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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19834
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Hallo. Mir wurde nach 7 Jahren Miete ("Hamburger Mietvertrag)"

Kundenfrage

Hallo. Mir wurde nach 7 Jahren Miete ("Hamburger Mietvertrag)" mein Bodenraum gekündigt. Mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten. Der neue Hausbesitzer will den Dachboden als Wohnraum aufbauen. Wir haben keine Kellerräume.
Zudem wurde mir einen Monat zuvor eine Mieterhöhung angekündigt (neuer Mietenspiegel) - von monatlich ca. 60Euro.
Ist das rechtens? Was kann ich dagegen tun?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Zunächst zu der Kündigung des Bodenraumes. Diese ist leider auf der Grundlage des § 573 b BGB zulässig, wenn der neue Hausbesitzer neuen Wohnraum schaffen will, wie er angegeben hat. Leider lässt das Gesetz eine Teilkündigung von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen unter diesen Bedingungen zu.

§ 573 b BGB ordnet insofern an:

Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,
1.
Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2.
den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
Die ausgesprochene Mieterhöhung ist nur unter den Voraussetzungen des § 558 BGB zulässig. Der Vermieter kann danach die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Darüber hinaus muss die Kappungsgrenze beachtet werden: Die Miete darf gemäß § 558 Absatz 3 BGB innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen.

Schließlich gilt die Begründungspflicht: Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen. Er muss dem Mieter erläutern, dass die künftig von ihm verlangte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt. Hierzu kann er - wie in Ihrem Fall - auf den gültigen lokalen Mietspiegel Bezug nehmen.

Liegen hier sämtliche erläuterten Voraussetzungen vor, und übersteigt die neue Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel, dürfte die Mieterhöhung leider rechtens sein. wenn seit 15 Monaten keine Mieterhöhung erfolgt ist.


Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein. Machen Sie bei Unklarheiten gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch. Haben Sie keine Nachfrage, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten. Beachten Sie bitte, dass kostenlose Rechtsberatung nach zwingendem Recht nicht gestattet ist. Sie akzeptieren, indem Sie das grüne Feld „Akzeptieren“ anklicken.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Zunächst zu der Kündigung des Bodenraumes. Diese ist leider auf der Grundlage des § 573 b BGB zulässig, wenn der neue Hausbesitzer neuen Wohnraum schaffen will, wie er angegeben hat. Leider lässt das Gesetz eine Teilkündigung von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen unter diesen Bedingungen zu.

§ 573 b BGB ordnet insofern an:

Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,
1.
Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2.
den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
Die ausgesprochene Mieterhöhung ist nur unter den Voraussetzungen des § 558 BGB zulässig. Der Vermieter kann danach die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Darüber hinaus muss die Kappungsgrenze beachtet werden: Die Miete darf gemäß § 558 Absatz 3 BGB innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen.

Schließlich gilt die Begründungspflicht: Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen. Er muss dem Mieter erläutern, dass die künftig von ihm verlangte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt. Hierzu kann er - wie in Ihrem Fall - auf den gültigen lokalen Mietspiegel Bezug nehmen.

Liegen hier sämtliche erläuterten Voraussetzungen vor, und übersteigt die neue Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel, dürfte die Mieterhöhung leider rechtens sein. wenn seit 15 Monaten keine Mieterhöhung erfolgt ist.


Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein. Machen Sie bei Unklarheiten gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch. Haben Sie keine Nachfrage, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten. Beachten Sie bitte, dass kostenlose Rechtsberatung nach zwingendem Recht nicht gestattet ist. Sie akzeptieren, indem Sie das grüne Feld „Akzeptieren“ anklicken.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Haben Sie hierzu noch eine Nachfrage? Ist das nicht der Fall, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich darf an die Akzeptierung der Ihnen erteilten Rechtsauskunft erinnern.

JA ist kein Forum. Die Erbringung kostenloser Rechtsberatung ist gesetzlich nicht erlaubt.

Bestehen Verständnisschwierigkeiten, oder sind aus Ihrer Sicht Punkte offen geblieben, fragen Sie bitte nach.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwal
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ich hoffe, Ihnen behilflich gewesen zu sein. Machen Sie bei Unklarheiten gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch. Haben Sie keine Nachfrage, darf ich höflichst um Akzeptierung bitten. Beachten Sie bitte, dass kostenlose Rechtsberatung nach zwingendem Recht nicht gestattet ist. Sie akzeptieren, indem Sie das grüne Feld „Akzeptieren“ anklicken.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Hallo!

Ich hatte Nachfragen gestellt, aber die erscheinen hier nicht und ich habe auch keine Antwort darauf erhalten...
Hier nochmal meine Gegenfragen:
Die Mieterhöhung und die Kündigung des Bodenraums scheinen für sich genommen also rechtlich i.O. zu sein. Aber ist die Tatsache, dass ich mehr Miete für weniger "Wohn"-Raum zahlen soll, nicht Grund genug Einspruch erheben zu können? Gibt es nicht soetwas wie Gewohnheitsrecht für die Nutzung des Bodenraums? Ohne eine Abstellmöglichkeit hätte ich die Wohnung damals ja vermutlich gar nicht gemietet...

Zudem scheint mir die Kündigungsfrist falsch zu sein. Im Mietvertrag (Standard-"Hamburger Mietvertrag" §2.1) steht, dass ich ab 5 Jahren Miete eine Kündigungsfrist von 6 Monaten habe. Ab 8 Jahren von 9 Monaten. Ich wohne nun 7 Jahre hier - also müsste mir doch die Kündigungsfrist von 6 Monaten zu stehen. Eine spezielle Kündigungsfrist für den Bodenraum wird nicht beschrieben. Nur diese allgemeine Kündigungsfrist für die Wohnung. Dementsprechend müsste diese Kündigungsfrist doch auch für meinen Bodenraum gelten, oder? Das würde mir zumindest einen Aufschub bringen. Müsste ich einen solchen Einspruch gegen die Kündigungsfrist bzw. die Bitte um Korrektur in einem bestimmten Zeitraum einlegen/-reichen? Die Kündigung habe ich am 15.12.2011 bekommen - mit Frist zum 31.03.2012.
Ich hoffe, nun kommen meine Gegenfragen bei ihnen an und ich erhalte eine Antwort von ihnen. Dann werde ich gerne auf "Akzeptieren" klicken.

Viele Grüße,
D.K.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Ihre Nachfrage ist hier leider (vermutlich aufgrund technischer Probleme) nicht erschienen.

Auf ein Gewohnheitsrecht können Sie sich leider hinsichtlich des Bodenraumes nicht berufen, denn grundsätzlich gelten solche Räume als Nebenräume und nicht als Wohnräume, weshalb diese Nebenräume auch unter den Voraussetzungen des § 573 b BGB teilgekündigt werden können.

Dennoch steht Ihnen selbstverständlich ein gesetzliches Recht zu, entsprechend weniger Miete zahlen zu müssen. Dies ergibt sich für Sie aus § 573 b Absatz 4 BGB, wonach der Mieter eine angemessene Senkung der Miete verlangen kann:

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573b.html

Der § 573 b BGB enthält auch eine besondere Regelung zur Kündigungsfrist in Absatz 2:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Ist Ihnen die Kündigung daher am 15.12.2011 zugegangen, so wird sie zum 31.03.2012 wirksam. Die verlängerten Kündigungsfrsiten des § 573 c BGB gelten leider wiederum nur für Wohnräume. Die Kündigungsfrist ist daher leider korrekt berechnet. Sie können aber selbstverständlich mit dem Vermieter notfalls eine Verlängerung vereinbaren.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt


Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen dank für ihre Antwort. Jetzt hat es geklappt.
Und das klingt ja auch schon aussichtsreicher.
Könnten sie mir eine Formulierung schreiben, wie ich dem Vermieter gegenüber argumentieren kann, um eine Mietsenkung zu fordern/erreichen!? Und wie hoch könnte eine solche Mietsenkung sein?
Einen eventuellen Aufschub der Räumung meines Bodenraums kann ich dann ja - je nach geplantem Beginn des Ausbaus - erfragen.
Vielen Dank & Grüße,
D.K.
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sie können etwa wie folgt formulieren:

"Unter Bezugnahme auf Ihre mit Wirkung zum 31.03.2012 ausgesprochene Teilkündigung des Bodenraumes verlange ich auf der Grundlage des § 573 b Absatz 4 BGB eine angemessene Senkung der Miete. Diese sollte insbesondere berücksichtigen, dass ich den Bodenraum bereits seit langen Jahren nutze und als Folge der Teilkündigung erhebliche Einschränkungen hinzunehmen habe. Ihren Vorschlägen hinsichtlich einer angemessenen Mietsenkung sehe ich gerne zeitnah entgegen."

Sie sollten sich bezüglich der Höhe zunächst besser nicht konkret festlegen, sondern den ersten Schritt hier Ihrem Vermieter überlassen. Fällt die Mietsenkung aus Ihrer Sicht nämlcih zu niedrig aus, haben Sie Verhandlungsspielraum und können dann eine etwas deutlichere Senkung verlangen.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sie können etwa wie folgt formulieren:

"Unter Bezugnahme auf Ihre mit Wirkung zum 31.03.2012 ausgesprochene Teilkündigung des Bodenraumes verlange ich auf der Grundlage des § 573 b Absatz 4 BGB eine angemessene Senkung der Miete. Diese sollte insbesondere berücksichtigen, dass ich den Bodenraum bereits seit langen Jahren nutze und als Folge der Teilkündigung erhebliche Einschränkungen hinzunehmen habe. Ihren Vorschlägen hinsichtlich einer angemessenen Mietsenkung sehe ich gerne zeitnah entgegen."

Sie sollten sich bezüglich der Höhe zunächst besser nicht konkret festlegen, sondern den ersten Schritt hier Ihrem Vermieter überlassen. Fällt die Mietsenkung aus Ihrer Sicht nämlcih zu niedrig aus, haben Sie Verhandlungsspielraum und können dann eine etwas deutlichere Senkung verlangen.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
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