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Rechtsanwalt Krüger
Rechtsanwalt Krüger, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 3710
Erfahrung:  Langjährige Praxis im Miet- & WEG-Recht
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Wenn im Mietvertrag steht, dass bei Auszug Teppichböden chemisch

Kundenfrage

Wenn im Mietvertrag steht, dass bei Auszug Teppichböden chemisch gereinigt und die Wohnung weiss gestrichen hinterlassen sein muss und auch Schönheitsreparaturen gemacht werden müssen, ist das rechtlich in Ordnung? Vielen Dank
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 5 Jahren.

1.
Die chemische Reinigung des Teppichs müssen Sie dann durchführen, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart worden ist. Dies ist wohl der Fall.

2.
Ob Schönheitsreparaturen von Ihnen durchgeführt werden müssen, hängt davon ab, ob die Vertragsklausel, die Sie dazu verpflichtet, wirksam ist. Dabei kommt es auf den Wortlaut der Klausel an.

Grundsätzlich hat der Vemieter selbst die Schönheitsreparaturen am Mietobjekt durchzuführen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), es sei denn, diese Pflicht wurde mietvertraglich dem Mieter aufgebürdet, was regelmäßig per Formularvertrag der Fall ist.

Unter Berücksichtigung der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu diesem Punkt fragt sich jedoch in vielen Fällen, ob die in der Vergangenheit formularmäßig vereinbarten Klauseln, die die Pflicht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten auf den Mieter abwälzen, wirksam sind.

Wirksam ist laut BGH eine fomularvertraglich vereinbarte Klausel nur, wenn ausdrücklich klargestellt ist, dass nur bei Erforderlichkeit, also einem bestimmten Abnutzungsgrad, renoviert werden muss.

Entspricht die Klausel nicht den Vorgaben des BGH, was insbesondere bei alten Mietverträgen der Fall ist, hat der Mieter am Ende des Mieterverhältnisses keinerlei Renovierungsarbeiten durchzuführen.

Die einschläigen Urteile habe ich nachfolgend für Sie zusammengestellt.

1. Starrer Fristenplan
Urteil des BGH vom 23.6.2004, VIII ZR 361/03
(PDF)
Leitsatz:
Eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Mieter nach einem starren Fristenplan Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, ist unwirksam, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt.

Urteil des BGH vom 5.4.2006, VIII ZR 178/05 (PDF)
Leitsatz:
a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.

b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

Beispiel: "Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre."

2. Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote
Urteil des BGH vom 18.10.2006, VIII ZR 52/06 (PDF), Pressemitteilung Nr. 137/07 vom 26.9.2007, Pressemitteilung Nr. 141/06 vom 18.10.2006
Leitsatz:
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

In dieser Entscheidung hat der BGH die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit einer Abgeltungsklausel bei vereinbarter starrer Fristenregelung für die Vornahme von Schönheitsreparaturen auch auf die Mietverträge ausgedehnt, bei denen eine starre Fristenregelung zusammen mit einer Abgeltungsklausel vereinbart wurde und der Mieter vor Ablauf der ersten Frist zur Schönheitsreparatur - hier 2 Jahre - das Mietverhältnis kündigt.

Beispiel: "Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: Nach zwölf Monaten - 20 Prozent; nach 24 Monaten - 40 Prozent; nach 36 Monaten - 60 Prozent; nach 48 Monaten - 80 Prozent." Nach dieser Vertragsklausel müsste ein Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen genau festgelegten Renovierungskostenanteil zahlen, der allein vom Zeitablauf bestimmt wird. Er müsste selbst dann zahlen, wenn es gar keinen Renovierungsbedarf gibt.

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Es steht nur im Mietvertrag, dass eventuelle Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sin, so der Wortlaut. UUnd bezüglich der weiss gestrichenen Wände haben Sie mir nicht geantwortet. Ausserdem möchte die Vermieterin einen Monat vor Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung wegen Mängel kontrollieren. Ist das rechtmäßig?
Experte:  Rechtsanwalt Krüger hat geantwortet vor 5 Jahren.
Laut BGH (VIII ZR 198/10) ist es unzulässig, vom Mieter zu verlangen, die Wohnung Weißgestrichen zu übergeben. Die von Ihnen aufgetragenen Farbtöne dürfen aber nicht zu scheiend sein, müssen also dezent sein.

Der Wortlaut hinsichtlich der Schönheitsreparaturen dürfte wirsam sein. Er enthält keinen starren Fristenplan und auch keine starre Abgeltunsquote. Sie sind also verpflichtet, eventuelle Schönheitsreparaturen durchzuführen, also wenn es notwendig ist. Wann es notwendig ist, ist eine Wertungsfrage.

Die Vermieterin hat das Recht, die Wohnung auf Mängel zu prüfen.