Absprache einstimmig im Umlageverfahren (§ 23 WEG) schnell schriftlich festhalten. Dann gibt es auch keinen Ärger mit den Formalien der Versammlungen.

 

Der Beirat kann nach dem WEG nicht als "Verwalter" tätig werden.

Es sollte dann dabei bleiben, dass die gesamte WEG verwaltet und einzelne Aufgaben verteilt werden. Natürlich besteht hierbei immer ein Haftungsrisiko, von dem Sie sich auch nicht so leicht freizeichnen können. Eine Haftpflicht wie für Beiräte werden Sie hierfür nicht auf dem Markt finden.

 

Dann sollten Sie als Verwalter auftreten und sich entsprechend einarbeiten und eine Haftpflichtversicherung für die Tätigkeit abschließen. Ob Sie hier ein angemessenes Angebot für die Tätigkeit für nur ein Objekt kriegen, vermag ich nicht zu beurteilen.

 

Insgesamt sollte also ein Verwalter bestellt werden oder man rauft sich zusammen und macht alles einstimmig per Umlaufverfahren und delegiert einzelne Detailtätigkeiten jeweils im Einzelfall. Derjenige, der dann z.B. die Kasse macht, muss eben damit rechnen, dass er ein gewisses (nicht versicherbarers) Haftungsrisiko eingeht. Im Streitfall wird ein Gericht bei den Sorgfaltspflichten allerdings berücksichtigen, dass es sich um Laien handelt, wenn jetzt nicht eine Person wie Sie sich hinstellt und alle Tätigkeiten an sich bringt.

 

Wenn man auf einen Verwalter verzichtet, kann das Jahre lang gut gehen. Nach meiner Erfahrung kann es aber sehr schnell zu extremen Problemen kommen, wenn ein Eigentümerwechsel eintritt. In einem Fall bei einer WEG mit 4 Eigentümern habe ich sogar erlebt, dass es reichte, dass ein Eigentümer eine 2. Wohnung gekauft hat, um das Gleichgewicht völlig zu stören und die WEG in eine jahrelange Odysee der Anfechtungsklagen zu stürzen. Dort war es so, dass der neue "Mehrheitseigentümer" sich überlegte, am besten die gesamte WEG zu übernehmen, indem er alle anderen herausekelt. Er besorgte einen Strohmann als Verwalter, ließ Eigentümerversammlungen abhalten gegen alle gesetzlichen Regeln und ließ unbezahlbare Sanierungen rechtswidrig beschließen. Das Vorhaben scheiterte, weil ein Eigentümer sich gerichtlich wehrte und nicht verkaufen wollte. Nach 3 Jahren prozessieren die EIgentümer immer noch nach nunmehr 6 Anfechtungsklagen und diversen Nebenkriegsschauplätzen.

Als Rechtsanwalt muss ich Ihnen ohnehin zu der sichereren Variante des professionellen Verwalters raten. Hier ist am ehesten gewährleistet, dass wenig schiefgeht, auch wenn Sie jetzt schlechte Erfahrungen gemacht haben.

 

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.


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Mit freundlichen Grüßen

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