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rafozouni
rafozouni, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 385
Erfahrung:  Fachanwalt für Arbeitsrecht
60461484
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rafozouni ist jetzt online.

Frage zum in 2007 ge nderten WEG 1. Ich m chte als Eigent mer

Kundenfrage

Frage zum in 2007 geänderten WEG:
1. Ich möchte als Eigentümer einer Wohnung per Gerichtsbeschluß eine Änderung des
Verteilerschlüssels für die Kostenarten Müllabfuhr, Verwalterkosten und Hausmeister-
kosten erreichen. Verteilungsschlüssel lt. Teilungserklärung: Miteigentumsanteile, mein
Änderungswunsch: Zahl der Wohneinheiten. Ich zahle bisher grundsätzlich das
Doppelte wie der Durchschnitt aller anderen Wohneinheiten, weil meine Wohnung als
einzige relativ groß (160 qm, jedoch nur 3 Zimmer) ist. Der Schlüssel ist damit
offensichtlich nicht verursachungsgerecht.
Meine Fragen:
a) Es ist in den Kommentaren zu diesem Thema davon die Rede, daß nur dann Aussicht
auf Erfolg besteht, wenn die Kostensenkung nach Änderung wenigsten 25 % beträgt.
Bezieht sich dies auf die einzelne Kostenart oder auf die im Hinblick auf
das gesamte Wohngeld?
b) Ich habe die Wohnung Ende 2008 gekauft. Könnte mir das Gericht anlasten, daß ich
beim Kauf die Vereinbarungen hätte kennen müssen?

Für eine Antwort wäre ich dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Horst Ewers
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich gern wie folgt beantworten:

Den Beschluss der Eigentümergemeinschaft, durch welchen die Änderung der Kostenverteilung abgelehnt wurde, könnten Sie theoretisch - sofern die Monatsfrist des § 46 WEG noch nicht abgelaufen ist - noch gerichtlich anfechten, doch bestehen insoweit wohl keine Aussichten auf Erfolg.

Grund ist § 16 Abs. 2 WEG, welcher wie folgt lautet:

"(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen."

Zu den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs zählen auch die Kosten der Müllabfuhr.

Die Regleung in der Teilungserklärung entspricht mithin dem Gesetz. Zwar bestimmt § 16 Abs. 3 WEG, dass durch Stimmenmehrheit eine abweichende bzw. eine sich nach dem Verursachungsbeitrag richtende Kostenregelung getroffen werden kann. Daraus ergibt sich aber für den einzelnen Wohnungseigentümer kein Anspruch darauf, dass eine andere Kostenregelung getroffen werden muss.

Mit anderen Worten kann man die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dazu zwingen, eine andere Kostenregelung zu treffen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit gedient zu haben und stehe für Rückfragen gern zur Verfügung. Sollten keine Rückfragen mehr bestehen, wäre ich für das Akzeptieren der Antwort dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

RA Fozouni
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

wie ich sehe, haben Sie sich die Antwort angeschaut. Falls Rückfragen sind, bin ich gern für Sie da. Falls nicht, darf ich höflich an das Akzeptieren der Antwort erinnern.

Mit freundlichen Grüßen

RA Fozouni
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
1. BGH, 15.01.2010 VZR 114/09: Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers
nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2
Satz3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlußkompetenz; die auf Zustimmung zu der
Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungeigentümerver-
sammlung zulässig. ????
2. Seit der Änderung des WEG in 2007 muß der gewählte Verteilungsschlüssel den Interessen hinsichtl.
der Kosten der Gemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer angemessen sein. Dem
Verursachungsprinzip wurde seit der Änderung des WEG ausdrücklich ein Vorrang eingeräumt.

Soviel hatte ich bereits gefunden. Insofern bin ich mit Ihrer Antwort noch nicht zufrieden.

Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Dem Verusachungsprinzip wurde keinesfalls der Vorrang eingeräumt. Dagegen spricht schon der zitierte § 16 Abs. 2 WEG, welcher unverändert geblieben ist.

Im übrigen darf ich aus dem Beschluss des OLG Köln vom 01.03.2006 (16 Wx 223/05) wie folgt zitieren:


"Soweit der angefochtene Eigentümerbeschluss eine Änderung dieses gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel beinhaltet, fehlt der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz, was zur Folge hat, dass die Beschlussfassung insoweit nichtig ist.

Der Senat ist mit dem Landgericht der Auffassung, dass nicht nur die Kosten des Allgemeinstroms, sondern vorliegend auch die Müllabfuhrkosten das Gemeinschaftseigentum betreffen und deshalb als Lasten bzw. Kosten im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG anzusehen sind.
........

Da keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass vorliegend die Müllentsorgung des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums getrennt erfolgen soll, können die Kosten der Müllabfuhr nicht zu den Kosten des Sondereigentums gezählt werden. Zur Änderung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels wäre deshalb eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich gewesen."

Mithin verbleibt es dabei, dass ohne entsprechenden Beschluss der WEG eine Änderung der Kostenverteilung nicht möglich ist.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Es geht mir vorrangig um Verwalterkosten und Hausmeisterkosten. In anderen WEG's, die ich kenne, werden Verwalterkosten nach der Zahl der Wohnungen umgelegt, da sie keinerlei Bezug zur Wohnungsgröße haben.
Bei der jetzigen Handhabung subventioniere ich praktisch die anderen Wohnungen. Nachdem was ich bisher gelesen habe, glaubte ich ein Recht auf Änderung zu haben, wenn der festgelegte Schlüssel zu unbilligen Ergebnissen führt. Nach Ihren Ausführungen scheint das aber nicht der Fall zu sein.
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sorry, dann habe ich mich vielleicht missverständlich ausgedrückt.

Nochmals zur Klarstellung:
Für eine Änderung der Kostenverteilung ist ein entsprechender Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG erforderlich.
Diese Vorschrift besagt:

" Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht."

Ein Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Änderung der Kostenverteilung könnte sich aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ergeben. Dieser § lautet:

"Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint."

Ob diese Voraussetzungen vorliegen ist immer die Frage des Einzelfalls. Dabei reicht allerdings allein eine wie von Ihnen selbst schon angesprochene "25%-Grenze" allerdings nicht aus.

Ich darf aus dem Urteil des BGH vom 17.12.2010 (V ZR 131/10) wie folgt zitieren:

"Auch insoweit kann eine Änderung des Verteilungsschlüssels aber ebenfalls nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden (siehe zu alledem Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88).

a) Daran fehlt es. Ein schwerwiegender Grund, von der gesetzlichen (§ 16 Abs. 2 WEG) oder der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen abzuweichen, setzt voraus, dass der geltende Verteilungsschlüssel für den die Änderung verlangenden Eigentümer zu einer erheblich (grundsätzlich mindestens um 25 vom Hundert) höheren Belastung als eine Verteilung der Kosten nach den Wohn- oder den Nutzflächen führt (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296 Rn. 16 mwN). Dieser Schwellenwert ist bei einer Abweichung von mehr als 70 vom Hundert weit überschritten.

b) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die erhebliche Mehrbelastung des Wohnungseigentümers allein noch nicht dessen Anspruch nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG auf Änderung begründet, weil das Maß der Belastung nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit des Festhaltens an dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel ist (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, NJW 2010, 2129, 2132 Rn. 31 und vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296 Rn. 22). Hierzu bedarf es einer Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalls (Senat, Urteil vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296, Rn. 22).
"

Sofern Sie also eine Änderung der Kostenverteilung erreichen wollen, müssten Sie den Beschluss anfechten und dann gerichtlich klären lassen, ob tatsächlich ein Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung gegeben ist.
rafozouni, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 385
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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank! Es geht bei mir um eine Einsparung von ca. 1.200,- € p.a.. Nach einer von mir gewünschten Änderung würde mein Wohngeld von jetzt 600 € auf 500 € sinken. Mein Hauptargument ist die beondere
Größenstruktur der Wohnungen, die dazu führt, daß ich bei wesentlichen Kostenarten das Doppelte zahlen muß wie andere Wohnungseigentümer, obwohl eine Verursachung zwischen Wohnungsgröße und z.B.
Verwalterkosten nicht besteht. Eine kleine Wohnung kann mehr Verwalterkosten verursachen als eine
größere. Bei aller Würdigung der rechtlichen Gegebenheiten ist es für mich schwer einzuschätzen, welche
Chancen ich hätte. Auf der anderen Seite ist ein Wohngeld von 600 € so eine Art "Schallgrenze", da dies letztlich auch den Wert der Wohnung beeinträchtigt. Die Anfechtungsfrist läuft noch ca. 3 Wochen. Ich muß mich also schnell entscheiden.
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für das Akzeptieren der Antwort, das positive Feedback und den Bonus.

Was eine Einschätzung der Erfolgsaussichten anbelangt, so ist dies insoweit schwierig, als dass es – wie dargelegt – immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.

Zur Ergänzung darf ich noch wie folgt aus dem Urteil des Landgerichts Hamburg vom 10.03.2010 (Az: 318 S 84/09) zitieren:

„Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Diese Voraussetzungen liegen hier – auch unter Berücksichtigung des Vortrags der Klägerin im nachgelassenen Schriftsatz vom 24.02.2010 – nicht vor.


aa) Durch die mit der WEG-Novelle zum 01.07.2007 eingeführte Vorschrift beabsichtigte der Gesetzgeber, die Eingriffsschwelle für den Änderungsanspruch zu senken (BT-Drucksache 16/887, S. 17 f.). Bis dahin kam eine Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich des Kostenverteilungsschlüssels nur in Betracht, wenn der geltende Kostenverteilungsschlüssel bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führte (vgl. BGH NJW 2004, 3413). Nunmehr bedarf es keiner "außergewöhnlicher Umstände" mehr, sondern "schwerwiegende Gründe" sind ausreichend. Zudem muss die bestehende Regelung nicht mehr "grob unbillig" sein und damit gegen Treu und Glauben verstoßen. Ausreichend ist vielmehr, dass ein Festhalten an der bisherigen Regelung für den benachteiligten Wohnungseigentümer "unbillig erscheint" (Bärmann-Wenzel, § 10 Rdnr. 153/154).


Unbillig ist eine Regelung, die bei objektiver Betrachtung die unterschiedlichen Interessen der Wohnungseigentümer nicht in einen angemessenen Ausgleich bringt, weil einzelne Eigentümer übervorteilt oder ohne sachlichen Grund benachteiligt werden (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, § 10 Rdnr. 37; Riecke/Schmid-Elzer, § 10 Rdnr. 194). Der Gesetzgeber hat für den Fall unbilliger Kostentragungsregelungen ausdrücklich davon abgesehen, in den Gesetzestext einen konkreten Schwellenwert für die Unbilligkeit aufzunehmen. Nach der Gesetzesbegründung soll aber ab einer Kostenüberlastung von etwa 25 % Unbilligkeit naheliegen, und zwar unabhängig davon, ob die Kostenregelung von Anfang an verfehlt war oder erst im Nachhinein aufgrund geänderter Umstände unbillige Ergebnisse hervorruft (Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, § 10 Rdnr. 38; Riecke/Schmid-Elzer, § 10 Rdnr. 194).

Maßgebend ist eine Würdigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer (vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09; Bärmann-Wenzel, § 10 Rdnr. 155). Bei der erforderlichen Abwägung aller Umstände des Einzelfalls können Gesichtspunkte wie Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, Sachgerechtigkeit der Regelung, Veränderung der der Regelung zugrunde liegenden maßgeblichen tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse, ihre Vorhersehbarkeit, die Risikoverteilung bei unerwarteten Entwicklungen und das Vertrauen in den Bestand der Vereinbarung eine maßgebliche Rolle spielen (Bärmann-Wenzel, § 10 Rdnr. 155). Trotz der abgesenkten Eingriffsschwelle ist an das Vorliegen der Änderungsvoraussetzungen nach wie vor ein strenger Maßstab anzulegen (Bärmann-Wenzel, § 10 Rdnr. 155; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, § 10 Rdnr. 39; Riecke/Schmid-Elzer, § 10 Rdnr. 184).


bb) Das Maß der Kostenmehrbelastung ist zwar nicht das alleinige Kriterium zur Beurteilung der Unbilligkeit (vgl. BGHZ 160, 354 = NJW 2004, 3313 – juris Tz. 17). Nach Auffassung der Kammer muss der Ausgangspunkt für die Prüfung der Unbilligkeit allerdings der Vergleich zwischen der Kostenbelastung der Klägerin bei dem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel und der Kostenbelastung bei der erstrebten Änderung sein. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin hier nicht die Verteilung bestimmter Kostenpositionen nach einem anderen Maßstab, sondern ihre gänzliche Befreiung davon begehrt. Zwar existiert – wie bereits ausgeführt – keine starre Grenze der Kostenmehrbelastung, unterhalb derer die Annahme der Unbilligkeit stets ausscheidet. Gleichwohl muss aber berücksichtig werden, dass je geringer die Kostenmehrbelastung des die Änderung begehrenden Wohnungseigentümers durch den bestehenden Kostenverteilungsschlüssel ist, desto gewichtiger die übrigen Gründe für die Unbilligkeit der Kostenverteilung sein müssen.

Die Darlegungs- und Beweislast bezüglich der Mehrbelastungsquote aufgrund der derzeitigen Kostenverteilung obliegt dem die Änderung der Kostenverteilungsregelung begehrenden Wohnungseigentümer. Da ein entsprechender gerichtlicher Hinweis vor dem Termin zur mündlichen Berufungsverhandlung vom 20.01.2010 noch nicht erfolgt war, hatte die Kammer der Klägerin eine Schriftsatzfrist einzuräumen (§ 139 Abs. 5 ZPO), um ihr zu ermöglichen, konkret zum Umfang ihrer Mehrbelastung vorzutragen.“

Ich wünsche Ihnen für eine eventuelle Anfechtungsklage viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

RA Fozouni

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für die Ergänzungen! Ich denke, das rundet das Bild für mich ab. Ich werde nun im stillen Kämmerlein abwägen!
Experte:  rafozouni hat geantwortet vor 5 Jahren.
Gern geschehen! Wünsche Ihnen alles Gute!

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