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raschwerin
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16947
Erfahrung:  Rechtsanwalt
27582713
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raschwerin ist jetzt online.

Nach langem Suchen bin ich mit meiner Freundin vor drei Monaten

Kundenfrage

Nach langem Suchen bin ich mit meiner Freundin vor drei Monaten endlich in eine schöne Wohnung gezogen. Der Mietvertrag enthält eine Befristung auf 1 Jahr (deren Unzulässigkeit uns bekannt ist) und dazu unsere ausdrückliche Zustimmung, dass wir nach einem Verkauf bei einer Kündigung aus Eigenbedarf fristgerecht ausziehen werden. Soweit wir wissen, ist auch dieser Widerspruchsverzicht eine unwirksame Klausel. (Falls nicht, bitte um Klarstellung)

Jedenfalls haben wir bei Abschluss des Mietvertrages unser langfristiges Interesse bekundet und wurden von der Vermieterin dahingehend beruhigt, dass die Befristung bei ihr in allen Mietverträgen stünde und selbstverständlich verlängert wird, "wenn man sich gut versteht". (Sie wohnt im Erdgeschoss des Mehrparteienhauses.)

Genau drei Monate nach unserem Einzug teilte uns die Vermieterin nun per Email vage mit, dass sie überlegt, die Wohnung wegen eines Liquiditätsengpasses zu verkaufen. Nur einen Tag später (!) meldet sich ein Makler bei uns und kündigt die Besichtigung durch einen Interessenten an, der die Wohnung selbst bewohnen möchte. Sprich uns steht eine Eigenbedarfskündigung ins Haus.

In der besagten Mail begründet die Vermieterin ihren Wunsch auch damit, dass die Wohnungen im Haus ja "schon immer als Eigentumswohnungen konzipiert" gewesen wären. Das war für uns völlig neu, denn sie machte den Eindruck, als gehöre ihr das ganze Haus. Er jetzt erfuhren wir, dass von den sechs Wohnungen im Haus bereits zwei verkauft wurden. Unnötig zu sagen, dass sie uns von ihren Verkaufsabsichten bei Abschluss des Mietvertrages nichts gesagt hat. Nach eigenem schriftlichem Bekunden ist ihr der Gedanke XXXXX XXXXX vor kurzem gekommen.

Weitere Fakten: Wir sind beide berufstätig. Meine Freundin habilitiert gerade. Ich selbst habe eine chronische Erkrankung mit starker gesundheitlicher Beeinträchtigung (Borreliose).

Neben den üblichen hohen Umzugskosten mussten wir mit Wissen der Vermieterin für die EBK 1.500 € Abstand zahlen. Und wir haben auf Betreiben der (hier sehr parteiischen) Vermieterin die Wohnung von den Vormietern unrenoviert übernehmen müssen. Solches Gebaren ist angesichts des hoch angespannten Wohnungsmarktes in Jena durchaus üblich.

Vergleichbarer Wohnraum wie dieser (6 km von Jena entfernt, idyllische Umgebung, Balkon, gute Wohnungsqualität, Fernblick, hell, grün, ruhig, Miete nicht über ortsüblichem Niveau) ist in Jena extrem selten. Wir haben über ein Jahr lang gesucht.

Unsere bange Frage ist nun, ob wir uns mit Erfolg gegen die erwartbare Kündigung wegen Eigenbedarf wehren können. Und wenn ja, auf welcher Basis.

Ist unser Verzicht auf Widerspruch aus dem Mietvertrag gültig oder ungültig? Und wenn gültig, schützt uns "wenigstens" die eigentlich unzulässige Befristung auf ein Jahr, wenn wir deutlich gemacht haben, dass wir um die Unzulässigkeit wissen?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hsvrechtsanwaelte hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank XXXXX XXXXX Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Zunächst müsste einmal eine formgerechte und wirksame Eigenbedarfskündigung her, was schon nicht ganz einfach zu begründen ist, insbesondere der Eigenbedarfsgrund nicht einfach vorgeschoben sein darf.

§ 574 BGB - Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung - bestimmt:

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von - unbeachtlichen - bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt.

Diese Hürden sind einigermaßen hoch.

Den Mieter trifft eine Obliegenheit zur Ersatzwohnraumbeschaffung. Er genügt dieser Obliegenheit nur, wenn er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren, also auch mit finanziellen Aufwendungen verbundenen Schritte unternimmt, wobei es notfalls erforderlich ist, mehrere Zeitungsinserate aufzugeben oder einen Makler einzuschalten.

Krankheiten können ebenfalls zum Härtegrund führen und stellen auch bei Vorliegen von Ersatzwohnraum einen Härtegrund dar, wenn die Gefahr von Gesundheitsbeeinträchtigungen durch den Umzug besteht.

Auch diese Hürde ist nicht zu unterschätzen.

Dieses müsste genau geprüft werden, was leider eine kostengünstige Erstberatung nicht leisten kann.

Befristung und Widerspruchsverzicht sind auch jedenfalls nach meiner ersten Ansicht unwirksam, was einen gewissen Schutz bedeutet.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank XXXXX XXXXX für Ihre Akzeptanz meiner Antwort; Rechtsrat darf hier nur gegen eine Vergütung erfolgen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Hallo Herr Hesterberg,

Ihre Antwort enthält leider nichts, was ich nicht bereits dem Internet entnommen habe.

So sind Sie bspw. nicht eingegangen auf die zeitliche Nähe der erwartbaren Eigenbedarfsklage zu unserem Einzug. Im Netz habe ich folgendes dazu gefunden: "Die Rechtsprechung beurteilt Eigenbedarfskündigungen nach relativ kurzer Mietdauer in der Regel als treuwidrig und damit unwirksam, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages bereits vorhanden oder absehbar war." Im dazugehörigen Beispiel ist von 3 Jahren nach Einzug die Rede. Die Frage ist nun, ob uns die Vermieterin über den absehbaren Eigenbedarf (der durch einen Verkauf ja mit hoher Wahrscheinlichkeit entsteht) hätte aufklären müssen. Und ob hierfür egal, ob dieser durch einen Verkauf entsteht oder durch sie selbst. Die Wohnung stand wohl auch vor unserem Einzug schon mal zum Verkauf, was wir nicht wissen konnten.

Nicht eingangen sind Sie auch auf die Frage des gerade 3 Monate zurückliegenden Küchenankaufs, ohne den wir nicht hätten einziehen können. Spielt der eine Rolle? Diese Küche wird von den neuen Eigentümern sicherlich nicht übernommen, so dass sie nahezu wertlos wird.

Die Antwort: "Befristung und Widerspruchsverzicht sind auch jedenfalls nach meiner ersten Ansicht unwirksam..." ist mir zu ungewiss. Ich hatte ja geschrieben, dass ich als Laie nach langer Recherche von ihrer Unwirksamkeit ausgehe. Mit meiner Anfrage über dieses Forum wollte ich die verlässliche Aussage eines Experten.

Auch vermisse ich ein Eingehen auf die Habilitation. Im Gesetz und im Netz findet man stets nur den Hinweis auf den Studenten, der sein Examen macht. Was ist mit einer Habil?

Und zu guter Letzt finde ich diese Frage extrem wichtig, da es dazu unterschiedliche Aussagen im Netz gibt: Schützt uns die eigentlich unzulässige Befristung "wenigstens" für ein Jahr, wenn klar ist, dass wir um die Unzulässigkeit wissen? Oder ist die Klausel generell unwirksam, so dass die Eigenbedarfsklage auch direkt nach einem Verkauf erfolgen könnte?

Wenn diese Fragen zu weit gehen, dann habe ich dieses Forum leider falsch verstanden, denn alles andere, findet man in den einschlägigen Portalen im Netz.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Erneut posten: Ungenaue Antwort.
Die Antwort enthielt leider nichts, was ich nicht bereits dem Internet entnommen habe. Ich habe die spezifischen Fragen in meiner Nachfrage wiederholt.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Der Kollege hat soweit korrekt ausgeführt.

Haben Sie noch konkrete Nachfragen?

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Hallo Herr Schwerin,

ja, ich habe noch konkrete Nachfragen, da Herr Hesterberg nur die mir bekannte Gesetzeslage wiederholt hat.

So ist er bspw. nicht eingegangen auf die zeitliche Nähe der erwartbaren Eigenbedarfsklage zu unserem Einzug. Im Netz habe ich folgendes dazu gefunden: "Die Rechtsprechung beurteilt Eigenbedarfskündigungen nach relativ kurzer Mietdauer in der Regel als treuwidrig und damit unwirksam, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages bereits vorhanden oder absehbar war." Im dazugehörigen Beispiel ist von 3 Jahren nach Einzug die Rede. Die Frage ist nun, ob uns die Vermieterin über den absehbaren Eigenbedarf (der durch einen Verkauf ja mit hoher Wahrscheinlichkeit entsteht) hätte aufklären müssen. Und ob hierfür egal, ob dieser durch einen Verkauf entsteht oder durch sie selbst. Die Wohnung stand wohl auch vor unserem Einzug schon mal zum Verkauf, was wir nicht wissen konnten.

Nicht eingangen ist er auch auf die Frage des gerade 3 Monate zurückliegenden Küchenankaufs, ohne den wir nicht hätten einziehen können. Spielt der eine Rolle? Diese Küche wird von den neuen Eigentümern sicherlich nicht übernommen, so dass sie nahezu wertlos wird.

Die Antwort: "Befristung und Widerspruchsverzicht sind auch jedenfalls nach meiner ersten Ansicht unwirksam..." ist mir zu ungewiss. Ich hatte ja geschrieben, dass ich als Laie nach langer Recherche von ihrer Unwirksamkeit ausgehe. Mit meiner Anfrage über dieses Forum wollte ich die verlässliche Aussage eines Experten.

Auch vermisse ich ein Eingehen auf die Habilitation. Im Gesetz und im Netz findet man stets nur den Hinweis auf den Studenten, der sein Examen macht. Was ist mit einer Habil?

Und zu guter Letzt finde ich diese Frage extrem wichtig, da es dazu unterschiedliche Aussagen im Netz gibt: Schützt uns die eigentlich unzulässige Befristung "wenigstens" für ein Jahr, wenn klar ist, dass wir um die Unzulässigkeit wissen? Oder ist die Klausel generell unwirksam, so dass die Eigenbedarfsklage auch direkt nach einem Verkauf erfolgen könnte?

Wenn diese Fragen zu weit gehen, dann habe ich dieses Forum leider falsch verstanden, denn alles andere, findet man in den einschlägigen Portalen im Netz.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.
So ist er bspw. nicht eingegangen auf die zeitliche Nähe der erwartbaren Eigenbedarfsklage zu unserem Einzug. Im Netz habe ich folgendes dazu gefunden: "Die Rechtsprechung beurteilt Eigenbedarfskündigungen nach relativ kurzer Mietdauer in der Regel als treuwidrig und damit unwirksam, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages bereits vorhanden oder absehbar war." Im dazugehörigen Beispiel ist von 3 Jahren nach Einzug die Rede. Die Frage ist nun, ob uns die Vermieterin über den absehbaren Eigenbedarf (der durch einen Verkauf ja mit hoher Wahrscheinlichkeit entsteht) hätte aufklären müssen. Und ob hierfür egal, ob dieser durch einen Verkauf entsteht oder durch sie selbst. Die Wohnung stand wohl auch vor unserem Einzug schon mal zum Verkauf, was wir nicht wissen konnten.

- Die Vermieterin hätte Sie in der Tat aufklären müssen.

Nicht eingangen ist er auch auf die Frage des gerade 3 Monate zurückliegenden Küchenankaufs, ohne den wir nicht hätten einziehen können. Spielt der eine Rolle? Diese Küche wird von den neuen Eigentümern sicherlich nicht übernommen, so dass sie nahezu wertlos wird.

- Auch dies würde dann im gesamten Schadensersatzaspekt erfasst und muss von der Vermieterin übernommen oder erstattet werden.

Die Antwort: "Befristung und Widerspruchsverzicht sind auch jedenfalls nach meiner ersten Ansicht unwirksam..." ist mir zu ungewiss. Ich hatte ja geschrieben, dass ich als Laie nach langer Recherche von ihrer Unwirksamkeit ausgehe. Mit meiner Anfrage über dieses Forum wollte ich die verlässliche Aussage eines Experten.

- Ob die Befristung unwirksam ist, kann aber ohne Einsicht in den Mietvertrag nicht bewertet werden.

Auch vermisse ich ein Eingehen auf die Habilitation. Im Gesetz und im Netz findet man stets nur den Hinweis auf den Studenten, der sein Examen macht. Was ist mit einer Habil?

- Ihr gesundheitlicher Zustand und die Habil der Freundin können zu einer unbilligen Härte führen.

Und zu guter Letzt finde ich diese Frage extrem wichtig, da es dazu unterschiedliche Aussagen im Netz gibt: Schützt uns die eigentlich unzulässige Befristung "wenigstens" für ein Jahr, wenn klar ist, dass wir um die Unzulässigkeit wissen? Oder ist die Klausel generell unwirksam, so dass die Eigenbedarfsklage auch direkt nach einem Verkauf erfolgen könnte?

- Wie gesagt, müsste man dies mal prüfen. Wir können uns auch gern mal zusammensetzen. Ich sitze in Jena.

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Hallo Herr Schwerin,

vielen Dank für die hilfreiche Antwort. Ich komme spätestens im Falle der Klage zu Ihnen. Eine kleine Nachfrage habe ich zuvor noch zum Widerspruchsrecht. Hier sagt der Mietvertrag, für den Fall, dass wir unser Vorkaufsrecht nicht ausüben:

"erklären sie sich ausdrücklich hiermit einverstanden, den Verkauf nicht zu behindern ... sowie bei Eigenbedarf der künftigen Eigentümer die Wohnung fristgerecht zu räumen."

Das ist meines Erachtens nicht wirksam. Stimmt das?

PS: Der Passus zur Befristung im Mietvertrag lautet: "Das Mietverhältnis beginnt am 1.8.11 zunächst für 1 Jahr." Damit ist er meines Wissens nach wirklich unwirksam.

Vielen Dank.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Die Befristung ist dann unwirksam.

Da das Vorkaufsrecht schon im Gesetz geregelt ist, kann es nicht im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Verzeihen Sie bitte, aber es geht nicht um das Vorkaufsrecht, sondern um den Passus des ausgeschlossenen Widerspruchs gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf:

"erklären sie sich ausdrücklich hiermit einverstanden, den Verkauf nicht zu behindern ... sowie bei Eigenbedarf der künftigen Eigentümer die Wohnung fristgerecht zu räumen."

Ist dieser wirksam oder nicht?
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ja, stimmt.

Auch eine solche Regelung ist unwirksam, da es den Mieter unangemessen benachteiligt.
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16947
Erfahrung: Rechtsanwalt
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