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RASchroeter
RASchroeter, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung:  Rechtsanwalt, Immobilienökonom, MBA, Bankkaufmann
33364821
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++++Dringend w/ m gl. FRISTABLAUF, hier +++ Geltendmachung

Kundenfrage

++++Dringend w/ mögl. FRISTABLAUF, hier:+++
Geltendmachung eines Härtefalls nach rechtswirksamer Wohnungskündigung,
Fragen zum Ablauf bzw. auch mögliche Schadensersatzforderungen...

Chronologie:
Mietvertrag über 3-Zi-Whg lief seit 1970
Tod des einen Mieters im Okt. 2010 veranlasst Witwe, nach kleinerer seniorengerechter Whg für sie selbst zu suchen, allerdings eher sporadisch...
Im Febr 2011 erhält sie durch Gutachter Info, daß die Eigentümerin in die Zwangsvollstreckung muß
Mitte Sept 2011 erfolgt Zwangsversteigerung
Ende Sept 2011 macht Erwerber vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch und kündigt w/ Eigenbedarf zum zulässigen Termin 31.12.2011 (er selbst lebt mit schwangerer Frau in 2-Zi-Mietwohnung und KÜNDIGT diese seinerseits, da er ja jetzt Eigentumswhg hat...)
die Mieterin seiner Eigentumswhg quittiert den Erhalt der Kündigung und schreibt, daß sie ja bereits neue Whg sucht, jedoch nicht versprechen kann, daß sie zum 31.12. "draussen ist"
am 28.Oktober (!!!) erhält sie vom Rechtsanwalt des neuen Eigentümers erneut Kündigungsschreiben, sowohl gemäß SoKüRecht zum 31.12. 2011 als auch "vorsorglich zum gesetzlich nächstmöglichen Zeitpunkt"... ERSTMALS wird hier Widerspruchsmöglichkeit nach § 574b BGB erwähnt, dies war in der vom Eigentümer zugegangenen Kündigung Ende Sept nicht der Fall...
die 71-jährige Mieterin klappert seit Wochen alle Institutionen ab, ist beim Wohnungsamt registriert, sucht auch privat durch Inserate, Aushänge etc. eine BEZAHLBARE Wohnung,
da sie nur über 1046 EUR Rente (inkl. Witwenrente) verfügt also max. 500 EUR warm,
in Frankfurt ein offenbar unmögliches Unterfangen...
Ihr Augenmerk liegt auf seniorengerecht und Einbauküche, (da sie KEIN Vermögen hat, kann sie sich keine Küche anschaffen und w/ zunehmender Gebrechlichkeit will sie die neue Whg bis zum Tode bewohnen...)
Jetzt zu den eigentlichen Fragen:

um Frist zu wahren, möchten wir MORGEN der Kündigung w/ Härtefall widersprechen

Doch welche Rechtsfolgen entstehen?

Wir möchten diesen Widerspruch ja auch "nur vorsorglich" aussprechen, nur für den Fall, daß bis Weihnachten tatsächlich keine neue, bezahlbare Wohnung gefunden ist! Unsere Bemühungen um eine solche werden wir ja nicht einstellen, im Gegenteil... Denn das berechtigte Interesse des neuen Eigentümers (werdender Vater!) stellen wir zu keiner Zeit in Abrede.

Wenn nun dieser aber seine eigene Mietwohnung nicht freimacht, weil er in die von ihm gekauften Whg nicht reinkann, weil die Rentnerin noch drin ist, zum 31.12., wird ja wohl mindestens sein eigener Vermieter Schadensersatz verlangen, und der Erwerber dann ebenso von der Rentnerin, oder?
Wie kann man aber von jemandem, der Härtefall geltend macht, weil er aufgrund seines NIEDRIGEN EINKOMMENS keine Whg findet, monetären Ersatz verlangen?

Und: was passiert weiter nach dem Widerspruch? Wer muß wann was initieren?
Was, wenn es zum Prozess kommt und der Härtefall nicht anerkannt wird? Kosten von wem zu tragen? (Es besteht KEINE Rechtsschutzversicherung seitens der Rentnerin...)

Vielen Dank, XXXXX XXXXX quälen mich als Tochter sehr, da wir durch das Wochenende seit Kenntnis der 2-Monats-Frist in arge Zeitnot geraten sind...

MfG,
Kunde
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Aufgrund berufsrechtlicher Regelungen muss ich Sie darauf aufmerksam machen, dass eine kostenlose Rechtsberatung nach deutschem Recht unzulässig ist. Mit der Beantwortung Ihrer Anfrage auf dieser Plattform sind Sie zur Zahlung des von Ihnen ausgelobten Einsatzes verpflichtet. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Plattformbetreibers wurden Sie ausdrücklich hingewiesen und von Ihnen akzeptiert.

Sie sollten in jedem Fall Morgen den Widerspruch nach §§ 574, 574b BGB an den Anwalt des Vermieters per Fax und per Boten richten. Im Nachgang ist es aus meiner Sicht wichtig mit dem Vermieter im konstruktiven gespräch zu bleiben und diesem die Situation darzulegen. Denn auch der Vermieter bekommt ein Problem, wenn Ihre Mutter über den Kündigungstermin in der Wohnung verbleibt. Zwar kann der Vermieter keine Räumung zum 31.12.2011 durchführen, da er keinen Räumungstitel gegen Ihre Mutter hat. Zur Vermeidung eines Rechtsstreites wegen Räumung der Wohnung, wäre es sinn voll, wenn Sie oder Ihre Mutter mit dem Vermieter unter Anerkennung der Kündigung eine verlängerte Nutzung vereinbaren, die es Ihrer Mutter ermöglicht Eersatzwohnraum zu finden. Die rechtzeitge Information ist deshalb so wichtig, damit der Vermieter für seine Wohnung entsprechend disponieren kann und auch hier keine Folgekosten entstehen, die dann noch durch Ihre Mutter zu tragen sind.

Soweit es keine Einigung gibt, wird es dann wohl auf einen Rechtsstreit hinauslaufen. In jedem Fall sollte Ihre Mutter die laufende Miete weiter zahlen, um hier keinen weiteren Kündigungsgrund zu provozieren und dem Widerspruch nach § 574b BGB gute Chancen zu geben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

RASchroeter, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung: Rechtsanwalt, Immobilienökonom, MBA, Bankkaufmann
RASchroeter und 3 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr RA Schroeter

Dank für obige Antwort, wenn auch sie mich nicht zufriedenstellt:


Zu keiner Zeit war/ist beabsichtigt, Mietzahlungen an den Eigentümer auszusetzen, auch dann nicht, wenn meine Mutter sich noch im Januar 2012 in der Whg befinden sollte, von daher irritiert mich Ihr "Ratschlag" im vorletzten Absatz.

Auch wenn nicht explizit als Frage formuliert, stellen sowohl mein Betreff als auch mein letzter Absatz auf den Beginn/das Ende der Widerspruchsfrist ab; hier hätte ich eine Auskunft erwartet, ob der 28.10.2011 -also 3 Tage vor Ende- i.S. des § 574b (2) Satz 2- in der aktuellen Rechtssprechung als "rechtzeitig" behandelt wird... (Was ich im Übrigen kaum glauben kann...) Können Sie diese Info bitte noch geben?

Gerade WEIL ich bereits weiß, daß der Eigentümer seinerseits "ein Problem (bekommt), wenn Ihre Mutter über den Kündigungstermin in der Wohnung verbleibt", habe ich diese Anfrage an Sie gestellt, warum wiederholen Sie das?

Deshalb doch die Frage nach Rechtsfolgen bzw. Schadenersatz!

Nochmals im Einzelnen:

Kann der Eigentümer, sofern die Wohnung zum Stichtag 31.12.2011 nicht freigemacht werden konnte, Schadensersatz verlangen, in welcher Höhe?

Kann er dies zusätzlich zur Klage auf Räumung?

Was, wenn er auf Räumung klagt, jedoch noch VOR der Vollstreckbarkeit eines (Räumungs-)Titels eine Whg gefunden ist, die hier betroffene Wohnung also vorher freigemacht wurde?

Wer trägt die Kosten für die Klage in diesem Falle? (Also nicht jene für eine Räumung...)

Werden Widerspruch w/ Härtefall und Räumungsklage in einunddemselben Verfahren „vor Gericht behandelt“?

Welches Gericht ist da zuständig?

Zum Hinweis bzgl. „unter Anerkennung der Kündigung“:

warum erneut anerkennen? Mit der Quittierung derselben und den begleitenden, schriftlichen Worten meiner Mutter, wonach sie auf Suche sei, hat sie doch m.E. die Kündigung bereits anerkannt?

WIE schwierig bzw. fast unmöglich die Suche würde, weiß sie allerdings erst jetzt, wo nach monatelangem Suchen noch kein Erfolg eingetreten ist... Eine Zwangsräumung ist so ziemlich das letzte, was wir verursachen wollen, aber wenn die Klage auf eine solche ab 01.01.2012 schon nicht zu verhindern ist, soll meine Mutter sich dann nicht im rechtlosen Raum bewegen... Nur vor DIESEM Hintergrund wird der Härtefall-Widerspruch überhaupt erwogen...

Was die konstruktive Einigung angeht:

Seit dem Erwerb der Wohnung lässt der neue Eigentümer meiner Mutter über einen Freund, der im Haus wohnt, immer wieder Wohnungsangebote aus dem Internet zukommen, und zwar völlig wahllos. Es ist ihr weder mit einem möblierten Zimmer, noch mit einer Whg im 11. Stock eines Hochhauses noch mit einer solchen am andern Ende der Stadt gedient, nicht mit Angeboten, wo Abstand zu zahlen ist, nicht mit solchen ohne EBK, und ganz gewiss nicht mit Mietpreisen zwischen 600 und 800 EUR... (99% dieser „Angebote“ liegen deutlich über dem Budget meiner Mutter). Was hier „wohlmeinend“ rüberkommen soll, ist m.E. nichts anderes als Ausübung von psyschischem Druck! Ebenso wie der Umstand, nach einer bereits quittierten Kündigung eine weitere per RECHTSANWALT folgen zu lassen... Allem Anschein nach kann er -der Eigentümer- es nicht erwarten, die Wohnung in Besitz zu nehmen (wofür wir auch vollstes Verständnis haben!), wenn er aber die eigene Mietwhg auch zum 31.12. aufgeben wollte, wäre das m.E. ohnehin etwas knapp bemessen (seine Mieterin zieht aus, er zeiht mit seiner Familie ein, alles an einem Tag?). Wie groß, glauben Sie, ist sein Interesse, die Nutzung der Whg durch meine Mutter weiter zu erlauben?...

Dennoch werden wir schriftlich anfragen;

halten Sie eine Bitte, uns weitere 3 Monate Zeit zu geben, für angemessen?

Die Wartelisten auf dem Wohnungsamt sind lang, bis jetzt scheint meine Mutter dort auch nicht als „Notfall“ zu gelten... Und das würde sie vermutlich erst recht nicht, wenn das jetzige Mietverhältnis verlängert würde...

Meine Mutter ist körperlich und psychisch krank; seit sie sich erfolglos die Hacken nach einer neuen Bleibe wundläuft, auch höchst suizidal...

Letzte Frage zum Thema heute:

Wie sollten wir den Härtefall-Widerspruch formulieren und reicht es, wenn wir zusammen den Brief persönlich in den Briefkasten des Rechtsanwalts werfen, wobei ich die Rolle des Zeugen übernehme? (Kein Fax vorhanden)

Dank vorab für die Beantwortung aller Fragen.

Mit freundlichen Grüßen,

Kunde

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Erneut posten: Qualität der Antwort. Dies habe ich in meiner erneuten Anfrage resp. Antwort dargelegt... Auf diese meine Antwort/".-Anfrage erfolgte noch keine Reaktion... Ich bin nicht sicher, welche Wartezeit einzuhalten ist, will ja auch nicht drängeln, aber Antwort hätt ich schon gern... mfg, Kunde



Jetzt hab ich versehentlich AKZEPT geklickt...

Ich bin noch nicht zufrieden... muss jetzt für 1 stunde aus dem haus, erwarte noch immer antwort, dankeschön
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Meine Fragen sind NOCH NICHTzu meiner Zufriedenheit beantwortet.
Die erste Antwort ist NICHT akzeptiert, der Klick erfolgte versehentlich.
Da es sich um Fristsache handelt, erbitte ich noch heute Antwort.
mfg, Kunde
Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für die Klarstellung:

Der Hinweis die Miete auch nach dem Kündigungstermin weiter zu zahlen, erfolgt der Vollständigkeithalber.

Die Belehrung zu der Widerrufsmöglichkeit erfolgt hier nicht fristgerecht.

Die Belehrung durch den Vermieter vor Ablauf der Widerspruchsfrist erfolgt dann rechtzeitig, wenn der Mieterin so viel Zeit bleibt, dass sie eine angemessene Überlegungszeit hat und die Möglichkeit zur Einholung von rechtlicher Beratung und zum Verfassen einer Widerspruchserklärung. Hier sollten 10-14 Tage angemessen sein. Daher können Sie bzw. Ihre Mutter die Widerspruchserklärung noch im Termin zur mündlichen Verhandlung bei Gericht vortragen.

Der Vermieter kann auf Räumung klagen. Die Höhe des Schadensersatz orientiert sich an den Mehraufwendungen, die der Vermieter bei der Weiternutzung seiner Wohnung oder einer alternativen Unterbringung hat. Allerdings muss er sich die Mieteinnahmen anrechnen lassen.

Findet Ihre Mutter vor Ablauf eines Verfahrens oder vor dem Vollstreckungstermin eine Wohnung wird, wird das Verfahren für erleidigt erklärt. Allerdings ist dann über die Kosten des Verfahrens noch zu entscheiden. Zuständig ist das Amtsgericht in dessen Bezirk die Wohnung belegen ist.

Hinsichtlich der Bitte einer Verlängerung sollten Sie aus meiner Sicht besser einen Zeitraum von sechs Monaten ansetzen. Die übermittelten Anzeigen sollten Sie nutzen um später darzulegen, dass dem Vermieter die schwierige Wohnungssituation bekannt ist. er läßt durch seinen Bruder nur Angebote unterbreiten, die in keinster Weise der jetzigen Wohnung und Mietvertrag entspricht.

Das Schreiben sollten Sie als Boten für Ihre Mutter im Briefkasten des Anwaltes einwerfen. Auf einer kopie vermerken Sie dann Tag und Uhrzeit des Einwurfes versehen mit Ihrer Unterschrift.

Ein Muster für ein Widerspruchsschreiben finden Sie hier:

http://www.inpopro.de/mietvertrag/mieter-mietrecht-vordrucke-vorlagen-muster-schreiben.html

Hier finden Sie einige Anhaltspunkte für ein solches Schreiben:

http://www.das-rechtsportal.de/recht/mietrecht/kuendigung/widerspruch

Viele Grüße und viel Erfolg.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Herzlichen Dank, Herr Schroeter,

mit dieser Auskunft bin ich zufrieden.

Mit freundlichem Gruß,
Kunde
Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für die Rückmeldung.

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