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Schiessl Claudia
Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 15734
Erfahrung:  Zwei Fachanwaltstitel, , 20 Jahre Anwaltserfahrung, Korrespondenzsprachen deutsch und englisch, Vorsitzende des Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
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Schiessl Claudia ist jetzt online.

hallo, ich vermiete garagen auch an "nicht wohnungsmieter". jetzt

Kundenfrage

hallo,
ich vermiete garagen auch an "nicht wohnungsmieter".
jetzt höre ich in einem gespräch beim steuerberater, dass grundsätzlich auf die erhobene miete für die garage auch eine mwst zu erheben ist.
meine frage ist
seit wann gibt es ein solches gesetz
kann ich die mehrwertsteuer aus den vergangenen zeiträumen nachfordern
muß ich gegebenenfalls mit den mietern einen neuen mietvertrag abschließen
wie formuliert man so etwas

lg
peter obermeier
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Nein, das ist falsch!

Als Vermieter sind Sie nach § 4 UstG von der Umsatzsteuer grundsätzlich befreit. Dies gilt sowohl für Mieter die Ihre Garage in Zusammenhang mit einer Wohnung mieten, als auch für gewerbliche Mieter.


Sie haben nach § 9 UstG allerdings die Möglichkeit auf diese gesetzliche Befreiung zu verzichten. In diesem Falle können Sie jedoch nur die Mehrwertsteuer von Ihren Mietern fordern, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Ist dies nicht der Fall so können Sie die Umsatzsteuer weder für die Vergangenheit noch für die Zukunft fordern.

In diesem Falle müssten Sie in der Tat einen neuen Mietvertrag abschließen.

Die Formulierung würde lauten:

"Die Miete für den in § ? beschriebenen Mietgegenstand beträgt monatlich ___________ EUR zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, derzeit 19 %, mithin _________ EUR, insgesamt also _____________EUR. Ändert sich die Höhe der gesetzlichen Mehrwertsteuer, erklären sich die Parteien bereits jetzt mit einer entsprechenden Vertragsänderung einverstanden"


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.



Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

hallo herr ra schiessl,

wir reden hier nur von der getrennten vermietung von wohnraum und garagen. also alle "externen " die privatleute sind und nicht gewerbetreibend und auch keine mieter.

hierauf bitte die antworten auf meine fragen.

mfg

peter obermeier

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Ja, meine Antwort bezieht sich auf Privatleute und Gewerbetreibende.

Sie können natürlich auch von Privatleuten die Mehrwertsteuer wie von mir beschrieben verlangen, wenn Sie dies im Mietvertrag so vereinbart haben beziehungsweise so vereinbaren werden.

Der Nachteil für die privaten Garagenmieter ist jedoch, dass diese die Mehrwertsteuer selbst nicht beim Finanzamt geltend machen können, also auf der Mehrwertsteuer praktisch sitzen bleiben.

Ansonsten gilt meine obige Antwort und mein Formulierungsvorschlag auch für Privatleute die Ihre Garagen mieten.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.



Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Soweit Sie keine weiteren Nachfragen haben, bitte ich höflich meine Antwort zu akzeptieren indem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Erneut posten: Qualität der Antwort.
nach § 4 Nr.12 UStG sind Stellplätze und Garagen etc. eben nicht von der Umsatzsteuer befreit, wenn die Vermietung der Garage separat erfolgt, also keinen einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang darstellt.(gleichzeite Anmietung Wohnung-Garage-steuerfrei, weil wirtschaftliche Einheit. getrennte Anmietung einer Garage unabhängig einer Wohnung-nicht steuerbefreit im Sinne des UStG. für "Privatleute".) ist das so?
Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


ja Sie haben vollkommen Recht.

Der Kollege hat hier offensichtlich diese Vorschrift übersehen.

Hierzu gibt es eine BFH Entscheidung dahingehend, dass dies nur bei einer wirtschaftlichen Einheit möglich ist.


Die Fundstelle:

Fundstelle(n):
BFH/NV 2007 S. 2363 Nr. 12
NWB DokID: TAAAC-60069


Die Begründung in Auszügen:




Das FA bezeichnet als klärungsbedürftig die Rechtsfragen, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen umsatzsteuerlich eine unselbständige Nebenleistung zu einer Gebäudeflächenvermietung oder eine selbständige Leistung darstellt und ob die Begriffsbestimmung der „engen Verbundenheit” durch den EuGH im Urteil Henriksen in Slg. 1989, 2763, UR 1991, 42 in der Auslegung der nationalen Vorschrift des § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG 1999 zur Umsatzsteuerpflicht der Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen bindend oder von den nationalen Gerichten modifizierbar ist.

Diese Fragen sind durch das EuGH-Urteil Henriksen in Slg. 1989, 2763, UR 1991, 42 bereits grundsätzlich geklärt. Der EuGH führte aus, dass Art. 13 Teil B Buchst. b der Sechsten Richtlinie des Rates vom 17. Mai 1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Umsatzsteuern 77/388/EWG ( Richtlinie 77/388/EWG ) dahin auszulegen ist, dass der Begriff „Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen”, der eine Ausnahme von der Steuerbefreiung vorsieht, die in dieser Bestimmung für die Vermietung von Grundstücken vorgesehen ist, die Vermietung aller für das Abstellen von Fahrzeugen bestimmter Flächen einschließlich geschlossener Garagen umfasst. Die Vermietung für das Abstellen von Fahrzeugen bestimmter Flächen kann jedoch dann nicht von der Steuerbefreiung ausgeschlossen werden, wenn sie mit der steuerfreien Vermietung von Grundstücken, die für einen anderen Gebrauch bestimmt sind, eng verbunden ist. Nach Randnr. 16 des EuGH-Urteils Henriksen in Slg. 1989, 2763, UR 1991, 42 ist das dann der Fall, wenn der Platz für das Abstellen von Fahrzeugen und das für einen anderen Gebrauch bestimmte Grundstück Teil ein und desselben Gebäudekomplexes sind und diese beiden Gegenstände von ein und demselben Vermieter an ein und denselben Mieter vermietet werden.

Der BFH hat sich dieser Rechtsprechung angeschlossen (vgl. BFH-Beschluss vom 28. Februar 2006 V B 175/04 , BFH/NV 2006, 1169, und BFH-Urteil vom 30. März 2006 V R 52/05 , BFHE 213, 253, BStBl 2006 II S. 731, unter II. 4.).

Das FA ging in dem angefochtenen Urteil von den Grundsätzen des EuGH-Urteils Henriksen in Slg. 1989, 2763, UR 1991, 42 aus. Es stützte seine Entscheidung u.a. auf die Umstände, dass überwiegend die Büroflächen bereits vermietet waren, bevor es zur Vermietung der Parkflächen kam und dass im Übrigen aus den Verträgen insgesamt ersichtlich war, dass die Mieter der Büros nicht im selben Umfang Parkplätze anmieteten.





Ich hoffe, dass ich Ihnen helfen konnte.


Sehr gerne können Sie weitere Fragen an mich stellen.



Mit freundlichen Grüßen




Rechtsanwältin



Wenn ich Ihre Frage beantwortet habe bitte ich um Akzeptierung


Danke
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo Frau Schiessl,

nachdem das nun geklärt ist möchte ich noch einmal auf meine Ausgangsfragestellung zurückkommen:

 

- die Vertäge ich mit meinen Mietern abgeschlossen habe, sind allesamt, ohne die Umsatzsteuer gesondert auszuweisen, erstellt worden.

- kann man sich die Steuern rückwirkend von seinen Mietern holen

- wie geht man jetzt weiter vor?

denn das ist ja keine Steuerverkürzung sondern Steuerhinterziehunstatbestand.

- muß ich alle Verträge aufkündigen oder eine einvernehmliche Änderung des bestehenden Mietvertrages?

 

mfg

Peter Obermeier

Experte:  Schiessl Claudia hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dankn für Ihren Nachtrag.

Sie müssen sich in dem , was Sie von Ihren Mietern fordern, genau an die Verträge halten, die sie mit diesen geschlossen haben.

Wen diese nicht mit der Auferlegung der Mehrwertsteuer einverstanden sind, müssen Sie von dem von den Mietern entrichteten Betrag die Mehrtwertsteuer abführen.

Diese ist dann inkludiert.

Aufkündigen können Sie die Verträge nur innerhalb der Kündigungsfrist, ein Sonderkündigungsrecht steht Ihnen leider nicht zu.

Sie sollten eine Selbstanzeige beim Finanzamt machen und die Steuern nachbezahlen.

Dann passiert Ihnen nichts, denn Sie sind einem veremeidbaren Rechtsirrtum unterlegen.



Ich würde sehr höflich um Akzeptierung meinre Antwort bitten und stehe Ihnen danach sehr gerne zur Verfügung.


Schiessl Claudia, Rechtsanwältin und Fachanwältin
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