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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 26595
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Guten Morgen, ich habe eine Frage zur Wohnfl chenberechnung

Kundenfrage

Guten Morgen,

ich habe eine Frage zur Wohnflächenberechnung einer Dachwohnung.
Vor 5 Jahren bin ich in eine Dachwohnung gezogen (Erstbezug), Wohnfläche lt. Mitvertrag 69,7 qm.
Aufgrund eines Mieterhöhungsverlangens habe ich nun zufällig festgestellt, dass seit Mietbeginn die gesamte Wohnfläche mit 100 % berechnet wurde, obwohl ca. 36 qm nur mit 50 % hätten berechnet werden dürfen (Dachschrägen).

Meine Frage: Bin ich berechtigt, die überzahlten Mietzahlungen von meinem Vermieter zurück zu fordern.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Ja, da die Abweichung der Wohnfläche mehr als 10% beträgt dürfen Sie nach der Ansicht des BGH (BGH Urteil vom 24.03.2004) die zuviel gezahlte Miete grundsätzlich wieder zurückverlangen.

Im Einzelnen:

Die Minderung bemisst sich nach der prozentualen Flächenabweichung. Die oben genannte Wesentlichkeitsgrenze von 10 % wird dabei nicht herausgerechnet. Liegt also die Abweichung über 10 %, geht sie vollständig in die Berechnung der Mietminderung ein.

 

Auch für die Abrechnung der Betriebskosten wendet der BGH diese Grundsätze an. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (BGH Urteil vom 31.10.2007)

 

Also Sie können nicht nru die Miete zurückverlangen, sondern auch die überzahlten Nebenkosten.

 

Da die 3-Jährige Regelverjährungsfrist der §§ 195 ff BGB kenntnisabhängig läuft und Sie nach Ihren Angaben die falsche Wohnfläche erst gestern festgestellt haben, ist auch noch keine Verjährung eingetreten.

 

Das bedeutet, Sie können die Miete/Betriebskosten für die vergangenen 5 Jahre wieder zurückverlangen.

 

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.


Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

 

 

Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

 

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

 

 

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Soweit Sie keine weiteren Nachfragen haben, bitte ich höflich meine Antwort zu akzeptieren indem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schiessl,

für Ihre Antwort vielen Dank.

Sie schreiben, dass die zuviel gezahlte Miete grundsätzlich zurück verlangt werden kann. Was bedeutet in diesem Fall "grundsätzlich"?
Eine weitere Frage ist, wenn ich Ihre Antwort jetzt akzeptieren und im nachhinein ergeben sich weitere Fragen, muss ich dann erneut das Honorar von 75 Euro bezahlen?

mfg
Hannelore Lenz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Nein, einmal 75 EUR reicht aus.

Grundsätzlich bedeutet, dass Sie natürlich die exakte Wohnfläche bestimmen müssen.

Ich gehe davon aus, dass Sie die Wohnfläche anhand eines Grundrisses ermittelt haben. Meiner Erfahrung nach sind selbst Grundrisse nicht dazu geeignet eine exakte Berechnung der Wohnfläche zu garantieren (Abweichungen in der Bauausführung, Putzaufbringung,..)

Die volle Anrechnung der Dachschräge ist natürlich ein offenkundiger Fehler. Wenn Sie hinsichtlich der tatsächlichen Wohnfläche sichergehen wollen, sollten Sie einen Gutachter mit der Ausmessung beauftragen.

Die Gutachterkosten muss der Vermieter dann als Teil des Schadens ebenso begleichen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
§195 BGB sagt "Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre" (Gesetze im Internet). Wo finde ich einen Hinweis auf die Kenntnisabhängigkeit?
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der Hinweis steht in § 199 I 2. BGB

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank.


"hiermit mache ich Gebrauch von meinem Recht Ihrem Mieterhöhungsverlangen nicht zuzustimmen.


Gemäß der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV, BGBI S. 2346), ist die zulässige Anrechnung der Wohnfläche von Räumen mit einer Deckenhöhe von 1 bis 2 m Höhe mit 50 % zur Wohnfläche anzurechnen (siehe Anlage 1). Die volle Anrechnung der Dachschrägen ist ein offenkundiger Fehler; die Berechnung der Wohnfläche für die von mir angemieteten Wohnung daher nicht korrekt.


Laut Urteil des BGH Karlsruhe ist bei einer Abweichung der Wohnfläche von mehr als 10 % der Mieter berechtigt, die zu viel bezahlte Miete zurückzuverlangen. Das gleiche gilt für die gezahlten Betriebskosten. Die Regelverjährungsfrist der Ansprüche läuft Kenntnis abhängig (§199 I 2 BGB, siehe Anlage 2), eine Verjährung ist deshalb noch nicht eingetreten.


Zur Klärung der Angelegenheit erbitte ich Ihre schriftliche Stellungnahme bis zum 15. November 2011."


Kann ich den Text so verwenden?

mfg
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ja, das geht in Ordnung.

Das Mieterhöhungsverlangen ist natürlich auch unrichtig, da es von der falschen Wohnfläche ausgeht.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Guten Morgen,

eine Frage stellt sich mir noch. Die Wohnung habe ich über eine Maklerin bekommen. Sie selbst wohnt auch im gleichen Haus, ist inzwischen geprüfte Gutachterin der Dekra und kennt sich mit den räumlichen Gegebenheiten bestens aus. M. E. hat sie auch die Mietverträg für den Eigentümer gemacht.

Das Honorar welches ich für die Vermittlung bezahlt habe hat ja nun ebenfalls die falsche Miete als Grundlage (ebenso wie die Kaution). Kann ich die zuviel bezahlte Vermittlungsprovosion auch zurück verlangen? Und wie steht es hier mit der Verjährung?

mfg
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Da sich die Höhe der Maklercourtage alleine am abgeschlossenen Mietvertrag orientiert und sich die Maklerin nachträgliche Minderungen oder Mängel an der Wohnung nicht zurechnen lassen muss, können Sie die Provision leider nicht zurückverlangen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn Sie von der flaschen m²-Angabe gewusst, dies Ihnen aber verschwiegen hat (Arglist).

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt