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troesemeier
troesemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16814
Erfahrung:  seit 1995 als selbständiger Rechtsanwalt tätig.
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troesemeier ist jetzt online.

hallo meine freundin und ich haben im august 2011 einen mietvertrag

Kundenfrage

hallo
meine freundin und ich haben im august 2011 einen mietvertrag für ein haus im saarland unterschrieben, das zum november diesen jahres bezogen werden sollte. wir sind im moment wohnhaft in niedersachsen und der umzug sollte stattfinden da ich soldat bin und seit sommer 2011 im saarland stationiert bin.
im mietvertrag gibt es eine klausel wo mieter und vermieter für 21 monate auf eine ordentliche kündigung verzichten und nach den 21 monaten eine 3 monatige kündigungsfrist eintritt.

wir haben einen makler beauftragt uns ein haus im saarland zu suchen (suchanfrage telefonisch, schriftlich kein maklervertrag, aber zeugen für die geführten telefonate, provision gezahlt am tag der mietvertragsunterzeichnung) das zu wohn und gewerblichen zwecken genutzt werden kann. wir haben ein haus im internet gefunden und darauf den makler angerufen. der makler sagte uns das haus aus dem internet sei nicht zur gewerblichen nutzung und bot uns daraufhin das haus an was wir jetzt gemietet haben. die gewerbliche nutzung sollte ein kleingewerbe sein. der makler hat uns das besagte objekt besorgt und wir habe dann ein wohnraummietvertrag unterschrieben. vermieter und makler wußten aber das es in einem zimmer gewerbliche nutzung geben sollte, ziel der gewerblichen nutzung wäre ein nebenberufliches nagelstudio/kosmetik meine freundin gewesen, ebenfalls bekannt gewesen. am tag der wohnungsübergabe ging es in einem gespräch um das besagte kleingewerbe und die vermieter fielen aus allen wolken wie wir sowas in ihrem haus vorhaben könnten und das es von ihrer seite verboten ist dort sowas durchzuführen, mit den worten davon wussten sie nicht und die abnutzung am haus wäre viel zu groß ausserdem dachten sie es ginge um ein büro oder ähnliches. daraufhin mussten wir unterschreiben das es nur zu mietzwecken genutzt werden darf. ich rief dann im beisein der vermieter und meiner freundin unseren makler an und konfrontierte ihn mit dem problem und aussage von ihm war "da gibt es kein problem das sei weiterhin möglich mit dem kleingewerbe und er würde am darauf folgendem tag mit den vermietern verbindung aufnehmen und das klären." von unsere seite wurde aber nie verheimlicht und immer offen über das kleingewerbe gesprochen.
der mietvertrag läuft jetzt, wir zahlen miete für zwei wohnungen (unsere wohnung in niedersachsen wo wir nicht ausgezogen sind und das haus im saarland wo wir nicht eingezogen sind), wir sind bisher nicht eingezogen und wollen dieses auch nicht mehr...
meine frage jetzt wie kann man den mietvertrag jetzt mit dieser vorgeschichte kündigen und sich die entstandenen kosten wie provision 1880€, miete 1xnov 870€ und kaution 1580€ wieder zurück holen, oder zumindestens das mietverhältnis lösen unde weiteren schaden für uns vermeiden.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

vorliegend stellt sich die Frage, ob es für die teilweise gerwerbliche Nutzung überhaupt der Erlaubnis des Vermieters bedarf.

Regelt ein Wohnraummietvertrag zur gewerblichen Teilnutzung nichts, ist nach der Rechtsprechung nur eine solche gewerbliche oder sonstige berufliche Teilnutzung der Mietswohnung ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt, bei der keine Schädigung der Wohnung oder der Zugänge und keine unzumutbare Belästigung der Mitmieter zu befürchten ist (vgl. LG Hamburg WuM 92, 241, LG Stuttgart 92, 250).

Unter Berücksichtigung dieser Rechtslage könnte man also durchaus auch am Vertrag festhalten.

Andernfalls dürfte es schwierig werden, aus dem Vertrag herauszukommen. Der Vertrag ist grundsätzlich bindend. Die Klausel über den Ausschluss des rechts auf ordentliche Kündigung ist leider auch nicht zu monieren. Der BGH hält dies für zulässig, wenn der Zeitraum von 4 Jahren nicht überschritten wird.

Lediglich, wenn Ihnen der Vermieter ausdrücklich verbietet, eine teilgewerbliche Nutzung vorzunehmen, obwohl Sie diese ausdrücklich und nachweislich vor Vertragsabschluss avisiert hatten, bestünde ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Ich würde es unter den gegebenen Voraussetzungen auch für gerechtfertig halten, die Provision vom Makler zurückzuverlangen, da er sich treuwidrig verhalten hat. Insofern bestünde dann ein Schadensersatzanspruch.

Die Kaution erhalten Sie nach Beendigung des Mietvertrages ohnehin zurück.


Bitte fragen Sie nach, wenn weiterer Klärungsbedarf besteht.





Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

der vermieter hat uns am tag der wohnungsübergabe ausdrücklich untersagt das wir dies teilgewerblich nutzen dürfen, worauf wir unterschreiben mussten das es nur zu mietzwecken genutzt werden darf.

Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

maßgebend ist, was im Mietvertrag steht. Ist dort eine teilgewerbliche Nutzung nicht untersagt, darf diese im oben angeführten Rahmen ausgeübt werden.

Eine mündliches Verbot dürfte auch in Ansehung der Schriftlichkeit des geschlossenen Vertrages unwirksam, dies gilt insbesondere dann, wenn der Vertrag eine Schriftformklausel enthält, was meist der Fall ist.

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

um alles nochmal zu verdeutlichen

 

im mietvertrag steht nicht ausdrücklich das verbot der nutzung.

wir mussten im wohnungsübergabeprotokoll einen handschriftlichen vermerk des vermieters - wortwörtlich - das mietobjekt darf nur zu mietzwecken genutzt werden, unterschreiben

 

desweiteren ist die klausel mit dem verzicht auf ordentliche kündigung, in einem vom vermieter vorgefertigten und selber erstellten schriftstück, als anhang zum mietvertrag gewesen, was mit einer seperaten unterschrift von beiden seiten bestätigt wurde.

Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

die teilgewerbliche Nutzung (Kosmetik/Nagelstudio) ist in Ansehung der zitierten Entscheidung vom Mietzweck gedeckt. Insofern ist die handschriftliche Ergänzung des Vertrages unschädlich.

Die Zusatzvereinbarung wegen des Kündigungsausschlusses ist leider wirksam.


Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 5 Jahren.
Haben Sie Nachfragen oder besteht weiterer Klärungsbedarf ?

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