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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
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Danjel Newerla ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, ein neuer Wohnungsmietvertrag

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren,
ein neuer Wohnungsmietvertrag enthält unter "Wertsicherung" die Formulierung:"Der Vermieter ist berechtigt, die Netto-Miete nach Maßgabe des §557 b BGB durch schriftliche Erklärung an die eingetretene Änderung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlchten Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in Deutschland (Basis2005 = 100) anzupassen."
Bei der Unterschrift dazu ist mir nicht wohl. Fragen:
- Müßte die Basis von 100 nicht der derzeitige Wert von bereits 111 sein?
- Könnte ich als Mieter auch die Miete senken, wenn der Index einmal fallen sollte?
- Gibt es eine andere, für beide Seiten bessere, eindeutigere Formulierung?
Mit freundlichen Grüßen
Horst Schäper
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Herr Schäper,



vielen Dank für Ihre Anfrage .

Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:







Hierbei handelt es sich um eine ganz normale gesetzliche so genannte Indexmiete.

 

Dieses ist durchaus zulässig und auch nicht unüblich, was zeigt, dass der Gesetzgeber sich bereits vor langer Zeit entschieden hat, die Indexmiete im bürgerlichen Gesetzbuch (insbesondere in der von Ihnen genannten Vorschrift) aufzunehmen.

 

Vor diesem Hintergrund möchte ich gerne zu den von ihnen aufgeworfenen Fragen wie folgt Stellung nehmen:

 

1. Müßte die Basis von 100 nicht der derzeitige Wert von bereits 111 sein?

 

Der entsprechende Lebenshaltungskostenindex wird jedes Jahr vom statistischen Bundesamt neu herausgegeben.

 

Auch ich würde Ihnen empfehlen als Basis von 100 den aktuellen Wert aufzunehmen, da dieses am sinnvollsten und interessengerechtes wäre.

Im Rahmen der Vertragsfreiheit kann selbstverständlich auch die Vereinbarung so stehen bleiben, ich würde ihnen aber empfehlen, den aktuellen Ausgangsstand zu nehmen.

Hierüber sollten sie mit dem Vermieter noch einmal sprechen.

 


2.Könnte ich als Mieter auch die Miete senken, wenn der Index einmal fallen sollte?

 

Obwohl dieses in der Praxis relativ ungewöhnlich wäre beziehungsweise selten vorkommt, könnten sie logischerweise bei sinkendem Index auch auf eine Senkung der Miete bestehen.

 

Dafür ist eine solche Anpassungsklausel ja auch dar. Eine solche Anpassungsklausel im Rahmen einer Indexmiete ist nämlich nicht nur dafür da, um zu Gunsten des Vermieters die Miete zu verteuern, sondern insbesondere um die Miete an die tatsächlichen Lebensverhältnisse anzupassen.

 


3.Gibt es eine andere, für beide Seiten bessere, eindeutigere Formulierung?

 

Eine eindeutigere Formulierung gibt es meines Erachtens nicht,es sollte aber wie bereits oben beschrieben der aktuelle Index als Basis angegeben werden.

 

Es sollte hier aber überlegt werden, ob überhaupt eine Indexmiete gewollt ist. Zu denken wäre auch an eine normale starre Mieter oder an einer Staffelmiete.

 

Dieses ist aber letztendlich Vertragsfreiheit und müsste zwischen ihnen und dem Vermieter ausgehandelt werden.







Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.



Sofern Sie mit meiner Antwort zufrieden sind möchte ich Sie höflich bitten meine Antwort gemäß den allgemeinen Geschäftsbedingungen dieser Plattform zu akzeptieren.



Sie akzeptieren meine Antwort, indem Sie unter meiner Antwort einmal auf das grüne Feld „akzeptieren“ klicken.



Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag!



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt






Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Mir ist unwohl, wenn ich die bisherige Formulierung "Basis 2005 = 100" beibehalten soll. Das hieße doch in der Praxis, daß die Miete nach Ablauf eines Jahres bereits um mindestens 11% (Index 2010)erhöht werden könnte, oder?
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

Derzeit ist das Basisjahr 2005 und der Wert wird hierfür als 100 angegeben. Dementsprechend brauchen Sie bei dieser Formulierung eigentlich kein schlechtes Gefühl haben.

Dieses ist also grundsätzlich also weder unzulässig noch schädlich.

Gegebenenfalls sollte aber noch deutlicher hervorgehoben werden, das ab Änderung des neuen Lebenshaltungskostenindex sofort der aktuelle Lebenshaltungskostenindex gilt.


Ich hoffe ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagabend und alles Gute!

Bitte seien Sie auch so nett und akzeptieren sie noch kurz meine Antwort.

Sofern sie noch Verständnisfragen haben dürfen sie natürlich gerne nachfragen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sie haben meine letzte Frage nicht klar, sondern eher "juristisch" ("kann sein, kann aber auch nicht sein")beantwortet. Noch einmal: Könnte der Vermieter unter Beibehaltung der Formel "Basis 2005 = 100" theoretisch die Miete um 11% erhöhen,und das rechtlich einwandfrei, ja oder nein?
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

Entschuldigen Sie bitte meine etwas zu juristische Ausdrucksweise.

Ich möchte Ihnen gerne konkreter und verständlichee antworten:

Nein, der Vermieter kann unter Beibehaltung dieser Formel die Miete nicht ohne Weiteres um 11 % erhöhen (wie bereits gesagt könnte so etwas sicherheitshalber nochmal sozusagen zur Klarstellung mit in den Mietvertrag hinein geschrieben werden).

Eine Erhöhung um 11% unter Berufung auf diese Indexklausel wäre nur dann möglich, wenn der Lebenshaltungsindex von einem Jahr (also von dem Jahr des Vertragsschlusses) zum nächsten Jahr um 11% steigen würde.

Sofern man die Vergangenheit betrachtet ist dieses aber so gut wie ausgeschlossen.




Ich hoffe ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagabend und alles Gute!

Bitte seien Sie auch so nett und akzeptieren sie noch kurz meine Antwort.

Sofern sie noch Verständnisfragen haben dürfen sie natürlich gerne nachfragen.




Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt




Danjel Newerla und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Zu Ihrer Orientierung: Es gibt eine eindeutig klarere Formulierung, nämlich die des Deutschen Mieterbundes. Dort nachzulesen!
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

Gegebenenfalls könnten Sie mir diese Formulierung bitte mitteilen,damit ich hierzu Stellung nehmen kann.

Seit ca. 2002 wird vermehrt auch dazu geraten, eine sog- Prozentklausel zu verwenden, da die Berechnung der neue Mieter in Bezug auf eine prozentuale Steigerung einfacher ist, als es bei dem sog. Punktsystem der Fall ist.

Nachfolgend habe ich Ihnen einen Link zu einer sinnvollen Indexklausel nach dem Prozentsystem beigefügt:

http://www.indexcontrol.com/?page_id=172




Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Newerla,
genau diese Formulierungsvorschläge, und eben auch andere, z.B. vom Mieterbund (dort nachzulesen!), hatte ich bereits vor der Ratschlagsuche bei Ihnen im Internet gefunden.
Meine, gar nicht so neue, Erkenntnis frei nach Goethe:
Da steh ich nun ich armer Tor
und bin so klug als wie zuvor.
Der Unterschied ist nur der eine,
daß 60 Euro nicht mehr meine.
Mein Fazit nun aus der Geschicht:
Bei Fragen frag Juristen nicht!
Grüße aus München
Horst Schäper
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank XXXXX XXXXX Nachtrag.Die von Ihnen genannte Klausel mit der Punktebasis orientiert sich an dem Referenzindex , der aktuell von 2005 als Basis genommen wird.Wie bereits gesagt ist diese Klausel zwar nicht grundlegend bedenklich,es kann aber in der Zukunft zu Umrechnungsschwierigkeiten kommen,so dass die Prozentregelung vorzuziehen ist.Bitte schlagen Sie diese Klausel aus den eben genannten Gründen dem Vermieter vor.Mit freundlichem Gruß von der NordseeküsteDanjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

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